#劃撥土地#
最高院：未經批准轉讓劃撥土地上的房屋是否有效？
法律實務讀庫 2020.02.13
來源：法門囚徒
裁判要旨
以劃撥方式取得土地使用權的房屋轉讓糾紛中，認定劃撥土地上的房屋買賣合同有效，繼續履行合同，不會侵害國家利益和社會公共利益。故不應將《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十四條、第四十五條理解為效力性強制性規定。
案例索引
《劉合有、北京市農工商開發貿易公司確認合同無效糾紛案》【（2019）最高法民再235號】
爭議焦點
未經批准轉讓劃撥土地上的房屋是否有效？
裁判意見
最高院認為：本案的爭議焦點是案涉《協議書（代合同）》是否有效。本案《協議書（代合同）》系農工商公司與劉合有基於真實意思表示籤訂。原判決是依據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十四條、第四十五條規定，以及《最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條的規定，判決《協議書（代合同）》無效。對此，本院認為：
第一，原判決依據的相關規定不應理解為效力性強制性規定
。根據《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項、《最高人民法院關於適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第十四條的規定，只有違反效力性強制性規定的合同才無效。《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十四條規定：「
劃撥土地使用權，除本條例第四十五條規定的情況外，不得轉讓、出租、抵押
。」第四十五條規定：「
符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，其劃撥土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押
：（一）土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；（二）領有國有土地使用證；（三）具有地上建築物、其他附著物合法的產權證明；（四）依照本條例第二章的規定籤訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。轉讓、出租、抵押前款劃撥土地使用權的，分別依照本條例第三章、第四章和第五章的規定辦理。」
上述條文均未明確規定違反該條文的行為無效。
且在以劃撥方式取得土地使用權的房屋轉讓糾紛中，認定劃撥土地上的房屋買賣合同有效，繼續履行合同，不會侵害國家利益和社會公共利益。
故不應將《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十四條、第四十五條理解為效力性強制性規定。
因此，即便《協議書（代合同）》違反該兩條規定，亦不屬於《合同法》第五十二條第五項規定的違反法律、行政法規的強制性規定的情形。
最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條規定：「土地使用權人未經有批准權的人民政府批准，與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權的，應當認定合同無效。但起訴前經有批准權的人民政府批准辦理土地使用權出讓手續的，應當認定合同有效。」
該條規定規範的是直接以國有土地使用權為合同標的的買賣行為，並非房屋買賣行為，而本案《協議書（代合同）》的性質為房屋買賣合同，故該規定不應適用於本案合同效力的認定。
第二，經有批准權的人民政府審批、批准並非《協議書（代合同）》生效的條件。
《中華人民共和國物權法》第九條第一款規定：「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。」第十五條規定：「當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。」據此，
是否登記或者交付，只影響物權變動的效力，並不影響合同的效力。
