信號轉變,底牌亮出,這兩個城市將有大行動?

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統計局的70城數據出來，連續環比上漲的城市不見了蹤影，特別是徐州，紹興等城市。而這份數據算是房地產市場的轉折點，主要看以下幾點：

1、全國房價單月重回萬元以下。

2、新房房價環比上漲的城市數量為45個，較上月減少10個，二手房環比上漲城市數量為39個，較上月減少11個。

3、新房揚州領漲漲幅0.9%，二手房深圳領漲漲幅0.9%

看這份沉甸甸的數據，可以看出調控的力度已經取得成效。

漲幅超過1%的城市已經不存在，均價跌回萬元以下，1萬或許是房價均價衡量標準，城市上漲數量也減少，形式一片大好。

但是第3點比較有意思，新房市場揚州需要謹慎一些，特別是是下個月數據出臺之後。畢竟前10個月揚州市場並沒有熄火或者緩和，土地市場比較熱溢價高達30%。

而深圳二手房時隔三個月後重回第一。

新房漲不動已經成為不爭的事實，但是二手房卻發生微妙變化，深圳又出現了。

這個時候在新房嚴控的情況下，重要的是二手房，因為它可以反映市場供求的真實情況，並且也只有交易，才能彰顯房產價值，沒有流動性，房子再多也保衛不了你的財富！

這次我們就從二手房的角度來看問題。

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不管統計局如何來的，準不準，但是調控的時候是個依據，就以它的數據為參考，看一下過去一年，70城二手房變化，看看哪些城市，是值得我們撿漏的？

跟去年相比，漲幅前10名跟跌幅前10名已經出現：

漲幅前10名：深圳，唐山，銀川，瀋陽，成都，西寧，無錫，寧波，徐州，杭州；

跌幅前10名：牡丹江，南充，鄭州，天津，貴陽，太原，北海，湛江，煙臺，青島；

漲幅前10名的城市，深圳，成都，無錫，寧波以及杭州依然有價值。

三四線唐山，銀川等這些城市政策約束力度小也是一方面，導致房價上漲，除此以外還有供應量，利好政策等。

福兮禍之所伏，禍兮福之所倚。從來都沒有絕對的事情，特別適合在這些跌幅前10名的城市。

房價下跌是事實，不過對於我們來說並非壞事，也許正是撿漏的好時機。

但並不代表這些城市都存在價值，就像牡丹江這類城市，是絕對要摒棄的，人口流失嚴重，城市發展沒有人口支撐，指望誰來接盤呢？

一定要明白，買房最後接盤的一定是本地客群的。

在這裡值得關注的是鄭州和天津這兩個城市，未來5年，值得去拼一把。

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這個時候的市場，妖的不像話的就屬於深圳了，特別是倒掛樓盤。

