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近日，由上海市人民政府發布的《上海市公有住房差價交換辦法》終結了上海戶籍購買使用權房不限購的歷史。
具體來看，這一新政重點內容如下：
1、整棟獨用花園住宅的使用權房，不能買賣。
2、滬籍家庭擁有2套及以上住房的（包括使用權房和產權房），不能再買使用權，限購。
3、滬籍單身家庭擁有1套及以上住房的（包括使用權房和產權房），不能再買使用權，限購。
4、戶口本不在一起的滬籍家庭，也只能買一本房卡的使用權房，不能購買多本房卡的同一套使用權房，限購。
5、花園住宅和優秀歷史保護建築的使用權房，鼓勵市政由指定企業收購。
6、公司名義不能新購使用權房。
該《辦法》將自2019年12月1日起施行，屆時1999年印發的《上海市公有住房差價換房試行辦法》同時廢止。
無需過度解讀 僅為原有政策的補充完善
對此，不少媒體表示，該新政的發布是對現有「限購」政策的加碼。部分媒體認為，以往的使用權房不限購、不佔用購房資格，雖然僅限上海戶籍購買，但卻可掛戶口、可做學區房、並擁有一定的拆遷機率，是不錯的投資標的。
我卻認為無需對此做過多地聯想、解讀，該新政僅僅只是對原有政策的完善。
這主要是由於，使用權房本身在20年前就已可以進行使用權轉讓，在具體使用過程中，使用權房與產權房並沒有太大差異，使用權房從某種意義上，是一種限制了一定條件的、具有中國特色的一種住房形態，主要是對房屋產權進行了一定條件的限制。
一直以來，使用權房都沒有被納入整個住宅的限購體系之內，這其實並不合理，所以我認為這次的新政不是要加強限購，而只是作為一種補充。
從目前市場上傳出的一些聲音來看，這份《辦法》既不會和所謂的拆遷補償有關，也不代表要在目前這種整體承壓的市場上面做「火上澆油」的事情，我認為沒有必要做過多地聯想，其實就是對原有政策的完善，僅此而已。
花園住宅和優秀歷史保護建築應該進行管理保護
從細則來看，新政中尤其是對整棟獨用花園住宅、花園住宅和優秀歷史保護建築使用權房進行了特別的限制，如整棟獨用花園住宅的使用權房不能買賣，鼓勵市政指定企業收購花園住宅和優秀歷史保護建築的使用權房等。
我認為這是有一定道理的，上海一直以來存在一批花園別墅及歷史保護建築，因為種種原因，這些建築作為使用權房散落在「民間」，如果今天不對其進行管理控制，那也許某天等我們再回過頭去看的時候，可能會出現一些問題，如2018年8月始建於1935年的德鄰公寓就曾因承租人違法改建而出現過糾紛。
因此無論是從建築角度，還是從歷史角度，都應該要對其進行保護。而從目前上海對於歷史建築或知名建築的保護情況來看，實際上還需要一套完整的管理模式來進行。
使用權房交易佔比不高 不會對市場造成過多影響
從短期來看，新政出臺後，肯定會對使用權房的交易量產生一定影響，成交量肯定會出現一定縮減。但是從整體市場上看，使用權房的交易量增減並不會對整個市場造成過多影響。
這主要是因為使用權房交易首先屬於二手房市場，在整個二手房市場中，使用權房僅佔其中一部分，除此之外還有商品房、房改房。從目前某二手房在線交易網站上所掛牌的使用權房數據來看，上海區域的全部掛牌房源約1426間，主流還是產權房交易。
所以從整體來看，使用權房的限購政策僅對小規模人群產生影響，對整體市場影響較低。
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