我是北京房姐，資深房產投資專家。目前已為10000+人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議。
以下內容選自【北京房姐】公眾號| 粉絲問答
提問：房姐 目前疫情情況下 想建倉北京 您覺得大概幾月份會回暖
回答：通常來看，流感一般在春季結束。按照官方數據，疫情傳染性增強，致死率下降，大概率不會爆發嚴重。樂觀估計3月份出現回落，結束戒嚴後，可以陸續開始看房。如果3月份結束，行情大概順推延遲3個月。
提問：房姐您好 富力城旁邊的合生國際花園三居可以看到cbd夜景但是挨著火車道和三環 請問可以看到cbd景色和火車公路噪音比哪個更重要些 ？140平房合生國際和180平的蘋果南區比總價差不多 哪個更優秀些 謝謝
回答：謝謝讚賞我們有同事之前想買合生國際花園的，我建議是謹慎。對於北京這樣一個城市，死角位置和鐵道分隔是非常大的硬傷，合生國際花園之所以一直便宜也有這方面原因。140的合生和180的蘋果南一樣的價格？你檢查下是否有寫錯蘋果南除非出來特價，一般也不會重點關注。這個總價，不如你看看陽光100兩居西側看東三環中國尊。
提問：智慧的房姐，星球新人首問：一：家庭情況：非京戶，二套，預計夫妻一方4-5年後能積分落戶，孩子2歲多。二：資產情況：1.大興2居一套，價值315萬左右，商貸70萬。2.天津和平區1居一套，價值220萬，商貸106萬。3.房山商住房一套，價值120萬，無貸。4.父母贊助子彈200萬。5.家庭稅後年收入70萬。三：懇請指導：1.為了積分落戶加分需要在非城六區居住，我們的理解是需要在非城六區有住宅，不知理解是否正確？2.天津的賣不賣，目前持有兩年，賺30%。3.大興的賣不賣？和最高點相比已經跌了100萬，孩子在這裡可以讀公立幼兒園。4.是在亦莊或者昌平換一套大的，還是辦工居後在城六區和郊區各買一套小的？不知哪種方案可行，根據我們的資金情況，建議具體在哪裡買，麻煩具體到小區，感謝
回答：1. 可以加分，但戶口得落在郊區2. 可以出掉，天津進入下行期了。3. 不清楚大興的標的所在具體位置，長遠看大興是可以保留的。現在沒必要出掉 除非騰名額或補資金缺口4. 建議置換一套大標的，兩套小的只能都買上車盤，居住品質和增值空間都會一般。 可以看看亦莊的 林肯公園，回龍觀的 國風美唐
提問：老六層板樓一層帶小院子的房子要比二層貴多少？喜歡院子，但是帶院子的要比二層貴個15%，還基本沒裝修，有點難以決定。
回答：老公房六層板樓，屬於正常標的，年限注意不要比90年更老。通常頂層能到接近9折，一層92-95折左右。一層帶院子，那麼院子的面積是多少單獨計算，是否上房本，然後換算成實際價格，和房屋價格相加。再和二樓的實際價格對比。
提問：房姐好，新人首問。首房首貸，預算500w內，自住。想諮詢以下問題：1.希望買在東三環內，南至宋家莊，70平以上兩居，有何推薦？已經看了國貿雙井，勁松，宋家莊，潘家園，十裡河，蒲黃榆，方莊等。2.未來5-6年有生育計劃，屆時除了第一套房外大約可準備300w左右現金，請問第二套房置換為兼顧學區的住房還是投資一套小面積學區更有價值？3.政馨園的有什麼優劣？看到有90多平，總價500w是否值得買？
回答：1. 可以看下 炫特區，石佛營西裡， 晨光家園、CBD傳奇、 酷特區 等2. 投資小面積學區房+置換一套品質自住盤 的配置更合理3. 政馨園是經適房，有10%的綜合地價款，變相提高你的首付，用sfsd買不合適
提問：房姐您好！新人提問！我目前已有一套北京十裡堡城市廣場大3居，目前不考慮孩子學區，在私立學校上學。林肯公園商住房小2居一套（190-200萬）。將來7-8年後單位公司會搬到大興生物醫藥基地附近，想先購一第二套住房，地點在大興即可給父母住，將來也能自住。二套貸款只能有80-100萬，父母超過70歲，無法接力貸。我現在想賣掉商住，換一套大興南中軸附近大興金茂悅的限竟房總價400萬左右，但林肯現在的價格很低，我們需要虧20萬才能賣出。問題：1-您覺得大興金茂悅的房子升值潛力嗎，怎麼樣？2-我們是否需要賣掉商住的房子，還是自己籌集首付？林肯公園商住房還有持有價值嗎？3-還有其它方案可以解決目前問題嗎？4-另外大興金茂悅的一層下躍目前價格實惠僅比平層戶型多40萬，可以有更大空間居住。我應該選下躍還是平層？我們加父母一共五口之家。