目前比較火熱的就是華潤城，一篇關於甲方爸爸的銷售方案程稿，就能妥妥的10萬+，我們這些人也是慌的一批。

買到一套華潤最小的房子，就能掙500萬，不火天理不容啊！

但是與深圳，杭州這些城市不同的是，一搜索鄭州和天津關於房價的新聞，這些內容就會跳出來：

我們可以看關於樓市的關鍵詞描述：冰窟窿，六連跌，炒房客夢碎，寒冬，蒼涼等等讓你感受到了悲涼的氣氛。

而實際呢，確實有誇大的成分。

通過實際調研發現，整體回落是有的，對於鄭州而言，遠郊項目比較多，三環內的特價房也只是不好的樓棟和樓層，好房子依舊是好價格。

而天津也是如此，遠郊是比較嚴重的，特別是二手房。

對於這兩個城市來說，越是這個時候，越是我們下手建倉的好時機，為什麼？

1、供求失衡，庫存比較大。

房價的變化，一個關鍵因素是不能忽視的，那就是供求關係的變化，而鄭州和天津都不低，從10月份重點城市商品住宅供求比，存量以及消化周期就可以看出：

特別是天津，庫存面積3750萬方，為這些城市第一名，而且比第二名青島的庫存面積還要1277萬方，比鄭州的庫存面積還要多。

而消化周期高達32.2月，根據住建部曾經出臺的政策，消化周期在36個月以上，應停止供地，而天津是接近紅線的。

對於房地產來說，一般消化周期在7個月算是正常的，不會太緊張，而天津幾乎達到5倍。

鄭州雖然沒有天津多，但是供求比連續兩個月在1.1以及以上，消化周期在11.9個月，也是不低的，是供過於求。

過剩就會出現下跌，這是不變的市場規律。

2、小學生數量增長並不差，後勁十足

判斷一個城市價值，小學生增長數量是一個指標，為什麼，因為每一個學生背後不止一個學區房，也跟樓市成交有關係，是城市吸引力的一個指標。小學生越多，也反映了其父母大量湧入，這背後住房是不容忽視的，也說明城市比較有活力。

也可以看下面一張圖：

31個城市近十年間普通小學在校生人數增幅與增長人數變化：

2019年鄭州的小學生數量增幅是不差的，在全國排名前三，位於廈門和深圳之後，天津雖然不如鄭州，排名也在前15左右。從數量上看，天津有60.21萬人，排名第7名。鄭州有37.6萬排名13名。

如此數量，城市發展必定不會太差。因為這些都是未來經濟的支撐，是一個長遠的後盾。

3、GDP排名。

為什麼類似鶴崗這樣的城市人口持續流出，其實很大的原因是沒有產業，沒有經濟的支撐。

而前三季度經濟GDP排名中，鄭州以8405.5億元，增速1.2%排列全國15名，而天津則是排名11。

上榜的北方城市中，除了北京以外，天津和鄭州還是比較靠前的，名列北方前十強。

4、人口流入多，老齡化人口佔比少。

鄭州這兩年人口流入是比較多，每年人口流入30萬左右，而去年人口流入46萬。在2019年人口流入排名中前16名，分別是上海，東莞，成都，北京，廣州，深圳，蘇州，武漢，杭州，惠州，鄭州，西安，佛山，重慶，長沙，天津。

對於房地產來說，長期看人口，中期看土地，短期看政策。人口的持續流入，是城市發展的動力，沒有人就沒有未來。而年輕人更能代表這個城市的未來。

老齡化排名中，鄭州只有7.3%，天津是10%，老齡化並不嚴重。

除此之外，兩個城市的政策也是不錯的，天津是中國北方最大的港口城市，國家物流樞紐，全國先進位造研發基地。而鄭州是國家中心城市，在城市發展政策傾向上，都會有一定的支撐。

雖然北方城市不如南方城市，但是在這些北方城市中，天津和鄭州這兩個是比較亮眼的。特別是天津，只要放開限購，還是會有很多人重倉。

不要用短期的眼光來限定你的選擇。

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對於像鄭州和天津這類房價回落，但是有價值的城市來說，核心區是值得關注的，不要去碰遠郊，特別是遠郊的二手房。

對於房企來說，活下去絕對不止是喊口號而已。品牌房企三道紅線壓頂，尚且扭轉風向，更何況小房企，截止到11月初，已經有403家房產公司發布了破產公告，也就是平均1天要至少倒閉一個，受影響的就是這些房企。

對於天津和鄭州這兩個城市來說，天津的優勢明顯高於鄭州，最典型的就是教育資源。一本錄取率天津排北京之後為第二，而河南則是比較靠後。

如果有資金實力，可以優先買天津。

在買房市場一切都傾向於你的，愛答不理與高攀不起也許就在一念之間。

這不，前兩天鄭州關於土儲的文件中，其中一項就是：鼓勵和支持選擇貨幣補償等多元化安置方式，確需實物安置的，實物住宅安置面積不超過人均70㎡。

鄭州清風徐來，天津還會遠嗎？

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