原標題：從紅線壓頂到蛋殼暴雷，六大關鍵詞看2020地產冷暖
「魔幻」2020，黑天鵝危機伴隨著需求量和生產觸達方式的改變，幾乎席捲了所有的行業，地產自然不例外。
房地產有其自身特殊性。作為一個集產業性與金融性、區域性與系統性於一體的特殊行業，它的變化反映了經濟的發展，暗藏了財團的起落，更深刻影響著百姓冷暖。
回顧2020年中國地產行業的變化，億歐梳理出六大趨勢性關鍵詞——二房東、三道紅線、城市競爭、萬元時代、渠道新勢力、產業化轉型，以解構這一年地產行業發展的內在邏輯。
關鍵詞一：二房東
回到年初，1月17日，蛋殼頂著疫情帶來的現金流壓力登陸紐交所。蛋殼CEO高靖說，希望「讓年輕人有尊嚴地在城市生活」，「希望為每個身處異鄉的人都能提供一個溫暖的殼」。
不過，許多長租公寓品牌還是倒在了2020年。
據億歐不完全統計，友客、巢客、趣租、樂伽等30餘個長租公寓在近年暴雷，數十萬間房屋受到影響。其採用「租金貸」等金融騰挪手段，利用租客和房東結算周期差畸形擴張槓桿，甚至在後期出現了租金與房源實際價格倒掛收房的「龐氏操作」。
而長租公寓目標用戶，不乏初入職場的年輕人，收入和儲蓄較少，風險意識較弱，經濟抗風險能力普遍較低。長租公寓資金斷裂，後果卻很大程度落在這些年輕人頭上。
除了長租公寓，受全球疫情對集中辦公場景和旅遊出行業態的打擊，共享經濟平臺WeWork和Airbnb也遭遇困境。
WeWork在IPO失敗後又遭遇疫情黑天鵝，估值從2019年初的470億美元下滑至如今的29億美元。今年9月，WeWork中國獲得現有投資者摯信資本2億美元的追加注資，至此摯信資本擁有中國業務過半股權，WeWork母公司則徹底放棄對中國子公司的運營控制權。
Airbnb年初由於現金流入疑似枯竭和創始人爭議性講話引發質疑，一度傳出要破產的消息，不過很快獲得10億美金債券融資度過難關，並於今年底正式登陸納斯達克。分析認為，資本對於疫情恢復後旅遊業的持續價值依然非常樂觀。
無論是長租公寓還是共享經濟，今年「二房東」生意不好做。不過行業洗牌後，或許會有更大的整合機會。
關鍵詞二：三道紅線
2020年對地產行業最具影響力的事件，莫過於住房和城鄉建設部、人民銀行在8月底明確的重點房地產企業資金監測和融資管理規則。
業界稱之為「三道紅線」——房地產企業在剔除預收款後的資產負債率不得大於70%，淨負債率不得大於100%，現金短債比不得小於1倍。
房企如果三道紅線全中，則有息負債以2019年6月底為上限，不得增加；房企如果踩中兩條、一條或零條紅線，有息負債的規模年增速分別不得超過5%、10%和15%。新規預計在明年起執行。
據各大房企的2020上半年報測算，恆大、融創、富力、綠地等多家知名房企踩在紅區內，調整壓力巨大。
新規背後，是近年不斷發酵的房地產債務風險。
銀保監主席郭樹清曾在《求是》公開撰文表示：「房地產是現階段我國金融風險方面最大的『灰犀牛』。」
《財經》雜誌報導，2019年房地產開發企業負債總額高達76萬億，且負債規模和增長速度呈明顯加快趨勢，上市房地產企業的淨負債率高達90%。
截至2020年10月29日，人民法院網公布的數據顯示，發布破產清算公告的房地產企業已高達294家。房地產企業發債方面，信用債和其他有息負債達到集中兌付高峰期，到期債務約為1.46萬億。
紅線成為房企頭上的緊箍咒，直接促進了房地產資產的再分配。
新規後房地產研究機構克而瑞發布研報稱，從9月開始，在北京、上海、廣州、重慶等產權交易所，房企子公司掛牌數量較之前明顯增長，黑石等資金進場接盤。
同時，物業公司也迎來了一波上市潮。恆大物業等公司紛紛上市，力圖通過拆分資產重新估價，有效降低集團負債。
市場普遍認為，新規對高負債龍頭企業會有較大的影響，同時二三線房企也再難重現彎道超車的黑馬奇蹟。
關鍵詞三：城市競爭
2月底，疫情剛出現緩和，珠三角和長三角的各大城市就派出專車、專列乃至專機，前往中西部地區「搶人」復工。
沿海製造業的底色是工人，城市經濟活力的背後也是人。
11月，「楊超越落戶上海」登上熱搜，引發網友爭議。這一事件的背後，是各大城市人才爭奪戰的不斷升級。
上海在年底連續推出了數個關於落戶政策的文件：將落戶權「下放」各重點區域；海外留學生2年內即可落戶；四大類高管和科技人才更是可以直接落戶。楊超越便是作為稀缺人才引進的。
廣州、杭州、寧波等城市也紛紛跟進。杭州為本碩博應屆畢業生一次性發放生活補貼1萬、3萬、5萬元，每年還有1萬元房補，高層次人才最高可以拿到800萬落地補貼；福州在年底全面放開落戶限制；廣州寧波等地正在籌劃或開始承認異地積分，變相「拆牆」。
公眾對區域經濟發展差異的關注，不止在一二線城市競爭。
2020年上半年，天津掉出中國城市GDP前十名，北京成為榜單中僅剩的北方城市，引發網友熱議。
