高院判決:現行法律並沒有限制集體土地上的所有房屋均不能轉讓!

2020-12-08 澎湃新聞

高院判決:現行法律並沒有限制集體土地上的所有房屋均不能轉讓!

2020-12-07 14:05 來源:澎湃新聞·澎湃號·政務

來源:魯法行談

轉自:民商事實務

特別提示:凡本號註明「來源」或「轉自」的作品均轉載自媒體,版權歸原作者及原出處所有。所分享內容為作者個人觀點,僅供讀者學習參考,不代表本號觀點

裁判要點:

關於集體土地上非宅基地房屋買賣合同的效力問題。

1、當事人以涉案房屋屬於違法建築為由主張買賣合同無效,但依照我國城鄉規劃法的規定,認定涉案房屋是否屬於違法建築是當地規划行政主管部門的職權範圍,法院無權直接認定涉案房屋是否屬於違法建築,當事人雖主張涉案房屋是違法建築,但未提供當地規划行政主管部門作出的認定結論,且涉案房屋買賣合同也不具有合同法第五十二條規定的無效情形,故該合同應認定為有效。

2、當事人以涉案房屋並非在本集體組織成員之間轉讓為由主張買賣合同無效,但依照土地管理法的規定,集體土地分為農用地、建設用地和未利用地,現行法律限定在集體組織成員之間轉讓的地上建築物,一般是指建造於農民宅基地上的房屋,並沒有限制建設於集體土地上的所有房屋均不能轉讓,而涉案房屋所佔用的集體土地顯然不屬於農民宅基地的範圍,故該項主張法律依據不足。

3、當事人以涉案房屋買賣合同存在違法行為主張合同無效,而當事人本身是涉案房屋的出賣人,在其明知違法的情況下,仍轉讓房屋,並以此為由主張合同無效,屬於惡意抗辯行為。

山東省高級人民法院

民 事 裁 定 書

(2020)魯民申2917號

再審申請人(一審原告、二審上訴人):單縣三禾製衣有限公司,住所地單縣經濟技術開發區。

法定代表人:李道銀,總經理。

委託訴訟代理人:王軍,重慶金渝律師事務所律師。

被申請人(一審被告、二審被上訴人):申秋萍。

被申請人(一審被告、二審被上訴人):王玉美。

再審申請人單縣三禾製衣有限公司(以下簡稱三禾公司)因與被申請人申秋萍、王玉美確認合同無效糾紛一案,不服山東省菏澤市中級人民法院(2019)魯17民終3340號民事判決,向本院申請再審。本院依法組成合議庭對本案進行了審查,現已審查終結。

三禾公司申請再審稱,涉案房屋既無建設用地規劃許可證,也無建設工程規劃許可證,屬於違法建築,按照山東省高級人民法院有關會議紀要精神,涉案房屋買賣合同應依法認定無效。涉案房屋佔用的土地屬於集體土地,建設於集體土地上的此類房屋只能在集體組織成員之間進行轉讓,而被申請人屬於非農村集體經濟組織成員,故申請人將房屋轉讓給被申請人所訂立的合同也應認定無效。單縣經濟技術開發區管理委員會(以下簡稱單縣管委會)和單縣浮崗鎮人民政府(以下簡稱浮崗鎮政府)將案涉土地租賃給申請人進行非農建設,屬於以租代徵違反了土地管理法的強制性規定,亦應認定無效。被申請人為申請人設置合同陷阱,損害申請人的利益,申請人確認合同無效,原判決不予支持適用法律錯誤。依據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第(六)項的規定申請再審。

申秋萍提交書面意見稱,2016年2月被申請人與三禾公司訂立了房屋買賣合同,並已交付使用4年,合同已經履行完畢,該合同不違反法律法規的強制性規定,且2017年8月單縣管委會、浮崗鎮政府與三禾公司訂立了解除合同協議書,三禾公司對房屋佔用的土地不再享有使用權,申請人對法律規定斷章取義,其再審申請沒有任何事實和法律依據,請求依法駁回申請人的再審申請。