雖然《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十條第一款規定：「以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批准權的人民政府審批。有批准權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，並依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。」《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十五條規定：「符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，其劃撥土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押：……」，
但該批准、審批行為僅是物權變動的必要條件，並不影響房屋買賣合同的效力。
第三，認定《協議書（代合同）》無效有違誠實信用原則和公平原則
。《協議書（代合同）》基於劉合有和農工商公司的真實意思表示籤訂，第五條明確約定劉合有付清全部款項後即擁有房屋的所有權，有權轉讓、出售房產，農工商公司應協助辦好有關手續。《協議書（代合同）》籤訂後，劉合有履行了付款義務，農工商公司亦實際交付標的房屋，合同主要權利義務履行完畢已超過20年。現農工商公司起訴要求確認《協議書（代合同）》無效，違反合同約定，有違誠實信用原則。
標的房屋現值已遠超20多年前的購買價格，且在農工商公司認可的情況下，劉合有早已將房屋出售，認定合同無效將對劉合有及其後買受人造成巨大損失，有違公平原則。
故本院認為，《協議書（代合同）》基於雙方真實意思表示籤訂，並不違反法律強制性規定，合法有效。
原判決認定《協議書（代合同）》因違反法律強制性規定而無效，適用法律不當，應予糾正。
此外，劉合有主張原判決認定農工商公司具有訴訟主體資格有誤。本院認為，根據一審法院認定的事實，一審期間三方當事人均一致認可《協議書（代合同）》的籤訂主體為農工商公司及劉合有，劉合有在二審上訴理由中未就一審法院認定的上述事實提出不同意見，亦未在二審期間就農工商公司的合同地位及訴訟地位問題提出異議。故劉合有主張農工商公司不具有訴訟主體資格，缺乏事實依據。
中華人民共和國最高人民法院
民 事 判 決 書
（2019）最高法民再235號
再審申請人（一審被告、二審上訴人）：劉某有，男，1936年11月1日出生，漢族，住北京市東城區。
委託訴訟代理人：孫闊，北京市智舟律師事務所律師。
委託訴訟代理人：魯麗娜，北京市智舟律師事務所實習律師。
被申請人（一審原告、二審被上訴人）：北京市農工商開發貿易公司，住所地北京市朝陽區勁松南路1號。
負責人：孫紅軍，該公司破產清算組組長。
委託訴訟代理人：王道彥，北京市煒衡律師事務所律師。
原審第三人：北京金方貿易公司，住所地北京市豐臺區左安門外南方莊68號。
法定代表人：盛君，該公司總經理。
委託訴訟代理人：孫玉平，男，該公司員工。
訴訟記錄
再審申請人劉某有因與被申請人北京市農工商開發貿易公司（以下簡稱農工商公司）、原審第三人北京金方貿易公司（以下簡稱金方公司）確認合同無效糾紛一案，不服北京市高級人民法院（2018）京民終285號民事判決，向本院申請再審。本院於2019年4月9日作出（2018）最高法民申5214號民事裁定，提審本案。本院依法組成合議庭審理了本案，現已審理終結。
事實依據
劉某有申請再審請求：1.撤銷北京市第二中級人民法院（2017）京02民初94號民事判決及北京市高級人民法院（2018）京民終285號民事判決；2.改判駁回農工商公司確認金方公司與劉某有於1994年10月30日籤訂的《協議書（代合同）》無效的起訴或者訴訟請求；3.農工商公司承擔本案的訴訟費用。事實與理由：（一）原判決認定農工商公司具有訴訟主體資格的基本事實缺乏證據證明，應當駁回農工商公司的起訴。劉某有與金方公司籤訂《協議書（代合同）》，農工商公司不是合同當事人。涉案綜合樓的開發建設主體是金方公司，不是農工商公司。金方公司雖系農工商公司的全資子公司，但都是獨立法人。金方公司與劉某有籤訂房屋買賣合同，無需經過農工商公司的委託。金方公司雖在訴訟中自認根據農工商公司的委託與劉某有籤合同，但該自認屬於言詞證據，二者之間具有利害關係，且明顯對劉某有不利，既與金方公司開發綜合樓的事實不符，也沒有當時的授權委託書予以證明。農工商公司提起確認合同無效之訴，但並沒有舉證證明涉案房屋屬於破產財產，根據《最高人民法院關於審理企業破產案件若干問題的規定》第七十一條第（六）項及《最高人民法院關於破產企業國有土地使用權應否列入破產財產等問題的批覆》規定，涉案房屋不屬於破產財產，農工商公司自稱涉案房屋屬於破產財產不能成立。（二）原判決適用法律確有錯誤。