《物權法》中地役權全面解析
2020-11-30 建設工程教育網1.地役權的取得
（1）地役權的設立
①地役權自地役權合同生效時設立
（a）當事人應當採取書面形式訂立地役權合同。不過，如果當事人沒有採取書面形式，一方履行合同主要義務，對方接受的，地役權合同成立並生效，地役權設立有效。
（b）地役權合同生效之時，地役權設立。
（c）未辦理地役權登記的，不得對抗善意第三人。所謂「未經登記，不得對抗善意第三人」，其含義是：（Ⅰ）在地役權沒有登記的情況下，地役權人有權對抗供役地權利人和惡意第三人；（Ⅱ）在地役權沒有登記的情況下，如果供役地被轉讓，或者在供役地上設立了其他權利，並且供役地的受讓人或後設立的權利人不知道也不應當知道該不動產上已經設立了地役權，那麼地役權人就不能以其地役權對抗供役地的受讓人或者供役地上後來的權利人，因為他們是善意的。
②地役權的期限
根據《物權法》第161條的規定：
（a）地役權的期限由當事人約定；
（b）約定的期限「不得超過」需役地和供役地上的土地承包經營權、建設用地使用權等用益物權的剩餘期限。
③供役地土地所有權人設立地役權時的限制
根據《物權法》第163條的規定：作為供役地的土地上已經設立土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等權利的，未經用益物權人的同意，土地所有權人不得設立地役權。
（2）連同需役地一併轉讓。
地役權具有從屬性，因而，需役地轉讓的，受讓人同時取得地役權（當事人另有約定的除外）。《物權法》第164條規定：「土地承包經營權、建設用地使用權等轉讓的，地役權一併轉讓，但合同另有約定的除外。」
（3）地役權的法定取得與法定負擔
根據《物權法》第162條的規定：
①（需役地的）土地所有權人享有地役權「之後」，在該土地上設立承包經營權、宅基地使用權的，該土地承包經營權人、宅基地使用權人「繼續享有」已設立的地役權。此種取得地役權的情形又被稱為「地役權的法定取得」。
②（供役地的）土地所有權人負擔地役權「之後」，在該土地上設立承包經營權、宅基地使用權的，該土地承包經營權人、宅基地使用權人「繼續負擔」已設立的地役權。這種情形又被稱為「地役權的法定負擔」。但是，需要特別注意的是：如果地役權「沒有登記」，且供役地上後設立的承包經營權人、宅基地使用權人為「善意第三人」的，則他們不承擔繼續負擔已設立的地役權的義務。如此看來，地役權的法定負擔是有條件的。
2.地役權的內容（了解即可）
（1）地役權人的權利和義務
①地役權人的權利
（a）利用供役地的權利；
（b）從事必要附屬行為或建造必要實施的權利；
（c）地役權終止後取回設施的權利；
（d）享有基於地役權的物上請求權。
②地役權人的義務
（a）按照約定利用供役地的義務；
（b）儘量減少對供役地人的損害；
（c）有償利用供役地的，地役權人負有支付約定費用的義務；
（d）地役權終止後，負有對供役地恢復原狀的義務。
①供役地人的權利
（a）有償設立地役權的，供役地人有權請求支付約定的費用；
（b）使用附屬設施的權利。供役地人在不影響地役權人利益且不違反合同約定的前提下，可以使用地役權人修建的附屬設施。
②供役地人的義務
（a）依照約定提供便利的義務；
（b）不妨害地役權人行使權利的義務。
3.地役權的消滅（了解即可）
（1）地役權合同約定的期限屆滿或者約定的終止事由出現。
（2）供役地人依法解除地役權合同的。根據《物權法》第168條的規定，在下列兩種情形下，供役地人享有法定解除權，供役地人依法解除地役權合同的，地役權消滅：
①地役權人違反法律規定或者合同約定，濫用地役權的。
②有償利用地役權的，約定的付款期間屆滿後，地役權人在合理的期限內經「兩次」催告仍未支付費用的。換言之，地役權人未支付到期費用的，供役地人必須先後給予兩次合理的寬限期間。
（3）拋棄地役權。
①無償取得的地役權，地役權人可以隨時拋棄地役權；
②有償取得的地役權，地役權人必須在向供役地人支付剩餘期間的費用後，才可以拋棄。
（4）混同。供役地和需役地同歸一人時，原則上地役權因混同而消滅。
（5）土地滅失。
①需役地滅失的，地役權消滅（從屬性）；②供役地滅失的，地役權消滅。
（6）目的不能。供役地事實上不能繼續供需役地便利時，地役權消滅。如供役地上的水源不可逆轉的枯竭，取水地役權消滅。
4.地役權的兩個重要特徵：從屬性和不可分性
（1）地役權的從屬性
地役權雖為一種獨立的用益物權，而不像相鄰關係為不動產所有權或者使用權內容的擴張或延伸，但地役權必須從屬於需役地而存在，此即地役權的從屬性。地役權的從屬性包含以下內容：
①設立上的從屬性
（a）地役權的設立，以需役地的存在為前提。
（b）地役權的期限，不得超過需役地上存在的土地承包經營權、建設用地使用權等用益物權的剩餘期限 .
②處分上的從屬性
（a）除非當事人另有約定，需役地上的所有權或者用益物權轉讓的，受讓人同時取得地役權（《物權法》第164條）。
（b）地役權不得與需役地分離而為轉讓。
（c）地役權不得單獨抵押。土地承包經營權 、建設用地使用權等抵押的，在實現抵押權時，地役權一併轉讓（《物權法》第165條）。
③消滅上的從屬性
（a）地役權隨其依附的需役地上的權利消滅而消滅。
（b）需要強調指出的是：需役地權利人因轉讓等原因喪失對需役地的所有權、用益物權等權利的，其享有的地役權亦隨同消滅。
（2）地役權的不可分性
地役權是為需役地的便利而存在於供役地之上的，必須及於需役地和供役地的全部，不能分割為數個部分或僅為需役地的某一部分而存在，此即地役權的不可分性。
在一定意義上，地役權的不可分性是其從屬性的進一步延伸的結果。地役權的不可分性包含以下內容：
①地役權不受需役地部分轉讓的影響。根據《物權法》第166條的規定，需役地以及需役地上的土地承包經營權、建設用地使用權「部分轉讓」時，轉讓部分「涉及」地役權的，受讓人「同時享有」地役權。
②地役權不受供役地部分轉讓的影響。根據《物權法》第167條的規定，供役地以及供役地上的土地承包經營權、建設用地使用權「部分轉讓」時，轉讓部分「涉及」地役權的，地役權對受讓人「具有約束力」。
但是，供役地以及供役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓，且轉讓部分涉及地役權，如果地役權沒有登記，且受讓人為善意，則地役權不能對抗受讓人，即地役權不受讓人不具有約束力。
③需役地或者供役地為數人共有的，地役權由各共有人共同享有或者共同負擔。
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