恆大集團首席經濟學家、研究院院長任澤平在其文章中分析，中國南北差距在2014年後來呈現明顯擴大的趨勢，目前南方經濟佔比已經達到了65%左右。
但中國城市和小城鎮改革發展中心研究員馮奎向媒體表示，把中國區域發展的差異當成南北發展的差異，過於簡單化、也不準確。他認為，中國區域發展呈多方面分化局勢，各板塊都是經濟發展的重要支撐。
城市競爭與區域結構的差異，必然將深刻影響未來地產格局的走向。
關鍵詞四：萬元時代
與年初很多人的擔憂相反，疫情並沒有給房地產去庫存帶來過大壓力，反而，資產荒等原因使得一些資金進入地產避險。
國家統計局數據顯示，年初成交均價有所回落，4月份開始持續上揚，到今年6月份，我國新建住宅成交均價首次突破了1萬元大關，並持續4個月保持在1萬元上方。
分析認為，儘管10月份價格有所回落，中國整體房地產市場基本進入了「萬元時代」。
易居中國的100個重點城市數據顯示，截至9月房價中位數已經達到了14345萬元。二線城市在前9月整體漲幅最大，同比上漲達9.3%，成為推動「萬元時代」的最大動力源。
背後原因，仍是一二線城市加大人才吸引力度，大量優質人口向中心城市聚集，衍生了相應的置業需求。購房者的置業動機逐步轉向關注城市本身發展潛力，而非價格低廉，更多購房者開始傾向於均價萬元以上的綜合發展潛力較高的城市。
與之對應的是，資源枯竭型的收縮城市房價持續低迷。易居調查數據顯示，47個典型收縮型城市平均房價僅為5113元/平方米，而鶴崗、石嘴山等城市的二手房每平米價格僅為2000多元。
「萬元時代」或許標誌著一個嶄新階段的開啟：地產總體格局從增量轉變為存量，重點區域、重點城市的結構性紅利將徹底取代過去的普漲趨勢。
關鍵詞五：渠道新勢力
貝殼找房創始人左暉曾經拋出著名的「夜壺理論」——「市場好的時候，開發商對渠道的依賴程度較低；市場不好的時候，開發商對渠道的依賴程度就會很高」。
疫情之下自然渠道緊俏，各大房地產商更是紛紛自己「造壺」。
恆大通過預付款膨脹、在線搶房、直播賣房等組合拳打法，成為了在線賣房的第一個吃螃蟹者，媒體消息稱其3天鎖定了580億銷售額。此後，不少地產企業跟進，直播賣房開始成為潮流。
疫情倒逼地產行業開啟數位化，也促使更多科技企業加速布局。
8月，貝殼找房正式登陸納斯達克市場，市值一度突破900億美金。據三季度財報，貝殼2020年前三季度房產及租賃交易總額(GTV)已經突破2萬億元，遠超京東成為中國第二大數位化交易平臺。
京東在今年首推了自營房地產業務，選擇正式從信息服務下場賣房。
阿里巴巴則同易居中國達成戰略合作，主構建淘寶/天貓為核心的線上房產營銷平臺公司，包括線上旗艦店、數位化案場系統、數位化營銷工具、房產交易後市場服務等。
科技巨頭入場，一方面是看重了房地產數位化的巨大紅利，另一方面則是渠道背後的巨大利潤。尤其是在存量經濟格局替代增量經濟的格局下，渠道商的作用對於中型房企及尾房銷售的作用會愈發重要。
有報導稱，迫於市場環境和年底業績壓力，在北京地區，連豪宅這樣曾經弱渠道屬性的產品也開始向渠道商靠攏。其中部分房企給渠道商給包銷商的折扣最高可以達到驚人的15%。
渠道通過連結房屋和消費者，天然擁有打通下遊室內設計、裝修，乃至金融服務的潛在能力，其市場想像力潛力巨大。
關鍵詞六：產業化轉型
地產轉型的話題由來已久，然而今年吸引輿論焦點的事情特別多。
2月，碧桂園上線「煲仔飯機器人」餐廳，並投入疫情中心武漢運營使用；萬科則在3月成立了食品事業部布局生豬養殖，踏入豬肉風口；8月，恆大連發6款恆馳系列造型車，覆蓋中高端轎車、SUV及豪華MPV；轉型先鋒萬達今年則迫於資金壓力，出售了鐵人三項業務、並註銷了飛凡公司正式退出電商業務。
有分析認為，許多老牌地產商在運營模式上有比較強的思維慣性，往往過於追求標準化、賺快錢賺大錢，缺少慢工出細活的精細化管理基因。這種地產思維本身與產業思維有較大的差異，會直接影響一些地產企業的轉型成敗。
除了巨頭下場，今年龍光地產、世貿地產、禹州地產等老兵也陸續摘掉「地產」帽，更名為某某集團，以此強調自身多業態發展的集團屬性。
復旦大學特聘教授、重慶市原市長黃奇帆曾在2020中國經濟形勢解析高層報告會上指出，2019年我國地產建設規模17億平方米，以後每年的建設量會趨於縮小，到2030年會降到10億平方米左右。
存量競爭時代的到來，必然會加速眾多房地產企業整合和轉型的步伐，但地產轉型本身不是坦途，必然會面臨內外部更多的挑戰。
結語
無論是從政策導向還是市場需求的角度看，房地產過去20年高速發展的紅利期已經過去。未來地產將進入存量經濟主導的「慢牛期」，區域與地產巨頭的馬太效應將越發凸顯，居住屬性將重新回歸到產業的主流需求地位。
在這樣的大背景下，渠道、產品的升級，地區結構力量的重塑，必然會孕育大量新的機遇。未來，新的商業模式、新的科技力量將對行業發揮越來越大的影響。
（文章來源：億歐）
(責任編輯：DF537)