惠州樓市,看似平穩的房價,隱藏多少購房者的辛酸?大亞灣是主因

每一個房子都是一個家

每一個家都是一處風景

說到惠州樓市，無疑最耀眼的明星是大亞灣。打著沿海臨深片區的旗號，吸引了無數的深圳購房者。

宜居，宜投，宜業，宜養，宜學，甚至宜遊，這些都是大亞灣區房地產商們各自說的話，我幫他們歸納總結了。

的確，作為臨深片區，不乏有投資者追捧。尤其是面對高昂的深圳房價，很多有房子夢想的人，不得不把夢想轉移到周邊城市，畢竟那裡才是能實現擁有房子的地方。

但是惠州房產真的有開發商宣傳得那麼好嗎？

對於剛上車惠州的投資客，或許沒有答案。但入市有5年的房客，心中有了答案。

先看看房價分布，根據房天下大數據，新房均價是，11847元/平，二手房均價是，10660元/平。

其中新房均價，惠城區，13418元/平；惠陽區，13630元/平；惠東縣，9528元/平；博羅縣，8574元/平；龍門縣，7824元/平；仲愷區，10389元/平；大亞灣區，15188元/平。

二手房均價，惠城區，10247元/平；惠陽區，10411元/平；惠東縣，8146元/平；博羅縣，7460元/平；龍門縣，9131元/平；仲愷區，8717元/平；大亞灣區，9299元/平。

從房價走勢圖看，其實，惠州的房價是相對穩定的。大部分區域一手房穩中有升，二手房就穩中有降。但這個穩定遠遠達不到投資者的心理預期，他們要求的是大漲，至少是上漲的要求。

尤其是買大亞灣的，二手房的均價已經跌破一萬。這個很要命的。你可知道這裡面的痛點，他們當中，幾乎是深圳客購買，低首付，高利息，既不能居住，也出租不了。另外，他們想的是投資，如果這筆錢不投惠州大亞灣，投資深圳或老家，價值都遠遠比大亞灣大。

投資深圳，毫無疑問，漲勢肯定比惠州好。哪怕資金只夠買個單間公寓。投資老家，首付惠州的資金夠全款老家的，這樣就省下利息（銀行的利息不低啊，30年的按揭，利息比貸款多）。

其實，早在5年前，惠州大亞灣的房價就一萬多，這兩年聽得最多是均價1萬5、1萬6，可是二手房呢？都是次新房，準新房吧！不講價賣不出去，有價無市。現在看交易的數據，就是9千多。投資客醒悟得有點晚。

開發商還拿出長安，鳳崗等臨深片區做對比。對比指出，長安，鳳崗，黃江的房價都過兩萬了，同樣是臨深片區，惠州才一萬多。為此它們得出的結論是；惠州的房價還有很大的升級空間。

真像是那樣麼？同樣是臨深片區，位置不一樣啊。東莞的臨深片區，真的是無縫連接，其中，長安是廣深，深中，等大通道的必經之地。挨著一條江。人們真的可以居住在長安，騎電動車去松崗沙井上班的。鳳崗也一樣情況，鳳崗到羅湖，40分鐘的清平高速。

但是惠州能做到這些嗎？本來橫跨一個大龍崗就耗費時長很久，再橫跨一個坪山區才到大亞灣。耗時要3個小時。開發商打的輕軌高鐵，都是不現實的。靠那個出勤上班下班，對一個早九晚六的上班族來說不現實，平常周六末往返還可以說得通。

仲愷新區，惠城區的房價走勢差不多。緩緩下跌，光宜投這一項，就通不過。宜居的話題，全國哪裡都可以討論，只要你有需求，價格是你承擔的，價格合適的，不用再問任何人，買就是。

惠州房價薄弱的地區就是北部，像博羅，龍門兩縣，一個是靠近東莞，一個靠近廣州。七八千塊的均價，看似也不高，但是也沒什麼上漲的空間。畢竟東莞靠近博羅的地區，是東莞房價的窪地，那塊的房價本來就水分大過需求。再往博羅龍門，還有什麼炒作的空間？

加上，博羅與龍門地區，工業，尤其落後低端工業，扎堆，包括很多有汙染的化工業，空氣環境糟糕，道路坑窪不平，灰塵飛揚，居住的體驗極差。哪裡會有很多人去接手房子呢？

最後說說，惠州的經濟，總體不錯，4177億的GDP ，但是有很大部分是公共建設，交通建設，包括房地產。這部分經濟收入不能算作普通居民的收入，真正要居民長久永續的收入，還得靠企業提供穩定的就業。

單單靠深圳客或者東莞客去惠州買房，能永續麼？晚上都是一片片的漆黑。光買不住，也出租不了，沒有穩定的就業需求，誰去那裡租房？然後單純就想著，以後，若干年後，房價會大漲。這個的想法跟白天做夢沒有什麼兩樣。

綜上，惠州的房子，五宜中，不宜投，不宜業。可以養老，可以居住，就是不適合投資。

惠州是個山水城市，有海洋，有山地，有很多老城區，還有很多新樓盤，有破舊的工廠區，也有漂亮迷人的鄉村景色。可以說是大雜燴的城市，以客家人居多。

關於惠州樓市，你們是什麼看法？歡迎交流。