1、原判決適用《最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條錯誤。《協議書（代合同）》屬於房屋買賣合同。上述第十一條主要處理的是國有土地使用權合同糾紛案件適用法律的問題，而房屋買賣合同不管從合同籤訂形式、雙方的真實意思表示、合同目的、還是房屋使用現狀，其基礎法律關係是房屋買賣，與土地使用權合同糾紛在適用法律方面應有所區別。2、原判決適用《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項確認合同無效，違反《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條、第四十條的立法原意。《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項規定的強制性規定是指效力性強制性規定，而《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條、第四十條不屬於效力性強制性規定。從調整範圍上看，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第二條規定，該法是房地產公司的行為規範，並不是房地產買賣雙方的行為規定。從條款設置上看，沒有規定違反後的法律效果，沒有規定違反後行為無效。繼續履行合同不會損害國家利益及社會公共利益，在最高法院相關案例中，認定雙方間的房屋買賣合同有效，繼續履行合同並不侵害國家利益及社會公共利益，相反國家會因收到補交的土地出讓金額收益。從立法宗旨上看，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第一條規定，由於目前我國劃撥土地房屋存量小，允許其轉讓不但不會擾亂房地產市場，而且可以作為商品房買賣的有效補充。實踐中，國家使用劃撥土地建設經濟適用房，規定五年後轉讓必須補交土地出讓金，可見並非劃撥土地上的房屋買賣必然無效，而是可以有效。另外，集體建設用地入市用於房地產開發，也並未損害國家和公共利益。與本案相同的德瑞特公司與農工商公司糾紛案，北京法院判決確認有效，德瑞特公司據此補繳了土地出讓金並辦理了房屋產權登記證書。3、原判決沒有認定涉案房屋屬於破產財產，適用《中華人民共和國企業破產法》第二十一條、第二十五條第一款第七項錯誤。4、原判決確認合同無效違反誠實信用的民事原則。劉某有的真實意思和合同目的就是取得案涉房屋而非土地使用權，房屋買賣系平等主體之間在真實、自願的情況下的合同行為，在客觀合理的交易價格下，應當受到法律的保護。合同已經實際履行，賣方主張合同無效違反了誠實信用原則。原判決造成涉案房屋交易秩序紊亂，為此產生系列訴訟，損害法律秩序穩定。涉案房屋的市場價格在6000萬元左右，如果原判決得不到糾正，將給劉某有、嚴國富等人造成重大經濟損失，涉案的房屋本不屬於破產財產，農工商公司及其債權人為此將獲得巨額財產，對劉某有等人來說不公平。華文綜合樓交付使用後一直用於對外出租，從事經營活動至今。根據規定，國有劃撥土地使用權用於出租或者轉讓，都應當經過批准並補繳土地出讓金。沒有證據證明農工商公司對外出租綜合樓得到批准並補繳土地出讓金的情況下，農工商公司一方面出租從事經營獲利，一方面請求確認房屋買賣合同無效取回交付他人合法佔有的房屋謀取巨額經濟利益，違反法律邏輯。
農工商公司辯稱，原判決認定事實清楚，適用法律正確，再審請求不能成立，應當予以駁回。一、農工商公司是案涉《協議書（代合同）》的當事人，是本案的訴訟主體。根據農工商公司與金方公司的關係，金方公司的當庭陳述，以及案涉綜合樓的開發建設，《協議書（代合同）》的實際履行等情況，證明金方公司在籤訂合同時是農工商公司的隱名代理人，農工商公司是真正的合同當事人。二、《協議書（代合同）》因違反法律的強制性規定而無效。由於案涉綜合樓所佔用的土地屬於國有劃撥土地，買賣案涉房屋必然會導致房屋所佔用土地使用權的轉移。根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第44條和第45條、《最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第11條的相關規定，《協議書（代合同）》因違反相關行政法規的強制性規定而屬無效合同。
金方公司述稱，同意農工商公司意見。
農工商公司一審起訴請求：1.確認金方公司代表農工商公司與劉某有於1994年10月30日籤訂的《協議書（代合同）》無效；2.訴訟費由劉某有負擔。