本院經審查認為,關於涉案房屋買賣合同的法律效力問題,申請人主張涉案房屋未取得建設用地和建設工程規劃許可手續,屬於違法建築,按照本院有關會議紀要的精神,應依法認定無效,原審判決認定涉案房屋買賣合同有效適用法律錯誤。本院對此審查認為,依照我國城鄉規劃法的規定,認定涉案房屋是否屬於違法建築是當地規划行政主管部門的職權範圍,法院無權直接認定涉案房屋是否屬於違法建築,申請人雖主張涉案房屋是違法建築,但原審中並未提供當地規划行政主管部門作出的認定結論,且涉案房屋買賣合同也不具有合同法第五十二條規定的其他無效情形,故原判決認定雙方訂立的涉案房屋買賣合同有效於法有據。關於涉案房屋買賣合同的當事人主體資格問題,申請人主張涉案房屋佔用的土地為集體土地,依照土地管理法的規定,涉案房屋只能在農村集體組織成員之間轉讓,而被申請人不具有受讓涉案房屋的主體資格,申請人將涉案房屋轉讓給被申請人所訂立的合同亦應認定無效。依照土地管理法的規定,集體土地分為農用地、建設用地和未利用地,現行法律限定在集體組織成員之間轉讓的地上建築物,一般是指建造於農民宅基地上的房屋,並沒有限制建設於集體土地上的所有房屋均不能轉讓,而涉案房屋所佔用的集體土地顯然不屬於農民宅基地的範圍,故申請人的該項再審主張法律依據不足。對於申請人與單縣管委會、浮崗鎮政府訂立的案涉土地租賃合同的效力問題,申請人主張單縣管委會和浮崗鎮政府將土地租賃給申請人進行非農建設,屬於以租代徵,違反了土地管理法的強制性規定,亦應認定無效。經本院審查,申請人提出的一審訴求中並未主張其與單縣管委會、浮崗鎮政府訂立的土地租賃合同無效。再者如前所述,集體土地區分為農用地、建設用地和未利用地,現行法律限制入市流轉的標的物是集體農用地,特別是耕地不能用於非農建設,申請人原審中未舉證證明案涉土地的性質是農用地,還是集體建設用地或者未利用地,故申請人的該項再審主張理據不足。申請人若認為單縣管委會和浮崗鎮政府的用地行為違法,可以向當地人民政府相關職能部門反映。

需要特別指出的是,申請人主張涉案房屋買賣合同和土地租賃合同存在違法行為,均應認定無效,而申請人本身是涉案房屋的出賣人和土地的承租人,在其明知違法的情況下,仍轉讓房屋和承租土地,並以此為由主張合同無效,屬於惡意抗辯行為,原審不支持申請人的訴求也具有法理基礎。

綜上,再審申請人三禾公司的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第(六)項規定的情形。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款,《最高人民法院關於適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百九十五條第二款之規定,裁定如下:

駁回單縣三禾製衣有限公司的再審申請。

審判長   王永起

審判員   柴家祥

審判員   張 華

二〇二〇年五月七日

法官助理 柴 華

書記員 王亞男

特別聲明

本文為澎湃號作者或機構在澎湃新聞上傳並發布,僅代表該作者或機構觀點,不代表澎湃新聞的觀點或立場,澎湃新聞僅提供信息發布平臺。申請澎湃號請用電腦訪問http://renzheng.thepaper.cn。

評論()

