政策限制需求，「銀十」杭州樓市走弱

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作為樓市、地市異常火熱的典型，杭州在三季度迎來兩次調控，大熱的市場在9月以後迅速降溫。

國慶黃金周期間，杭州市場熱度也有所降低，單日成交更是出現「零成交」的現象，多個新開盤項目的打折促銷活動也透露出杭州樓市一絲絲「涼意」。

整體來看，今年第三季度，杭州新房成交面積相較於第二季度縮水15%，且只有一次「萬人搖」，截至目前，杭州僅出現6次萬人搖，同比減少4成。9月，杭州市區二手房成交量僅9227套，二手房成交套數跌破萬套以下，並創今年4月以來成交量新低。

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01 新房成交量走低，「銀十」開局慘澹

整體來看，新房市場明顯在9月由熱轉冷，市場逐漸走出「高開低走」的格局。

疫情期間，杭州樓市迅速「回血」。從新建商品住宅表現來看，成交面積僅在2月份同比減少61.68%之後，至3月迅速恢復，成交面積同比增長7.72%，前6月杭州就出現5次「萬人搖」，新房成交量在6月達到高峰，當月成交面積達到202萬平方米，同比增長64.86%，創近三年來新高，成交套數突破1萬套。隨後的7月和8月，成交量維持高位，成交套數均保持在萬套以上。

進入「金九」，杭州樓市並未延續此前高熱度。克而瑞數據顯示，9月杭州新建商品住宅成交面積為127.47萬平方米，同比增幅大幅度縮減至2%，成交套數12256套，同比增加6.7%。成交面積和成交套數均創4月以來新低，「金九」變現平平。

圖：2019年8月-2020年9月新建商品住宅月度供求量價

數據來源：CRIC中國房地產決策諮詢系統

「銀十」開局，杭州新房市場更是慘澹。

杭州一位平臺經紀人李偉表示，國慶黃金周期間新房市場可能成交比較淡一些，因為推盤比較少。

購房者韓先生感受到了杭州樓市的「冷清」。10月2日，他去了一趟位於杭州良渚板塊星創城，售樓處看房人員寥寥無幾，他告訴我們，「今年十一看房的人不太多，與往年相比可能少很多。」

從單日成交數據來看，克而瑞數據顯示，10月1日-10月4日，杭州全市成交套數總計僅為20套，其中2-4日單日僅成交2套，創2月20日以來單日成交新低。對比2019年同期，新房市場成交表現可圈可點，僅10月4日和10月8日成交套數同比減少以外，同比均為上漲。

國慶假期首周（10.9-10.15），杭州樓市反彈，當周商品住宅成交套數達到5949套，同比（2019.10.9-10.15）上漲117%。

圖：2020年10月1-18日單日成交量價（單位：套、元/平方米）

數據來源：CRIC中國房地產決策諮詢系統

02 「萬人搖」項目縮減，「紅盤」中籤率走高

疫情期間，上半年杭州曾以5次「萬人搖」刷新了大家對這座城市購買力的認知。尤其是6萬人搖的遠洋西溪公館，更是將杭州樓市推向高潮。

價格倒掛，是這些「萬人搖」或高認籌率項目的典型特徵。由於受限價政策影響，很多高認籌項目售價低於周邊同檔次競品或二手房，這就產生了較大的價差，這樣一來難免帶來投機需求，使得市場情緒波動較大，不利於房地產市場的穩定發展。

7月，杭州打響了三季度以來樓市調控第一槍。也是在這一個月，保利融信和光塵樾領到最後一張預售證，143套房子吸引了17319組客戶登記，中籤率只有0.83%。到目前為止，杭州仍未出現「萬人搖」項目，截至目前，自2018年搖號政策實施以來，杭州「萬人搖」項目達到30次，其中今年共6次，三季度以來僅出現1次「萬人搖」。