一審法院認定事實：2011年3月30日，一審法院作出（2011）二中民破字第07680-1號民事裁定書，受理農工商公司破產清算申請一案。同日，一審法院作出（2011）二中民破字第07680-2號民事裁定書及決定書，宣告申請人農工商公司破產，其中載明由於經營虧損，農工商公司於2010年11月30日停止經營，2011年1月18日，經北京市企業兼併破產和職工再就業工作協調小組批准，成立了北京市農工商開發貿易公司清算組，並指定孫紅軍為破產管理人組長。
1994年10月30日，金方公司作為甲方與劉某有作為乙方籤訂《協議書（代合同）》，約定甲方為解決綜合樓建房資金不足，根據公司集資建房的意見，決定在公司內部以及合作單位集資，經與乙方協商，本著平等互利的原則，乙方投資與甲方同建綜合樓，具體協議如下：一、建房地點：北京市豐臺區左安門外南方莊68號；二、甲方根據乙方投資金額，經協商：甲方將綜合樓第二層1384㎡的二分之一（南側）692㎡（見附圖），以5250元/㎡產權出讓給乙方，總金額3633000元；三、付款方式：協議籤訂以後，於一九九五年二月二十八日前乙方付給甲方；四、甲方保證房屋於一九九四年十一月十五日交付使用……；五、乙方按協議規定金額付清全部款項後，即擁有協議規定的房屋產權，乙方有權轉讓出售本協議規定的房產，甲方應協助乙方辦好有關手續；……。劉某有接收涉案房屋後，自述於2008年4月將房屋轉賣給嚴國富。
一審法院審理期間，經詢三方當事人，均一致認可1994年10月30日，金方公司作為甲方與劉某有作為乙方籤訂的《協議書（代合同）》的籤訂主體為農工商公司及劉某有。
涉案房屋所在的北京市豐臺區左安門外南方莊68號樓已經取得房屋所有權登記，登記房屋所有權人為農工商公司，房屋所有權證號為：京房權證豐國字第××號，土地使用權為劃撥取得。
一審法院向北京市國土資源局豐臺分局致函詢問北京市豐臺區左安門外南方莊68號房屋是否可分割部分產權並辦理轉移登記，及本案所涉合同是否可作為轉移登記的依據。該局回函表示：上述房屋對應的土地使用權未辦理有償使用手續，也未繳納土地出讓金。不動產轉移登記的前提是完成土地有償使用手續，根據相關法律及規定，不動產權利人應先辦理土地使用權有償使用手續，再辦理不動產轉移登記。在法院認定涉案合同有效的前提下，可以作為所有權轉移登記的依據，但需雙方到交易部門籤訂《存量房網籤合同》或依據法院生效法律文書辦理。
一審法院認為，本案爭議的焦點有二，其一為《協議書（代合同）》的性質問題，其二為該合同是否有效的問題。
關於《協議書（代合同）》的性質，從農工商公司與劉某有籤訂的協議書約定看，劉某有在支付固定款項後取得在建房屋的固定面積所有權，雙方之間並不存在共擔風險、共享利潤合作開發房地產的事實，故一審法院認定該合同性質為房屋買賣合同。
關於《協議書（代合同）》是否有效的問題。《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十四條規定，劃撥土地使用權，除本條例第四十五條規定的情況外，不得轉讓、出租、抵押。第四十五條規定，符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，其劃撥土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押：（一）土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；（二）領有國有土地使用證；（三）具有地上建築物、其他附著物合法的產權證明；（四）依照本條例第二章的規定籤訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。轉讓、出租、抵押前款劃撥土地使用權的，分別依照本條例第三章、第四章和第五章的規定辦理。《最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條的規定，土地使用權人未經有批准權的人民政府批准，與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權的，應當認定合同無效。但起訴前經有批准權的人民政府批准辦理土地使用權出讓手續的，應當認定合同有效。根據上述法律規定，劃撥土地上所建房屋未經批准不得轉讓。本案中，涉訴房屋涉及的土地為劃撥性質，根據法律規定，雙方在買賣房屋時，應報有批准權的人民政府審批。因雙方當事人籤訂的《協議書（代合同）》未經有批准權的人民政府批准，違反法律強制性規定，故應認定為無效。
