蒙城金街:皖北地區最具商業投資價值項目

2020年，新冠肺炎疫情給中國和世界經濟帶來重創，全球需求市場萎縮，中央在7月30日召開的政治局會議中正式明確了未來幾年國民經濟的發展新思路——「內循環」。「推動消費回升」是刺激內需的路徑之一，消費成為當前經濟發展的主線。但現階段國內低線城市和地區的消費需求尚未能得到很好的滿足，國人的消費還有極大潛力可挖掘。同時，網絡零售市場交易規模增長日趨平緩，網購失去顯著優勢，將線上線下融通互補的新零售得到蓬勃發展，給傳統商業帶來革新機會。承接國民消費的商業地產價值或將被重新認識，未來將有大可為。

在此背景下，金錢的重要性也又一次刷新了認知，如何投資成為熱門話題。商鋪因其靈活性高、風險低、增值能力強等特性成為投資明智之選，實體商鋪投資熱度提升。購房者投資置業越來越理性，區域位置優越、升值保值空間大，投資潛力大的項目更容易被認可。

中指研究院基於多年對樓盤投資價值的研究經驗，深入挖掘、提煉樓盤核心價值，選取在區域市場有典範地位和投資潛力的項目，科學引導購房者投資置業。蒙城金街因其城市投資價值、地段價值、品牌價值和產品價值，被中指研究院評為「皖北地區最具商業投資價值項目」。

圖：蒙城金街證書照片

圖：活動現場照片

蒙城金街，面積約3.1萬方，位於蒙城高速發展中的城南新區，是萬達廣場盒子商業外圍的街區式商業，與萬達廣場盒子商業形成了充分協調互補。2019年4月3日，大家房產偕同萬達廣場進駐蒙城，打造蒙城唯一一個集商業、餐飲、居住、娛樂、文化等多元形態於一體的大型城市綜合體——大家·萬匯城。項目分成三個地塊開發不同產品，其中萬達廣場地塊，總建築面積約15萬方，形成獨立的大型商圈，後期將輻射整個蒙城及周邊縣鎮，成為整個板塊的中心。

01

城市投資價值：

城市佔位升級，消費空間大，

亟需填補購物中心空白

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1、「長三角朋友圈」發展紅利下，亳州城市價值即將得到飛躍

隨著長三角區域一體化上升為國家戰略以來，各類規劃持續利好，安徽全域城市價值得到飛躍提升。安徽範圍內的皖北縣域在人口紅利、市場潛力、資源稟賦等方面的優勢下，步入工業化和城市化的加速發展期，經濟表現十分突出。亳州則是皖北縣域中最具發展潛力城市，不僅地廣人多，城鎮化空間大，而且城市骨架在拉大，亳州高鐵南站已開通運行，魏武大道高架橋、飛機場、亳蒙高速、城際鐵路都在規劃中……

圖：長三角城市群發展趨勢

2、蒙城商業市場潛力：超百萬人口的消費能量，產業機構優化明顯，發展勢頭良好

蒙城縣隸屬於亳州市管轄，屬於中原城市群核心發展區，沿淮城市群中心區位，皖北製造業基地城市。近年來，蒙城縣地位逐年提升，撤縣設市的呼聲也越來越高，在人口紅利、市場潛力、資源稟賦等方面的優勢下，步入工業化和城市化的加速發展期，經濟表現十分突出。蒙城2019年GDP排名安徽縣市第14，人均GDP亳州第二，擁有超百萬人口的消費能量。城市產業方面，蒙城產業結構一直以二產和三產為主，其中第三產業增長最為迅速，2015年開始三產總值連續五年位居第一，產業機構優化明顯，城市產業發展勢頭良好。

表：2019年亳州區縣經濟、人口狀況

圖：蒙城城市定位

3、蒙城商業市場現狀：整體運營情況不佳，缺乏大型商業綜合體/購物中心

商業方面，蒙城商業街分布廣泛，各類商業網點遍布全城，每條街道都有相應的支撐元素，但整體業態雜亂且分布零散，以老、破、小、散商鋪為主，商鋪整體空置率高，客戶購買信心不足，商業綜合體/購物中心領域尚屬空白階段。

圖：蒙城商業現狀

02

地段價值：

位於蒙城新中心——城南新區，

擁有近百萬消費能量

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蒙城的城市空間發展以「南進、西拓、東優、北育」為策略，重點向南、向西拓展，以城南新區和經濟開發區南區為重點，基本形成「一心、兩軸、雙廊、七區」的空間格局。而蒙城對城南新區的最新規劃，是將其發展為一個集商貿、金融、行政、文體、市場、居住等諸多功能於一體的城市新中心。大家·萬匯城正位於規劃利好的城南新區內，是皖北縣級第一家萬達商業綜合體，輻射了蒙城及周邊縣市數百萬人口，盡攬蒙城城南新區、老城區近百萬消費人群磅礴消費能量。

