紅星商業複製「萬達模式」 2020年欲建100個城市綜合體

2020-11-25 網易財經

「預計到2020年將建成300家家居賣場和100家商業購物中心」，這是紅星美凱龍集團近8年的規劃。除此之外，紅星美凱龍集團還計劃在未來3-5年內就將城市綜合體項目的數量提升到50家。

數據顯示，截至目前，紅星美凱龍的家居賣場數量為117家，包含家居賣場和購物中心的城市綜合體在建項目為27家。這意味著按照紅星美凱龍的計劃，未來8年時間內還將新建超過150家家居賣場、70家購物中心、20家城市綜合體配套項目。

而上述計劃的建設無一不需要龐大的資金支持，以購物中心為例，按紅星地產總裁諶俊宇向網易財經的介紹，除開拿地的成本，紅星商業購物中心建設成本在4000元/平米左右，按其主打購物中心項目「愛琴海」15萬平米的平均面積計算，紅星商業一家購物中心的建築成本在6-7億元左右。

巨額資金需求怎麼解決？紅星美凱龍商業副董事長張華容稱，紅星美凱龍商業地產在資金上「有足夠的準備」，而商業地產未來的資金募集方式不排除票據等形式，「公司一半左右項目是與當地開發商合作，這從一定程度上控制了土地上的成本」。

而諶俊宇則向網易財經表示，上述發展計劃是逐年推進的。「未來我們的資金主要來源於三個方面，一個是城市綜合體項目配套的高檔住宅、商鋪的出售；一個是租金的收入；一個是建成的自持物業向銀行的抵押貸款」。

此外，諶俊宇還向網易財經透露，目前紅星的城市綜合體項目在許多一線城市和省會城市收到當地政府的歡迎，「在這些城市我們基本是零成本拿地，比如我們會以當地地價五成左右的價格拿地，而配套的住宅、商鋪出售則會讓我們的資金迅速回籠」。

一位不願具名的分析師向網易財經表示，之所以城市綜合體項目受到地方政府歡迎，「起碼保證了項目在建設和開業初期可以為當地財政提供稅收增長，項目旗下的諸多業態還能促進當地就業帶動周邊房價上漲，最重要的一點是這種快速的建設模式符合了地方政府領導追求短期政績的需求」。

但即使在這種情況下，紅星美凱龍集團也許仍面臨資金的壓力。數據顯示，去年9月，紅星美凱龍公布2012年度第二期中期票據募集說明書，擬發行金額為9億元，期限5年，發行時間為9月21日。而就在22天前，該公司剛剛發行了今年第一期中期票據，募資6億元，期限3年。

對於頻繁募資的原因，紅星美凱龍方面表示是用於補充運營資金或歸還銀行貸款。但除此之外，募集說明書還顯示了紅星美凱龍家居板塊存在嚴重的資金鍊隱患。

數據顯示，截至去年3月底，公司包括短期借款、長期借款及一年內到期的非流動負債等在內的各項有息債務合計已達104.60億元，相當於公司同期淨資產的164.15%。此外，截至2012年年末，資產負債率為71.50%。

而其2009、2010和2011年末的資產負債率分別為85.91%、75.54%和73.37%。分析師指出，紅星美凱龍的高資產負債率使得其可能面臨包括資金周轉困難、籌資能力不足、綜合償債能力下降等諸多風險。

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