據此，一審法院依照《中華人民共和國企業破產法》第二十一條、第二十五條第一款第七項，《中華人民共和國合同法》第五十二條第五款之規定,判決：農工商公司與劉某有於1994年10月30日籤訂的《協議書（代合同）》無效。案件受理費35864元，由劉某有負擔。
劉某有不服一審判決，上訴請求：1.撤銷（2017）京02民初94號民事判決書，發回重審或直接改判農工商公司與劉某有於1994年10月30日籤訂的《協議書（代合同）》有效；2.本案訴訟費用由農工商公司承擔。
二審期間，劉某有提交了證據，二審法院組織當事人進行了證據交換和質證。劉某有出示了建設工程規劃許可證（92）市規建字2511號、建設工程開工證、證人張某和劉小菊的證言，用於證明金方公司已經代農工商公司向北京市國土資源局繳納土地出讓金300萬元。農工商公司、金方公司不認可證據的內容和證明目的。劉某有出示了關於聯合興建華農商貿大廈協議書，用於證明涉案合同已履行完畢，不應認定為無效。農工商公司、金方公司不認可證明目的。二審法院向北京市規劃和國土資源管理委員會致函詢問金方公司、農工商公司是否為籌建位於北京市豐臺區左安門外南方莊68號華文綜合樓向當時的北京市國土資源局繳納土地出讓金300萬元左右。該委回函表示：在金方商貿大廈項目土地出讓合同的檔案中保存有北京市土地管理局出具的記載「北京金方貿易大廈籌建處交納預收土地出讓金人民幣300萬元」的《北京市行政事業單位統一銀錢收據》複印件。從票據記載內容及所涉項目土地使用權出讓合同約定內容看，該300萬元款項應屬金方貿易大廈預交的土地出讓金。由此可見，該300萬元款項並非為劉某有主張的涉案綜合樓繳納的土地出讓金。因此，二審法院對劉某有提交的證據不予採信。
二審法院認為，金方公司向北京市國土資源局繳納的300萬元並非本案涉案房屋所涉土地的出讓金，涉案合同買賣的房屋所涉的土地仍然為劃撥性質。雖然涉案合同涉及房屋的買賣，但根據房地一體的原則，不能將房屋的所有權與所佔土地的使用權割裂起來看待。根據法律規定，劃撥土地上所建房屋未經批准不得轉讓。涉案合同買賣劃撥土地上的房屋，但未經有批准權的人民政府批准，違反了法律強制性規定，因此應認定為無效。
據此，二審法院依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規定判決：駁回上訴，維持原判。二審案件受理費35864元，由劉某有負擔。
再審期間，各方當事人未向本院提交新的證據。本院對原審查明的事實予以確認。
本院認為
本院再審認為，本案的爭議焦點是案涉《協議書（代合同）》是否有效。
本案《協議書（代合同）》系農工商公司與劉某有基於真實意思表示籤訂。原判決是依據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十四條、第四十五條規定，以及《最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條的規定，判決《協議書（代合同）》無效。對此，本院認為：
第一，原判決依據的相關規定不應理解為效力性強制性規定。根據《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項、《最高人民法院關於適用若干問題的解釋（二）》第十四條的規定，只有違反效力性強制性規定的合同才無效。《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十四條規定：「劃撥土地使用權，除本條例第四十五條規定的情況外，不得轉讓、出租、抵押。」第四十五條規定：「符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，其劃撥土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押：（一）土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；（二）領有國有土地使用證；（三）具有地上建築物、其他附著物合法的產權證明；（四）依照本條例第二章的規定籤訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。轉讓、出租、抵押前款劃撥土地使用權的，分別依照本條例第三章、第四章和第五章的規定辦理。」上述條文均未明確規定違反該條文的行為無效。且在以劃撥方式取得土地使用權的房屋轉讓糾紛中，認定劃撥土地上的房屋買賣合同有效，繼續履行合同，不會侵害國家利益和社會公共利益。故不應將《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十四條、第四十五條理解為效力性強制性規定。