從風水格局看,未來20年房地產是否會徹底衰退?

手哥說：

前幾天，看到北京某售樓處新開，舉行了歡樂又嚴肅的入場儀式：上香。

大多數企業新開，都會有類似形式，這是傳統，不是迷信，是心有敬畏。

這到底算什麼呢？是中國人心中的一種信仰。

常規的風水師，法師，各種仁波切，因為對地產不懂，被歸為了迷信，而地產人又對風水玄學佛學不懂。

玄之又玄，眾妙之門。

誰來說一說地產VS風水呢？

操爺說，我來呀。

操盤地產20年，從風水重新解讀地產一番。

說幹就幹，操爺發來了一篇從三元九運——通俗說風水角度，看房地產未來發展的文章。

手哥看了下，好像有理有據，深入淺出，不愧是地產老司機啊。

這也是一種新視角，分享給你看，也歡迎各位來稿。

10分鐘，近6000字，玄學看懂未來20年地產。

請看：

未來二十年，

房地產行業將會如何發展？

是徹底衰落還是依然堅挺？

相信這不僅是所有房地產行業從業者關心的問題，也是很多普通購房者所關心的問題。

今天，我們從堪輿文化的角度來看看，未來房地產行業將會怎樣發展？

提起風水堪輿，很多人脫口而出的是兩個字：「迷信」。但是，今天我們所能見到的保存完好的各種建築遺址，都多多少少包含有風水文化的設計在裡面。

如果輕易的否定了風水文化，那無疑首先就否定了我們幾千年的建築文化傳承。而這種傳承，恰恰是今天房地產開發中建築環境的文脈根源。

在2019年2月的中央電視臺《開講啦》節目中，著名建築學家、天津大學教授王其亨先生明確告訴大家：風水不是迷信，而是景觀建築學，它要考察的是地理環境、生態，建築和山水的對話，建築和建築之間的對話。

所以，風水堪輿文化對於房地產從業人員來說，先不要輕易否定，而應該慢慢了解，逐步發現其神奇的文化魅力。

風水堪輿文化在漫長的發展過程中，逐漸形成了眾多的派別，玄空風水就是其中最主要的流派之一。

玄空風水的核心理論基礎是其「三元九運」學說。

按照玄空風水理論，

每二十年定為一個「運」；

每三個「運」定為一個「元」；

每三個「元」，即一百八十年作為一個周期。

這種時間的分法就是「三元九運」。

從「三元九運」的風水視角來看房地產行業，未來二十年將如何發展呢？

1、八白星即將退氣，

房地產行業是否會徹底衰退？

在「三元九運」中，「九運」對應「九星」，每一個星主導一個運的旺氣。我們現在所處的下元八運，當值是八白土星，也就是八白土星當旺。

下元八運從2004年開始，到2023年結束。

這二十年，八白土星最利的是房地產業。所以，在這個階段湧現的富豪，大部分集中房地產領域。

在2007年福布斯中國富豪榜前400人中，有37位企業家的主營業務是房地產行業，佔總數的9.25%，總財富約為5000億人民幣。

到了2018年，福布斯中國富豪榜的前400人中，有99位企業家的經營業務涉及房地產行業，佔總數的25%。其中53人以房地產業為主營業務，佔總數的13%，數量在所有行業中排第一名。這53家房地產企業的總財富值也超過了1.5萬億人民幣。

隨著下元九運的臨近，一些人開始在自媒體上宣傳自己的觀點：八白退氣意味著房地產時代即將徹底結束。

實際上，這是對玄空飛星缺乏深度了解形成的錯覺。

在玄空風水中，「九星」根據所處的不同狀態，又分為當旺之星、生氣之星、退氣之星、煞氣之星和死氣之星，所代表的吉兇分別是：當旺之時最吉、生氣之時次吉、退氣之時無吉無兇、煞氣之時較兇，而死氣之星最兇。

知道了九星的狀態，才會理解一個行業從開始興盛到當旺，再到平穩發展、最後到衰退的整個演變過程。

房地產行業是在下元八運當旺的，但這個行業是從下元七運開始的。

按玄空風水理論，下元七運是指從1984年到2003年這二十年。這二十年七赤金星當旺，最掙錢的行業並不是房地產。但是，在下元七運中，象徵房地產行業的八白土星，卻是次吉的生氣之星，生氣是未來當旺的行業。