表：2018年以來杭州「萬人搖」項目匯總

數據來源：公開資料整理

9月4日，杭州再迎新政。

萬科天空之城、德信大家運河雲莊、萬科前宸、遠洋西溪公館等6個紅盤項目加推，中籤率迅速走高。具體來看，6個項目中只有萬科天空之城、陽光城興耀花漾裡兩個項目中籤率較低，但仍維持在10%左右，其餘4個項目中籤率均在20%以上，最高的達到了67.42%。從登記戶數來看，基本在5000戶以下。

以曾6萬人搖的遠洋西溪公館為例，9月再推1213套房源，最終實際登記人數僅為4899戶，遠未達到「萬人搖」的標準，其綜合中籤率24.8%，相較於5月份最低1.2%的中籤率，足足增加了20倍。

事實上，遠洋西溪公館只是一個縮影。新政發布後，按照杭州剛發布的樓市新政，西溪公館被劃分為「限售紅盤」，只允許人才無房家庭和無房家庭報名，從而「拒絕」了一大批改善或者投資的非無房家庭。

值得注意的是，目前市場上有一些投資客，為了規避政策，仍有購買「無房家庭」搖號資格的情況出現，因此問題的核心還是應該要取消一二手房的價差，這才是關鍵所在。

表：9月紅盤中籤率變化情況

數據來源：公開資料整理

03 二手房市場熱度下降，成交迅速恢復高位

二手房市場熱度至9月略有下滑。

克而瑞數據顯示，7月，全市二手房成交面積達到104萬平方米，環比增長13%，同比增長29%，共成交10595套，均價33839元/平方米再創新高。8月，二手房成交面積小幅回調至80萬平方米，但同比漲幅仍然高達16%。

9月，杭州二手房成交量價齊跌。克而瑞數據顯示，杭州二手住宅成交面積約86萬平方米，環比減少11%，熱度較8月有所降低，但相較於2019年同期，同比仍增長40%。從成交套數來看，9月成交9227套，創今年4月以來新低，成交價格為30769元/平方米，環比下降6.5%。

圖：2019年7月-2020年9月二手房成交量價月度走勢

數據來源：

CRIC中國房地產決策諮詢系統

值得注意的是，10月開局，杭州二手房成交繼續走低。從單日成交規模來看，10月1日-4日總成交套數僅為2套，其中10月1日和10月4日均出現「零成交」。從周度數據來看，克而瑞數據顯示，2020年第41周（9.28-10.11），杭州二手住房成交面積8.5萬平方米，環比下降9%。

李偉坦言，「9月開始成交相比7、8明顯減少，十一期間由於出遊影響，帶看相對少了一些，但二手房市場在國慶假期後半程成交量逐漸走高，因為十一期間也有不少外地投資客和剛需出來看房。」

經歷短暫降溫之後，10月5日，二手房成交套數迅速反彈至111套，至10月9日，成交套數已恢復282套相對高位。從10月1日至10月18日數據來看，二手住宅總成交套數達到3059套，環比（9月13-30日）減少99%，成交明顯縮量，但相較於2019年同期仍增長62%。

圖：2020年10月1日-18日二手住宅成交同環比情況

數據來源：CRIC中國房地產決策諮詢系統

經歷了兩次樓市調控，對限購政策、無房家庭認定進行調整，進一步打擊短期投機客戶，保障自住，杭州新房市場熱度有所降低，加之紅盤均於同一時期入市，技術分流下「萬人搖」項目明顯縮減，紅盤中籤率有所提升，調控效果顯現，市場逐漸回歸理性。但「萬人搖」的核心問題「一二手價差」仍然存在，雖然在新政分流下，部分改善或者投資的非無房家庭被拒絕在外，「萬人搖」項目出現了縮減，但取消一二手房的價差，才是問題的關鍵。

9月杭州市場熱度較今年4月以來有所降低，但同比數據依然處於高位，究其原因，9月大量入市的樓盤供應集中在月底，受網籤數據延緩影響，成交下滑，預計這些房源將在10月顯現，隨著轉籤兌現，10月商品住宅成交量價預計將得以提升。

（文中出現人名皆為化名）