[公告]大連金牛(000961)資產評估說明(四)

[公告]大連金牛(000961)資產評估說明(四)

時間：2008年07月07日 10:01:36&nbsp中財網

中南房地產業有限公司

注資收購大連金牛股份有限公司股權之

南通中南新世界中心開發有限公司

資產評估說明

中華評報字（2008）第050-1 號

一、關於本資產評估說明使用範圍的聲明

本評估說明為中南房地產業有限公司擬以資產注入方式收購大連金牛股份有限公司股權所涉及有關資產的評估說明，僅供有關主管部門審查資產評估報告書和檢查評估機構工作之用，非為法律、行政法規規定，材料的全部或部分內容不得提供給其他任何單位和個人，不得見諸於公開媒體。

中華財務會計諮詢有限公司

2008 年4 月18 日

C C A F M 1

南通中南新世界中心開發有限公司資產評估說明 關於進行資產評估的有關事項說明

二、關於進行資產評估的有關事項說明

（一）委託方及資產佔有方概況

1、委託方：中南房地產業有限公司（以下簡稱：中南房地產業）

住 所：江蘇省南通市江東廣場2 棟 601 室

法定代表人：陳錦石

企業類型：有限公司（法人獨資）

經營範圍：商品房開發、銷售；物業管理（以上憑資質經營）；自有房屋租賃；房地產信息諮詢。

註冊資本：40,000 萬元

營業期限：2005 年02 月01 日至2025 年01 月31 日

企業法人營業執照註冊號：320600000013975

稅務登記證號：通地稅登字 32060176987740-X

2005 年2 月 1 日，中南房地產業有限公司成立，註冊資本5000 萬元，其中：中南控股集團有限公司以貨幣出資3750 萬元，佔出資額的75％，陳昱伊（現用名陳琳）以貨幣出資 1250 萬元，佔出資額的25 ％。

2007 年 8 月20 日，中南房地產業有限公司增加註冊資本15000 萬元，其中：陳昱伊以現金增資3750 萬元，中南控股集團有限公司以現金增資 11250 萬元。增資後註冊資本為 20000 萬元，其中：中南控股集團有限公司以現金出資 15000 萬元，佔出資額的75％，陳昱伊以現金出資5000 萬元，佔出資額的25 ％。

2007 年 12 月 11 日，陳昱伊將其持有的中南房地產業有限公司25 ％的股權轉讓給中南控股集團有限公司，中南房地產業有限公司成為中南控股集團有限公司

100％持股的全資子公司，註冊資本20000 萬元。

2008 年4 月 10 日，中南控股集團有限公司以其持有的南通建築工程總承包有限公司97.36％的股權，對中南房地產業有限公司增資。增資完成後，中南房地產業有限公司的註冊資本為40000 萬元。

目前全資擁有八家房地產開發項目子公司，控股一家物業管理公司、一家建築施工總承包公司，年開發能力達一百萬平方米。在近幾年房地產行業整體高速發展的背景下，中南房地產也得到了跨越式的發展。中南房地產在國內一些二、三線城市如南通、鎮江、海南文昌、海門、常熟等形成了區域領先品牌形象，在南京、青島等大城市也形成了一定的品牌影響力。

近幾年，中南房地產已經成功運作了百萬平米以上的大盤項目 3 個，包括南通中南世紀城項目（建築面積約250 萬平米）、海門中南世紀城項目（建築面積約

100 萬平米）、常熟中南世紀城項目（建築面積約100 萬平米）。通過多年來的發展，中南房地產已經形成一致的、有中南個性的規劃理念、設計風格、建築風格、營銷策略、開發策略和物業管理等，打造了中南地產文化，形成有穿透力、影響力的統一品牌形象。

與此同時，中南房地產所開發的房地產項目獲得了眾多獎項。其中，中南世紀城項目獲得江蘇明星樓盤、南通電視臺2005 年南通房產節最佳樓盤獎、2006 年中國（江蘇）首屆住宅產業國際博覽會創新樓盤獎、南通市第42 屆房產交易展示

C C A F M 2

南通中南新世界中心開發有限公司資產評估說明 關於進行資產評估的有關事項說明會暨首屆南通精品人居節百姓最喜愛樓盤、中國南通2007 春季快樂家居嘉年華首屆商品房精品樓盤推介會最佳產品規劃獎、影響南通2007 年品牌盛典金獎品牌、第九節亞洲藝術節組委會推介樓盤；南京麒麟錦城項目獲得最佳居棲環境獎、南京市「公眾滿意樓盤」等多個稱號；青島海灣新城項目獲得2007 年強勢品牌、2007

年最佳生活空間獎。

中南房地產擁有的南通建築工程總承包有限公司具有房屋建築施工總承包特級資質，經過20 年的發展，已經形成了一套成熟的施工管理制度、流程、技術和經驗，在項目進度、質量、現場形象等方面，均處於同行領先水平。

2、資產佔有方：南通中南新世界中心開發有限公司（以下簡稱：南通中南新

世界）

住 所：南通市桃園路 8 號

法定代表人：陳錦石

公司類型：有限公司（法人獨資）

經營範圍：房地產諮詢、投資、開發、出租、銷售及物業管理；建築材料銷售。

註冊資本：28860 萬元人民幣

實收資本：28860 萬元人民幣

營業期限：2005 年04 月27 日至2025 年4 月26 日

企業法人營業執照註冊號：320300000099655

稅務登記證號：通地稅登字 320601773219100 號

2005 年4 月27 日，中南房地產業有限公司與中南控股集團有限公司共同出資設立南通新世界中心房地產開發有限公司，註冊資本為2,000 萬元，其中，中南集團以貨幣出資 1,020 萬元，佔全部註冊資本的 51%，中南房地產以貨幣出資 980