熟悉中國房地產早期發展歷史的人都知道，中國的房地產行業最早可以追溯到1988年的「海南熱」。當時海南剛剛建省，資本、人才紛紛流入海南島，地產大鱷馮侖、潘石屹等人在海南房地產熱中掙到了自己的第一桶金。

北京的房地產市場是在1990年亞運後開始的。第一批房地產項目是賣給外企高管的豪宅，當時需要政府核發的外銷許可證，計價也是按美金計價。同一時期，上海也開始了外銷房的開發。

1998年，中國住房制度實施徹底改革，取消福利分房，所以這一年才是房地產市場化時代的真正啟動節點。

到2004年，房地產行業全面實施「招拍掛」制度，房地產行業從此時進入高速發展的軌道。下元八運，也是從這一年開始的。

房地產行業在下元七運中誕生，在下元八運中當旺，在即將來臨的下元九運中，也不會像很多人幻想的那樣徹底熄火。

在下元九運中，當旺的是九紫火星。

按照傳統的五行理論，火生土，房地產行業有當旺之星生扶，所以不可能徹底衰退。八白土星退氣，但是退氣之星並不是衰死之星，本身是無吉無兇的。

再進一步看，下元九運的生氣之星是一白水星和二黑土星。很多人都忽略了二黑土星，要知道這在八卦中屬於坤卦，坤卦象徵的是大地，是房地產行業最根本的支撐。

所以，在下元九運，房地產可能不會再像下元八運那樣耀眼，但依然是比較旺的行業之一。

從現實情況來看，下元九運中房地產行業確實要面對一些新的市場問題，如：

近幾年新生人口下降，預示著人口紅利的結束；

Z世代年輕人可以繼承房產，而不用再自己奮鬥拼搏買房；

婚姻觀念發生變化，單身人口數量加大，租房替代買房。

……

但是，從資產的角度來看，就會得出完全不一樣的結論：

第一，到目前為止，房地產依然是銀行貸款最受歡迎的抵押物，沒有房地產，銀行要承擔巨大的風險。

第二，當全球貨幣超發的時候，抵禦通貨膨脹的最佳資產還是房地產。

第三，當全球實體經濟遭遇新冠肺炎的重創時，狙擊新冠肺炎最好的中國，則成了全球資金避險聖地，而房地產又是最好的避險資產。

其實再回到消費視角，房地產也依然存在很多機會：住宅產業依然會升級換代、城市更新中商業物業的升級改造。這些都是值得深挖的市場。

正是這些原因，讓中國房地產在2020年上半年又來了一波大牛行情。

根據中指研究院的數據顯示，2020年6月百城新建住宅均價15461元/㎡，環比上漲0.53%，同比上漲3.16%。杭州、東莞、寧波等城市出現新一輪調控。

土地市場漲幅更大，上半年全國300城土地市場整體供應量增加1%，成交均價上漲14%。土地是房地產項目開發中最大的成本，土地成交均價上漲，意味著未來房價依然會上漲。

2、九紫星即將入中，

當旺行業和房地產是什麼關係？

前面提到，下元九運是九紫火星當旺。

按五行生剋理論，火生土，九運當旺的行業對房地產有生扶的用，這就意味著未來二十年房地產行業依然會有很好的發展趨勢。

那麼，屬火的行業有哪些呢？按照玄空風水中九星的物象分類，屬火的行業中最主要的就是高科技和文化兩個行業。

高科技對房地產行業的影響

在下元八運中，九紫火星是生氣之星，雖然總體行業沒有房地產那麼耀眼，但是也誕生了阿里巴巴、騰訊、百度、字節跳動、拼多多等一大批高科技企業。

到了下元九運，九紫火星飛星入中宮，成為當旺之星。大數據、人工智慧、無人駕駛等都將出現巨大突破。

那麼，高科技的發展將會如何影響房地產行業呢？

首先說住宅產品：

很多開發商意識到，中國正在進入老齡化社會。50年代末到60年代初出生的這一代人中，有的剛剛退休，有的即將退休。他們很多人有積蓄，有高額社保，有的還有不錯的兼職收入。更重要的是他們很多人依然有房地產的情結。畢竟他們是中國房地產的最早一批客戶。

