32城樓市庫存同比下滑 房價會下跌嗎?

2020-12-05 房天下

32城樓市庫存同比下滑 房價會下跌嗎？

驥觀天下   2016-06-27 08:07

[摘要] 據媒體報導，全國大部分城市房價環比下滑。截至5月底，從監測的38個城市的庫存數據來看，有32個城市商品住宅庫存量同比下滑，同比降幅從1.22%到54.46%不等。自去年10月份出現存量同比下滑情況以來，本月同比下滑幅度為劇烈，存量並且跌至2014年4月份以來的新低。

據媒體報導，全國大部分城市房價環比下滑。截至5月底，從監測的38個城市的庫存數據來看，有32個城市商品住宅庫存量同比下滑，同比降幅從1.22%到54.46%不等。自去年10月份出現存量同比下滑情況以來，本月同比下滑幅度為劇烈，存量並且跌至2014年4月份以來的新低。從同比下降的32個城市中，降幅居前的3個城市分別為南京、蘇州、和南平。其中，蘇州和南京連續三個月同比下滑幅度居第一或第二位，本月同比下滑幅度分別為54.46%和49.74%。像廣州這樣的城市，庫存只足夠再賣11個月。

房屋庫存下滑即將見底，這自然會讓人們聯想到房價泡沫還能持續多久的問題。畢竟，中國一二線城市樓房的資產溢價已經很嚴重，在庫存即將去除，也就是說不再有新房子售賣的情況下，樓市泡沫是不是也到了盡頭？

何謂泡沫？當我們說某種資產存在「泡沫」時，通常也就確定了該資產的投資屬性。但我們很少會說，某種消費品價格存在泡沫。例如，跑車的價格再高，我們不會說跑車價格存在泡沫，而只是會說跑車價格昂貴。為什麼在談論房產的時候，我們總是頻繁使用「泡沫」一詞呢。這本身就說明，在中國居民的生活中，房產已經明顯失去了消費的屬性，其投資屬性遠遠大於消費屬性。

據媒體統計，2015年中國家庭平均資產92萬，房產佔比達69.2%，比美國平均水平的兩還多倍。這說明，我國的家庭資產的流動性依然非常弱，不動產仍然是所有投資類別中受人青睞的一種。這些房產真的一定是用來居住嗎？事實上，中國房地產的投機屬性事實上已大大超越了消費屬性。

據國家統計局數據，2015年，我國家庭戶均擁有住房達到1.08套。就全世界經驗而言，戶均擁有大約1.1套住房以後，住房市場的峰值就會到來。也就是說，純粹買房來居住的消費者數量會逐漸下降，而將購房作為一種資產配置方式人會越來越多。房產，已然成為了一座用轉頭壘起來的金融產品。

眾所周知，中國的房屋租售比、房價收入比等通用指標早已大大超越了國際警戒線，以致大眾普遍認為這類指標在中國是不適用的。有某沿海城市的租售比達到了1：756，一套房子如果靠出租回本，那麼需要63年。為什麼出租的價格比售價低這麼多？說明實際有居住需求的人少，而買房子的人數量過多，兩者的比例也應該是和1:756的比例有對應關係的。

有研究機構測算：中國當前僅北上廣深的地價就可買下半個美國，縱向比價，房價增長持續大幅度超出其它價格（如消費價格、工業價格）的增長，中國房地產行業增長持續大幅超出工業增長、整體經濟增長，並顯然傷害到了實業發展。種種房價過高的說法已經耳熟能詳，但為什麼已經如此之高的房價還沒有下跌呢？

當我們在總量上告別了住房的短缺，必然意味著投資房產的人會越來越多。官方統計中接近70%的家庭資產都是房地產，這個比例實在是過高。房產在居民家庭資產配置中佔比例過大，不是說明我們很富裕，而恰恰說明了大家的收入還不算高，沒有更多的錢去配置流動性強的金融資產。據統計，美國人口前5%的富裕人口中，資產配置比大約是不動產與其他資產1比4，而在收入水平後5%的人，不動產與其他資產比例剛好倒掛，為4比1。也就是說，一旦房價下跌，傷不起的恰恰是購房者當中的低收入者，他們還有個名字叫房奴。正是這群人在為中國的房價築底。

如果市場是以投機需求為主，或者說好聽點，以「投資需求」為主，那麼房子也就成為居民資產配置的主要對象。房地產的金融屬性就決定了房價的波動性——沒有隻漲不跌的市場，道理和股票一樣。顯然，中國樓市在當前中國居民的投資配置中居首屈一指位置。而在購買住房等物業後，現在有許多人已經不再以租金為獲利的手段，而是以房屋為抵押品從金融機構獲得流動性更強的金融資產，這些金融資產數量更大，回報率更高，但風險也更大。泡沫，恰恰是建築在由高昂的房價撬動的金融槓桿之上，其風險之高、流動性之強，讓樓市的泡沫在不遠的未來存在著一種破滅的隱憂。

假如房價在未來會下跌，那麼房價下跌的社會成本將由購房者中的中下收入者承擔，而將房產金融化的炒家，早已在房產泡沫膨脹的時候套現離場。知道這意味著什麼嗎？這意味著中產階級將會破產。社會底層不會受房價影響，因為即使房價下跌一半他們也買不起。但對於不動產價格非敏感的中產則將會受到大的打擊。其家庭資產將以極快的速度下跌，甚至成為負資產，跌入社會底層，成為樓市「洗牌」的犧牲品。

樓市泡沫沒有破滅，原因很簡單，目前是靠中產階層的剛需和富裕階層的資產投資在打底，另一個原因在於，我們這個社會誰也承受不起中產階層集體破產的後果。就算是硬撐，也要有一股力量把這個泡沫不斷撐下去，無論這個力量是來自資本的力量，或是行政的力量。

目前看來，一線城市、熱點二線城市樓市下半年進入調整期是勢在必然。下半年美元肯定會進入加息通道，不難預見：國內資本繼續外流，國內貨幣政策也會隨即調整，開始收縮，國內外貨幣政策走勢對中國樓市總體而言是「利空」。別看現在地王頻出，但是待本輪市場需求在上半年集中釋放完畢之時，再加上調控政策收緊、貨幣政策轉向等因素，一線城市以及核心二三線城市下一輪市場的階段性調整也就來臨了。

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