回答：1. 金茂悅屬於限競房，你們是自住需求 ，漲幅能跟上大盤，可以入 。2. 商住流動性鎖死了，能出就出掉吧，及時止損。3. 下躍有採光和潮溼的問題，居住舒適度較差，要看你們如何使用，能利用上可以入
提問：親愛的房姐好～～我在外地工作，想把集體戶口落戶，在北京買房sfsd，近期不自住，主要關注保值和租售比（但也有可能後幾年回去自住。）目前子彈160，對望京，酒仙橋，常營管莊，整體東邊比較熟悉，求指導看哪些小區，怎麼選，比如北向的房子可以買嗎？東大橋東三環附近老破小公房，80年代都算較新的了，70年代房子居多，應該不好貸款吧？另外看了酒仙橋飄home，高家園，惠新西街老破小，北京新天地等，次新的一居房姐說不建議買？但是想請教一下，既然大家年輕都只買得起一居，不就是說明不斷會有年輕人接盤嗎？還是說老破小想辦法找接近90年代的，求指點哈～
回答：160 能看300+的標的主要淘潘家園，十裡堡板塊例如 十裡堡北裡 緊湊兩居還是沒問題的，還有京棉新城也可以淘一居上車盤升值潛力有限，接盤只代表有流動性不代表潛力
提問：你好，新人首問，我在瀋陽工作和生活，單身月入2W，持瀋北融創三居一套（2022.12交房，貸款60萬），自住丁香湖萬科2居一套（有貸款，持本小區4個地下車位），手頭無存款。計劃賣掉目前自住萬科2居及車位，手裡會有現金150萬左右，下一步怎麼操作比較好呢？我自己的方案：1，珠海西區一套，總價170以內，首付50%；然後瀋陽同小區二手購入一套，總價160以內，首付30%。2.瀋陽新房一套，同小區二手一套。希望聽聽您的想法和建議，包括配置方案，入手順序，貸款操作，後續出租和出售策略，感謝[抱拳]
回答：珠海不買，人口不夠，政策雞血之類的，有多少確定性也不知道，珠海跟深圳同樣經濟特區，這麼多年下來，天差地別。瀋陽未來依然有上漲空間，而且你本土作戰會更好。不建議選擇同小區 配置分散會更合適，關注瀋北板塊的富力 新湖 恆大 其次瀋陽二手房選籌儘量選擇10年內的次新盤，二環內瀋河區南塔、泉園、萬柳、方家欄、北站、老市府、大西、金融中心，三環內的於洪新城，依然是被嚴重低估的板塊，可以重點淘筍。
提問：新人首問，請房姐指教：本人首房首貸，非京籍，目前手上子彈300，購房需求：兩居或者三局，因為家裡老人要去醫院治療，所以，考慮民航醫院最近的周邊小區，看了國美第一城、興隆家園，都比較老舊，環境一般，價格6萬左右，匹配下自己手上的子彈這個區域也就只能買兩居，目前6萬左右的價格，買興隆家園可以下手嗎，周邊還有什麼其他推薦的項目
回答：興隆家園跟隨的核心，其實是青年路。 興隆家園主要的缺點，在於和青年路有一定距離。 而興隆家園本身，南北跨度大，南邊的老區，已經直接望著高碑店地鐵。 南北兩頭，價值分析的思路不一樣。 南邊部分，則主要作為CBD東三環的通勤區，主要的商業配套並不在小區周圍展開。 小區周圍的餐飲生活配套還算齊全。 整體四平八穩，防止買貴。國美整體會更好點
提問：房姐好，新人首問，我的情況是這樣，工作在雙井附近，打算買二手房，意向是買3居，愛人對小區品質和戶型比較看重。雙井附近一帶，符合條件的都遠超預算。目前在看亦莊金茂悅113的，和楓丹壹號113，以及和成璟園。自有資金大概300左右，預算總價包稅費700內，打算全款再抵押(您有渠道嗎)。這3小區，目前都是無地鐵，開車到工作地點大概在34十分鐘左右。我的疑惑:1.這三個區域哪個潛力更好，目前更傾向于楓丹壹號2期，lj網單價在6萬-6萬4左右，是否能入？我們自住為主，對學區要求不高。2.今年上車，何時出手會比較妥當。現在國內外經濟不明朗，有點擔心。3.面對比較強勢的業主，談判有什麼建議。您若有其他推薦樓盤，請指點，多謝！
回答：1. 可以在和楓丹壹號這個盤還不錯，價格可以入2. 春節前入就可以，經濟不好才應該買房，現在放水嚴重，肯定會刺激房地產， 現在M2增速都超過11%了，現金在持續貶值3. 談判策略看看精華帖有過介紹
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