相關焦點

  • 最高院:未經批准轉讓劃撥土地上的房屋是否有效?
    轉讓、出租、抵押前款劃撥土地使用權的,分別依照本條例第三章、第四章和第五章的規定辦理。」上述條文均未明確規定違反該條文的行為無效。且在以劃撥方式取得土地使用權的房屋轉讓糾紛中,認定劃撥土地上的房屋買賣合同有效,繼續履行合同,不會侵害國家利益和社會公共利益。
  • 購買無產權房屋,需要承擔哪些法律風險你知道嗎?
    涉案房屋位於瀋陽市于洪區翟家鎮曹家小區,所有權人為王某,建築面積為50平方米,各方當事人對涉案房屋系小產權房,且建設於農村集體土地上無異議。現因涉案房屋無法辦理過戶,原告楊某被告趙某主張返還定金未果,訴至本院。 一審法院認為:違反法律、行政法規的強制性規定而籤訂的合同為無效合同。
  • 從物權行為無因性視角,簡析劃撥土地使用權轉讓合同效力
    那麼對於劃撥用地使用權轉讓合同,其是否也因劃撥用地的使用權不屬於民事主體自由意志可處分的範圍,所以才會導致適用《最高院關於國有土地使用權合同糾紛的解釋》第11條的規定,進而認定所有未經批准的劃撥用地使用權轉讓合同都無效呢?然而,如果因為劃撥用地使用權的處分不受民事主體意志的控制,那在中國奉行「房地一體」的原則下,劃撥用地上的房屋抵押合同是否也應當認定為無效?
  • 山東高法:國有土地上的房屋和集體土地徵收行為的合理區分
    【裁判要旨】  地方人民政府需要對國有土地上房屋和集體土地同時進行徵收的,應當分別依據《國有土地上房屋徵收與補償條例》和《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國土地管理法實施條例》的相關規定進行,而不能混為一體。
  • 國有土地上房屋與集體土地上房屋可以一併納入徵收範圍嗎?
    在徵收過程中,有時候一個建設項目的完成,需要同時徵收國有土地和集體土地上的房屋。那麼在確定徵收範圍時,可以將集體土地上的房屋一併納入徵收範圍嗎?其實這是違法的,但很多老百姓並不知情。有這樣一個案例:原告劉女士等人在洛陽某縣擁有合法房屋,持有集體土地使用權證。
  • 國有土地和集體土地有什麼區別 國有土地和集體土地的區別
    對於土地的形式很多人不是很清楚,理解的也不是很透徹,但這跟我們的生活息息相關,大家有必要了解清楚,下面就來講講國有土地和集體土地有什麼區別。  1、所有權人不同:國有土地的所有權人是中華人民共和國的全體公民,任何一個中國公民均是國有土地的共有人,國有土地屬於「大眾」所有,由人民政府代表全體中國公民行使所有權。
  • 2020年,集體土地如何能按照國有土地房屋徵收程序作出補償決定呢
    在拆遷徵收過程中,我們常常會發現徵收上述兩塊不同性質的地的補償價格會有很大的差距,原因是國有土地上房屋徵收與徵收集體土地房屋由於在土地性質、所有權主體及管理方式上存在諸多因素的差異導致。同一徵收程序中既徵收國有土地上的房屋又徵收集體土地是否合法?是否可以一概適用國有土地徵收補償標準程序進行徵收?
  • 農村集體土地使用權變更登記給城鎮居民屬違法
    本案中,申請人於2003年7月向被告提交了土地變更登記審批表、本村村委會證明、房屋買賣合同、李某戶籍證明、李某的集體土地使用證等證明材料,這些材料均真實可靠,理應依法為申請人進行土地過戶,被告在本案中沒有過錯。  第三人述稱,原告與第三人當初籤訂房屋買賣協議是雙方的真實意思表示,且雙方已履行完畢,請求法院維持被告作出的變更登記行為。
  • 高院發布:關於國有土地上房屋徵收與補償行政案件若干問題審理指南...
    來源:江蘇高院轉自:法眼觀察特別提示:凡本號註明「來源」或「轉自」的作品均轉載自媒體,版權歸原作者及原出處所有。(2)沒有法律、法規授權進行房屋徵收補償的開發區管理機構作出房屋徵收決定,應認定沒有職權依據。28、土地性質的審查(1)審查徵收範圍內的土地性質是否為國有土地。
  • 最高法院公報:直接依據不動產轉讓合同訴請確認物權,法院能否支持...
    對於申請人提出的登記於他人名下的不動產物權歸其所有的確權請求,不宜直接判決確認其權屬,而應當判決他人向申請人辦理登記過戶。  案情簡介  一、2002年5月8日,羽田製造所(日本公司)與弘豐公司籤訂《轉讓合同》A,約定:羽田製造所決定購買龍王塘辦事處的土地使用權、房屋及其附屬設施;羽田製造所以弘豐公司名義籤訂轉讓合同,弘豐公司的權利義務均由羽田製造所實際承擔;羽田製造所在大連註冊成立獨資企業後弘豐公司應協助辦理土地使用證和房屋所有權證過戶手續。