圖：蒙城城市空間發展圖

圖：蒙城金街輻射商圈示意圖

蒙城縣目前約160萬人口，日益增長的物質文化需求與老城區陳乏的商業街道無法契合，急需一個集吃喝玩樂購於一體的現代化大型商業綜合體，同步一線城市生活。萬達廣場填補了蒙城購物中心的空白，將成為蒙城乃至周邊縣市購物的不二之選。不僅客戶逛街購物首選萬達廣場，多數商家也會對萬達廣場蜂擁而至，蒙城其他地區的商業將被萬達吸引。萬達廣場僅2018年，全國總客流量就達38億人次，日均客流1000餘萬人次，單座萬達廣場日均客流量近4萬人次。因此，萬達廣場也將成為蒙城傲立於其他縣市的一張金名片。

圖：現萬達廣場在皖北區域布局情況

03

品牌價值：

萬達+大家雙品牌背書，強強聯盟

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杭州市城建開發集團（大家房產）歷經38年的城市拓展及深耕，已開拓近20個城市，建設近150個精品著作，100餘個市政公建項目，蟬聯「中國房地產百強企業」，並榮獲「2020中國房地產公司品牌價值TOP50」、「2020中國房地產顧客滿意度領先品牌」等榮譽稱號，是精工品質代言商、國內優秀的城市綜合開發者。

圖：大家房產項目分布圖

而萬達廣場是全球商業領先品牌，集社交、娛樂、美食、零售功能於一體，形成獨立大型商圈。萬達成立32年，在全國已開業了330餘座萬達廣場。業內有句話：「萬達所至，城心所指。所到之處，皆為繁華坐標。」依靠萬達集團獨創的訂單式商業模式，全球5000多家商家跟著萬達走，迅速聚攏資本、人氣，不用為客流發愁。「萬達在哪裡，哪裡就是中心」已成為全國的共識。

這次在蒙城，兩大集團聯手打造的大家·萬匯城，作為皖北縣級第一家萬達商業綜合體，蒙城唯一商業綜合體，填補城市的空白，為蒙城開創城市新的繁華。

04

產品價值：

可租可售，收益可觀

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1、分享萬達廣場人流，迅速聚攏人氣

萬達盒子商業為自持部分，外圍3.1萬方蒙城金街為可售部分。蒙城金街的入口就位於萬達廣場主入口邊上，兩個區域分享人流。作為室外街區式商業，整體三層，局部四層，由扶手電梯連接，整條街一氣貫通。每層金街均與萬達廣場內部聯通，使購物更加快捷方便，動線設計上再進一步的吸納廣場人流。依靠萬達集團獨創的訂單式商業模式，全球5000多家商家跟著萬達走，能迅速聚攏資本、人氣，蒙城金街不用為客流發愁，開業即火爆。

圖：蒙城金街效果圖

2、總價低，可租可售，空間靈活

蒙城金街商鋪單體面積小，30㎡起，總價低，投資穩，又獨立分割產權，可租可售。由於自持+出售的商業模式，除了現金流能夠保障長期穩定之外，商鋪也具有保值增值功能，是目前經濟大潮之下的投資首選，為中小商家提供一個長期獲益的創富平臺。

其次，金街商鋪層高較高，買一層得二層。1層商鋪5.45米，二三四層4.95米，貼鋪1層5.3米，2層5.1米，空間更為靈活。

3、萬達商管領先的規劃及運營管理能力，24小時不打烊

蒙城金街為業主後期的運營提供合理化的業態布局建議，1F和2F為大流量引導型消費商鋪，建議以品牌主力店、品牌特色餐飲、小吃、精品百貨、社區服務配套等業態；3F為特定人流消費型商鋪，建議規劃娛樂、健身、培訓、早教、酒吧等業態商業。良好的科學布局和規劃、卓越的商業人才團隊及科學的運營管理模式，也是金街後期整體運營和蓬勃發展的保證。

而且在運營方面，金街商鋪的運營結合了萬達廣場7X24小時繁華都市大客廳特點，全天開放，24小時財富不打烊，大大增加贏利機會。

圖：蒙城金街效果圖

4、收益可觀，未來可期

商鋪投資回報高，一般起租3年-5年，每年租金都會遞增，穩定性強。根據投資價值測算，綜合推測：萬達金街首層日租金3.5-4.5（元/㎡/天），城南新區2.0-3.0（元/㎡/天），老城區2.0-4.5（元/㎡/天），租金回報率最高近6%。

圖：蒙城金街商鋪租金投資回報率測算表