因此，即便《協議書（代合同）》違反該兩條規定，亦不屬於《合同法》第五十二條第五項規定的違反法律、行政法規的強制性規定的情形。《最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條規定：「土地使用權人未經有批准權的人民政府批准，與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權的，應當認定合同無效。但起訴前經有批准權的人民政府批准辦理土地使用權出讓手續的，應當認定合同有效。」該條規定規範的是直接以國有土地使用權為合同標的的買賣行為，並非房屋買賣行為，而本案《協議書（代合同）》的性質為房屋買賣合同，故該規定不應適用於本案合同效力的認定。
第二，經有批准權的人民政府審批、批准並非《協議書（代合同）》生效的條件。《中華人民共和國物權法》第九條第一款規定：「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。」第十五條規定：「當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。」據此，是否登記或者交付，只影響物權變動的效力，並不影響合同的效力。雖然《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十條第一款規定：「以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批准權的人民政府審批。有批准權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，並依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。」《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十五條規定：「符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，其劃撥土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押：……」，但該批准、審批行為僅是物權變動的必要條件，並不影響房屋買賣合同的效力。
第三，認定《協議書（代合同）》無效有違誠實信用原則和公平原則。《協議書（代合同）》基於劉某有和農工商公司的真實意思表示籤訂，第五條明確約定劉某有付清全部款項後即擁有房屋的所有權，有權轉讓、出售房產，農工商公司應協助辦好有關手續。《協議書（代合同）》籤訂後，劉某有履行了付款義務，農工商公司亦實際交付標的房屋，合同主要權利義務履行完畢已超過20年。現農工商公司起訴要求確認《協議書（代合同）》無效，違反合同約定，有違誠實信用原則。標的房屋現值已遠超20多年前的購買價格，且在農工商公司認可的情況下，劉某有早已將房屋出售，認定合同無效將對劉某有及其後買受人造成巨大損失，有違公平原則。
故本院認為，《協議書（代合同）》基於雙方真實意思表示籤訂，並不違反法律強制性規定，合法有效。原判決認定《協議書（代合同）》因違反法律強制性規定而無效，適用法律不當，應予糾正。
此外，劉某有主張原判決認定農工商公司具有訴訟主體資格有誤。本院認為，根據一審法院認定的事實，一審期間三方當事人均一致認可《協議書（代合同）》的籤訂主體為農工商公司及劉某有，劉某有在二審上訴理由中未就一審法院認定的上述事實提出不同意見，亦未在二審期間就農工商公司的合同地位及訴訟地位問題提出異議。故劉某有主張農工商公司不具有訴訟主體資格，缺乏事實依據。
綜上所述，劉某有的再審請求成立，應予支持。依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項、《最高人民法院關於適用若干問題的解釋（二）》第十四條、《中華人民共和國物權法》第九條第一款、第十五條、《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第二項的規定，判決如下：
判決結果
一、撤銷北京市高級人民法院（2018）京民終285號民事判決及北京市第二中級人民法院（2017）京02民初94號民事判決；
二、駁回北京市農工商開發貿易公司確認《協議書（代合同）》無效的請求。
一審案件受理費35864元，二審案件受理費35864元，均由被申請人北京市農工商開發貿易公司負擔。
本判決為終審判決。
文書尾部
審判長 周倫軍
審判員 王毓瑩
審判員 麻錦亮
二〇一九年九月十二日
法官助理李敬陽
書記員王冰