未來他們最需要什麼樣的房子呢？

從家庭結構上來說，這些人的子女已經獨立或者即將獨立。從心理上來說，面對即將到來的晚年，他們害怕孤獨、害怕和時代脫節。這時候，高科技技術最能滿足他們的需求。

設想：他們的住宅裡，可以通過虛擬實境技術，請到像「洛天依」一樣的家庭教師授課，讓自己和時代同頻；機器人保姆只是朋友們聚會時炫耀的玩具，真正的家務自動化操作是依靠智能化的家居系統實現的；智慧醫療、安全防護等等也都是隨著技術的進步而實時更新……

一句話：未來的住宅就像蘋果手機，每戶都有自己的「IOS平臺」，所有的智能家居就像app一樣可以和平臺有多種合作模式，並且可提供無限可能的服務。

再看辦公物業：

2020年的新冠疫情，將對未來的辦公空間產生重大影響。目前來看，市中心的高層甲級寫字樓遭遇重創。疫情之後，高科技武裝的非市中心獨棟辦公物業會不會走俏？

非接觸式上班打卡、非接觸式體溫監測、分布式智能空調、智能新風系統，再加上企業管理駕駛艙大屏幕顯示系統……高科技發展到什麼程度，辦公物業就可以武裝到什麼程度。

還有工業地產：

2018年10月31日，馬化騰發表公開信，說中國正從消費網際網路的時代轉向產業網際網路時代。當所有企業都開始進行產業互聯的時候，其依賴的建築空間會也一定會發生巨大變化。這些變化中，房地產行業又有哪些新的商業機會？

文化產業與房地產行業的互動

文化地產不是新概念，十幾年前就有人提出了。但是，到目前為止，大部分所謂的文化地產都不過是在地產設計中加上一點文化符號而已，並且靈感來源幾乎都是零售商品，主要分為兩類：

第一種是用建築立面設計提高項目視覺質量。如同服裝行業不斷推出新款、飲料行業不斷改變包裝、餐飲行業不斷重新裝修就餐環境等等。

第二種是用文化類項目和地產跨界混搭形成文化綜合體項目。例如在項目中引入書店、咖啡廳、小型音樂廳、小型劇院、時尚設計展示廊等。仿佛有了這些就是有了文化。

在下元九運，文化賦予地產的，遠不止這些外在的內容，而是從內在理念上發生巨大變革。

第一個變革，傳統文化是下元九運大放異彩的高光時刻。未來房地產在產品研發中，將會更多注入傳統人居理念，在建築與建築的關係、建築與環境的關係、建築內在尺度上，融入包括堪輿文化在內的傳統居住文化。

第二個變革，亞文化將在下元九運中百花齊放。基於亞文化的社群地產將逐步改變房地產的開發模式。過去二十年，房地產商都是按自己的節奏拿地、設計、開發、銷售，未來將會有一大批項目反過來操作：成立社群、發展社群文化、眾包設計產品、根據產品去找地。

當然，下元九運中還會有其他細分市場的文化產業發展，比如基於文旅項目的地產開發，也屬於文化地產。

根據公眾號「執惠」的數據顯示，2019年全年文旅項目籤約投資金額達到2.5萬億人民幣，其中大部分項目是轉型的房地產企業投資開發的。可以預見，未來這些項目中不可能沒有房地產產品的身影。

3、九紫星對房地產發展區位，有什麼影響？

下元九運中，是所有區位和所有城市的房地產都會保持良好發展趨勢嗎？肯定不是。

房地產早已經過了全民狂歡的時代。只有那些具有發展潛力的城市，或城市中有發展潛力的片區，才會具有良好的發展趨勢。

在玄空風水中，最初的飛星盤叫做元旦盤，它只有一種盤式，即固定的洛書九宮格。在洛書九宮格裡，九紫星在離宮，離宮即是正南方。下元九運是九紫火星當旺，也就是正南方的運勢最旺。