  • 集體建設用地使用權收回疑難法律問題研討 | 至正·審判實務
    聞旭東副處長提出:我國土地管理方面的法律法規經過了一段時間的歷史變革,從之前的集體建設用地限制流轉到各地逐步探索土地流轉再到2019年新修訂的土地管理法允許集體經營性建設用地入市,實現了巨大的變革。但是土地管理法針對集體經營性建設用地入市的相關規定還比較簡單,針對很多問題比如到期後如何處理等沒有做出明確性具體性的規定,需要進一步探索和研究。
  • 農村集體土地,應當辦理農用地轉用手續
    被拆遷人面對行政機關拆遷自身房屋的時候或者之前,要自我檢查自家的房屋是屬於城市國有土地還是屬於農村集體土地。國有土地依據《國有土地上房屋徵收與補償條例》規定決定徵收的法定機關屬於市、縣人民政府,農村集體土地依據《土地管理法》,應當辦理辦理農用地轉用手續,取得國務院或省、自治區、直轄市人民政府批准。
  • 案例分析|劃撥土地使用權轉讓登記屬首次登記還是轉移登記
    2007年2月,市政府為鐵礦有限公司頒發了第053號國有土地使用證,證載土地使用類型為劃撥,用途為商業,面積為4773平方米,其宗地圖顯示,宗地範圍包括糧店佔用土地,但不包括糧店門外西側約3平方米土地(即涉案爭議土地)。2005年,杜某購買了上述糧店房屋並辦理了房屋所有權證。
  • 集體土地上房屋納入規劃區拆遷如何補償?
    我國土地性質有兩種,國有土地和集體土地。兩者在徵收時適用在法律不同,徵收程序,補償標準等等方面都有不同。徵收國有土地上房屋主要適用《國有土地上房屋徵收與補償條例》也就是國務院590號令等法律法規;徵收集體土地主要適用《中華人民共和國土地管理法》等法律法規。
  • 澳洲山莊340畝土地轉讓不合規?業主向法院起訴
    澳洲山莊340畝土地示意圖,業主供圖上訴人澳美山莊業主:請求撤銷一審判決據上訴人張齡豐介紹,2004年澳美公司與方興公司籤訂土地轉讓合同,澳美公司應將018、022、024、026四塊土地共計340畝轉讓給方興公司,但在履行合同時,並沒有將上述屬於澳美公司的開發用地交付給方興公司,而是變成位於金坑水庫邊的四塊國有林業用地。
  • 越南土地私有化?社會主義性質決定土地全民所有,國家統一管理
    但是並沒有根本改變農村土地性質,1986年黎筍去世,長徵上臺召開越共六大,開始革新開放。在這種背景下,越南的土地制度也進行了全面的改革,1988年4月5日,越南全面進行家庭承包製。這種土地制度下土地屬社會主義全民所有,集體不再享有土地的使用權。這一農村土地制度一直延續至今,大大促進越南農業發展,現在越南已發展為世界第二大大米出口國。
  • 山東高院執行疑難法律問題解答(一)
    編者按針對山東執行工作中遇到的實際問題,根據執行法律規定,參考相關指導性案例,經山東高院執行專業法官會議研究,山東高院執行局編印了執行疑難法律問題解答(一),以規範山東執行實施行為,提高山東執行審查水平,加強對山東執行工作的指導。
  • 農村土地流轉法律實踐中的問題與建議
    (二)案件審理中發現的問題  在審理中我們發現了諸多問題,首先,案件中涉及到的土地流轉合同在名稱上土地租賃的合同都是以「轉讓」字樣出現,我國法律規定了轉包、轉讓、租賃和入股等流轉形式,但是每一種流轉形式是不同的,他們的程序和所帶來的法律後果是由很大差異的;其次,土地流轉的主體不合法。
  • 小產權房到底能不能買?
    >一、需經本村村民委員會同意和鄉級政府批准; 二、轉讓人與受讓人同為本村村民; 三、受讓人無宅基地,符合宅基地申請條件; 四、宅基地使用權不能單獨轉讓,須與住房一併轉讓。
  • 物權登記不能對抗實際不動產物權人
    由於當時購地報批建房等相關手續均由利某辦理,故該土地使用權權屬人登記為利某且建成的房屋權屬登記人為利某。2010年利某去世,利某的配偶李某通過繼承取得該房屋的所有權並於2013年辦理房屋所有權變更登記手續。之後,李某以房屋是其所有為由請求陳某搬離該房屋,陳某認為其是房屋權屬人之一故拒絕搬離,李某遂向法院提起訴訟。