天價學區房：命運從按權力、財富分配，終於要按運氣分配了

中國的樓市就像個火藥桶，太容易點燃了。疫情下的經濟衰退，全球大蕭條風險，都不能澆滅。

2020年春天，當一群群不是香奈兒就是愛馬仕的深圳群眾衝到售樓處排隊，我們還想，深圳人民把首都人民遠遠甩在了後面。

但這次，首都人民下場發力了。點燃首都人民激情，一個區教委的入學文件就行。

①

事情的起因是，4月30日，北京西城教委發了個今年義務教育入學的實施意見。核心就是，今年7月31日後，西城區兒童入小學，全部以多校劃片方式在學區內或相鄰學區內入學。

以前叫單一划片，一套房產對應一所學校就近入學；以後，不一定進入唯一對應的學校，還需要電腦派位。高價學區房不再確保進名校了。

上牛小還是「渣小」，竟然要看運氣。

看上去像是個要讓學區房涼涼的利空。但就像午夜發布的10點鐘封城令，讓數十萬人蜂擁出城；這個入學政策引發了西城區二手房的交易高潮。

五一假期，據說北京鏈家三天成交1131套，最後一天有人成交了十套千萬級別的學區房。

數據顯示，五一假期西城區二手房交易量同比和環比增長均超過100%，尤其是金融街和德勝片區。

就在那麼多著名的豐匯園小區，保安告訴記者：

甚至凌晨兩點也有人來看房。

②

入學政策在樓市的威力簡直是個婦孺皆知的話題了。有個順口溜叫「金三銀四紅五月」，紅五月的紅，主要就是因為這時各地小學入學政策細則公布，五月也就被稱為「小祖宗月」。

學區房引爆的，不僅僅是北京西城。近期，全國多地相繼出臺入學政策，引發當地房地產市場波動。

但，你在全國任何一地，可能都無法以熟悉的當地來理解北京西城學區房的特殊。

過去好幾年，西城區二手房維持著均價每平米10萬+，部分片區均價20萬+。小學中學應該是其中最大一股支撐力量。

幾年前，西城區一個破胡同裡的破過道，能以每平米46萬的天價，引發了一輪教育改革和樓市的震蕩。

過去幾年的房價軌跡也演示了西城學區房的巨大威力。

數據顯示，經過數年持續上漲，北京二手房價2017年攀至最高60825元/平米；2017年新的調控後，2018年出現十年來首次下跌，2019年繼續下探到56038元/平方米，11個區普遍下跌；但這其中，西城價格上漲3.04%，東城價格上漲0.95%，西城區以103158元/平米的均價高居首位。

簡直撼山易，撼西城房價難。

③

有句話說北京是中國教育的高地，西城區又是北京教育的高原。全國聞名的名校雲集，也許某個小學生藝術團上春晚的次數都比你熟悉的明星還多。

某個西城牛小的網上點評是這麼說的：「中國夢、北京夢、教育夢——夢一樣的硬體、夢一樣的師資、夢一樣的重點中學升學率、夢一樣的最高端學生背景、夢一樣地被眾多北京家庭所追求...統領北京乃至全國所有小學教育之翹楚」。

這樣的或者接近這樣的牛校，北京西城還有好多個。

享有這樣的優質資源，或者靠祖上早幾代紮根此地，或者前幾代是革命先輩。

感謝中國的住房商品化，打開第三道門，讓後來者能通過寒窗苦讀、工作奮鬥、積累財富，通過一套西城的學區房，為兒孫輩在西城牛校得到一張課桌。

從按權力分配，到按財富分配，這是天價學區房才能給到當代全國人民的機會。

不過，過去幾年北京的基礎教育領域，逐步啟動了一場平權運動，多校劃片政策逐步推廣。

中國最好的基礎教育資源出現了按運氣分配。

④

這樣的變革意味著，新機制下，有些人沒有天價學區房，也有了進入牛校的機會；而舊有體制下，某些人享有的牛校資源及溢出到房價上的巨額財富，可能因運氣而消失。

你能想像多校劃片政策會遭遇的巨大阻力。

2017年，朝陽區啟動多校劃片，北京小有名氣的準豪宅小區、珠江帝景的千萬或億萬身家的家長們大鬧教委，還真迫使政策延遲了。

西城區的這個政策，比朝陽區、豐臺區晚了三年，比東城區晚了兩年。

你要是不明白為什麼有這個先後順序的話，那是因為你不了解西城稀釋學區房的特權，動了誰的奶酪。

你或許聽說過北京西城著名的金融街學區，這裡有實驗二小、宏廟小學、奮鬥小學、西單小學等等，基本都能歸類到前面所說的「北京夢、教育夢」那一類裡。

這裡典型的幾個社區，在北京房產中介的話語裡，典型的「老破小」，共性是：均價≈20萬，樓齡都接近或超過20年。你可以想像北京商品房開發20年前的產品水準，戶型差、沒園林、缺車位、六層無電梯是這裡的共性。

如果你瞧不起這些房子，無可厚非；但你可不能瞧不起這些房子所在的金融街片區，更不能瞧不起擁有這些房子的主人。

· 豐融園，2003-04年建成，央產房，工商銀行總行家屬區；

· 豐匯園，1993年-1999年建成，建行總行家屬區；那時候還沒有完成全面房改，有錢你都沒機會買到這裡；

· 冠英園，1998年建成，央產房，中國銀行家屬區；

· 宏匯園，部分是本地老北京的回遷房；部分是央產房，單位名稱都不便說的家屬區；

幾天前有人在微博上說，這次西城區政策出臺前，有老人跑到區辦公室大談革命精神。

以為是輸在起跑線上，原來是輸在爹媽或者爺爺奶奶身上。

⑤

但這樣的教育的平權行動，傳導到房價，產生的後果是有兩面的：削峰填谷。除了降低天價學區房的尖尖，也不能忽視抬高的窪地。當然，在西城，這也是均價接近10萬的窪地。

那時候，或許不只是天價學區房，而是西城整個變成天價區。

比如現在的熱點，金融街片區宏廟小學、西單小學，兩個小學都直升實驗中學，但西單小學被稱「渣小」，宏廟小學是被看做西城一流一類的市重點，對應的學區房價格差別很大，每平米相差3/4萬。

就有從業人士預測，多校劃片後，這些小區的溢價可能會趨同，這種趨同不排除是以老對應社區價格堅挺、新對應社區價格迅速上漲來實現。

雖說按運氣分配，但憑運氣之前，要跨過更高的門檻了。

⑥

我們中國人是多深愛房子啊。不單小學入學政策，「示範區」，人才落戶政策，國際峰會，體育賽事，股市下跌……任何一個外交的、財政的、體育的……由頭，都會誘使我們在點燃樓市上勝利會師。

但這其中，學區房可能是最有可持續力，不該被指責的理由。

誰叫我們有這麼多勤奮、聰明，並且相信教育改變命運、學習使人進步的國民呢。

所以，為什麼不能把天價學區房看成好事呢，這不就是人人奮鬥、推動中國富強的動力嗎？

至於北京西城的天價學區房遙遙領先，要改掉的，是西城的基礎教育條件太好，還是其他地區的教育建設沒跟上，還是我們國民愛學習、要奮鬥的上進心呢？

第一財經記者採訪了一位在西城看房的陳女士，在朝陽區國貿工作的她告訴記者，對於她的家庭，能不能負擔得起一套學區房，是是否決定生孩子優先考量因素。

你有沒有慶幸？幸虧你媽當初不知道有學區房這東西。

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