很多人覺得這種說法過於玄幻，其實從最近幾年的區域發展，已經呈現出這種向南發展的苗頭。

從大區域來看，最近幾年全國人口明顯是從北向南流動。東北三省經濟發展環境被輿論詬病了很多年，人口持續外流早已司空見慣。但是經濟發展全國排名靠前的山東省，最近三年已經出現80萬的人口淨流出。

這些還不可怕，作為北方經濟發展增長極的首都北京，最近三年也出現了20萬人的淨流出。另一個直轄市天津的常住人口，最近三年幾乎是零增長。

人都去哪裡了？——孔雀向南飛。

先看西南的中心城市成都，最近三年常住人口流入67萬；再看東南的杭州，最近三年人口淨流入竟然達到了118萬人。

這些都不算啥，正南方的深圳，最近三年常住人口增加154萬，廣州增加131萬，再加上東莞、佛山、珠海、中山、惠州等城市，整個大灣區最近三年人口流入近500萬人。

有人的地方才會有財富機會，這是一個最簡單的商業邏輯。所以，從宏觀趨勢來看，未來中國經濟發展的重心在南方。

從城市經濟發展來看，很多重點城市未來10-20年的發展重點，都選擇了該城市的南部區域。這些區域並不一定是經濟總量最大的區域，但很可能是發展速度最快的區域。

先來看北京，以首都第二機場為核心的京津冀臨港經濟區，位於北京的正南方，未來將是北京發展的重要板塊。另外，「千年大計」的雄安新區，也位於北京的正南方。

上海在2019年批准通過了《上海市奉賢區總體規劃暨土地利用總體規劃（2017-2035）》，規劃中明確：推動奉賢區建設成為上海南部濱海城區、杭州灣北岸綜合性服務型城區。

廣州的南部——南沙片區，也是未來二十年重點發展的區域。2019年9月，廣州市發展改革委主任曾進澤向媒體透露，《粵港澳大灣區綜合性國家科學中心廣州南沙科學城建設方案》8月底在京召開專題論證會，獲得專家組的一致認可，方案已上報廣州市政府等待審批。

根據該方案，南沙科學城將圍繞大灣區科學中心主要承載區這個核心關鍵定位，打造全球海洋科學與工程創新中心、全球開放合作樞紐、戰略產業策源地和經濟社會數字轉型示範區4個支撐發展的功能定位，通過布局建設世界級重大科技基礎設施集群，打造以海洋科學與工程國家實驗室為目標的全球海洋科學與工程創新中心，成為世界級原始創新和戰略產業策源地。

最近幾年崛起的「新一線」城市，其城市南部區域也幾乎都是重點發展區域，直接影響著未來二十年的走向。

杭州，2019年5月，蕭山產業新城暨河上鎮2019年重大項目啟動（籤約）儀式在河上鎮工業園區舉行。現場39個重大項目分別投產、開工、籤約，涉及14個產業項目、19個配套項目和6個基建項目。此次活動標誌著蕭山產業新城目前已全面啟動建設，正式邁入破題新階段，未來將點燃杭州向南發展的新引擎。

成都位於正南方向的高新區新川板塊，在2020年7月初成為了全國矚目的焦點，一塊約42畝純住宅用地以樓面價20700元/㎡成交，成為成都年度地王。實際上，成都這些年一直在往南發展，南部的高新區在全國一百六十多個國家級開發區中，一直穩居前十名之內，是西南地區高科技產業的增長極。

此外，武漢、南京、合肥、南寧、昆明、溫州、綿陽等城市，都把城市南部作為重點發展的區域。

下元九運的到來，將使我們走進一個全新的時代。現在離2024年還有三年多的時間，時代的轉換從來就不是一夜之間改變的，最近幾年，下元八運中曾經紅火、興旺的行業，很多都出現了不同程度的萎縮，很多企業也在面臨轉型。這些其實都是在為下元九運的到來做鋪墊。

相信很多人已經感受到了這種時代變革的危機。其實，危機意味著在危險中一定存在機會。看清社會發展趨勢，拿準時代發展脈搏，才能在即將到來的時代裡站立潮頭。

堪輿風水文化，為我們提供了一個全新的角度。

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操爺會繼續從風水玄空解讀地產，樓盤，規劃，以及人物等。

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