萬元，佔全部註冊資本的 49%，該等出資已經江蘇中瑞華會計師事務所有限公司驗證並出具《驗資報告》（蘇瑞華會內驗（2005）124 號）。南通新世界於2005 年

4 月27 日取得江蘇省南通工商行政管理局頒發的《企業法人營業執照》（註冊號：

3206002111687）。

2005 年 5 月 18 日，經南通新世界股東會決議通過，南通新世界增加註冊資本

26,860 萬元，其中南通建築工程總承包有限公司以貨幣出資2000 萬元，中南控股集團有限公司以土地使用權增資 24860 萬元。中南控股作為追加投資的南通市新

區中央商務區 CR0504-A （E-02B ）地塊土地使用權已通過南通中央商務區掛牌取

得，並由江蘇省蘇地房地產諮詢評估有限責任公司於 2005 年 5 月 25 日出具了三份《土地估價報告》（蘇通地估字第2005-031、032、033 號），根據土地估價報告評估作價 24,860.00 萬元。南通新江海聯合會計師事務所於 2005 年 6 月 1 日出具的通新驗〔2005 〕042 號《驗資報告》，確認截至驗資報告日各股東的增資已經全部到位。並於 2005 年 7 月 8 日取得了新的《企業法人營業執照》。至此，南通新世界註冊資本為 28860 萬元，其中：中南控股集團有限公司出資 25880 萬元，佔註冊資本的 89.67％；中南房地產業有限公司出資980 萬元，佔註冊資本的3.40％；南通建築工程總承包有限公司出資2000 萬元，佔註冊資本的6.93％。

2007 年 7 月5 日，南通建築工程總承包有限公司與中南房地產業有限公司籤

C C A F M 3

南通中南新世界中心開發有限公司資產評估說明 關於進行資產評估的有關事項說明定了《股權轉讓協議》，南通建築工程總承包有限公司將其持有的南通中南新世界中心開發有限公司 6.93％的股權全部轉讓給中南房地產業有限公司。該次股權轉讓完成後，南通新世界股權結構變更為：中南控股集團有限公司出資25880 萬元，佔註冊資本的89.67％；中南房地產業有限公司出資2980 萬元，佔註冊資本的10.33

％。

2007 年8 月26 日，中南控股集團有限公司與中南房地產業有限公司籤定了《股權轉讓協議》，中南控股集團有限公司將其所持有的南通中南新世界中心開發有限公司89.67％的股權全部轉讓給中南房地產業有限公司。至此，南通中南新世界中心開發有限公司成為中南房地產業有限公司 100％持股的全資子公司，註冊資本

28860 萬元。

公司的主營業務為房地產開發、銷售，依照其所持有的編號為通0120的《中華人民共和國房地產開發企業資質證書》，按二級資質從事房地產開發經營業務。公司目前正在開發的房地產項目為南通中南世紀城。

南通中南新世界執行中華人民共和國財政部頒布的《企業會計準則》、《企業會計制度》及其補充規定並編制會計報表，其中基準日財務報表經中和正信會計師事務所有限公司審計後的資產負債及上述期間經營業績情況如下：

資產負債狀況表

金額單位：人民幣元

項目 2005年12月31 日 2006年12月31 日 2007年12月31 日

總資產 748,604,322.37 3,251,195,237.62 4,195,990,005.13

總負債 464,940,229.85 2,855,395,678.64 3,563,119,350.40

淨資產 283,664,092.52 395,799,558.98 632,870,654.73

經營狀況表

金額單位：人民幣元

項目 2005年 2006年 2007年

主營業務收入 0.00 667,252,337.00 1,147,207,372.28

淨利潤 -4,935,907.48 112,135,466.46 237,071,095.75

（二）關於評估目的的說明

因中南房地產業擬通過資產注入收購大連金牛股份有限公司股權之目的，中華財務會計諮詢有限公司接受中南房地產業的委託，對委託方指定的南通中南新世界中心開發有限公司（以下簡稱「南通中南新世界」）的全部資產及負債進行了評估工作，對委託評估資產及負債在2007 年 12 月31 日這一評估基準日所表現的市場公允價值做出評定估算，為投資者提供價值參考。

（三）關於評估範圍的說明

本次評估範圍為南通中南新世界全部資產及負債，截止基準日帳面資產總計

4,195,990,005.13 元，負債總計 3,563,119,350.40 元。各類資產及負債的類型及帳面價值如下：

流動資產帳面價值3,282,741,586.64 元，主要包括貨幣資金、其他應收款、預付帳款和存貨（開發成本和低值易耗品）。

C C A F M 4

南通中南新世界中心開發有限公司資產評估說明 關於進行資產評估的有關事項說明

非流動資產帳面價值913,248,418.49 元，主要包括固定資產、長期股權投資、長期待攤費用和遞延所得稅資產。

其中：固定資產帳面原值 807,940,827.18 元，帳面淨值772,715,715.42 元，包括建築物、辦公電子設備和車輛。房屋建築物帳面原值 806,334,634.36 元，帳面淨值771,572,652.35 元；辦公電子設備帳面原值1,606,192.82元，帳面淨值1,143,063.07

元。

長期股權投資帳面餘額 600,000.00 元，帳面價值 200,000.00 元，長期投資減值準備400,000.00 元。

長期待攤費用帳面價值 137,050,056.69 元，主要是攤銷根據預收帳款預提的所得稅和營業稅及附加。

遞延所得稅資產帳面價值3,282,646.38 元，為計提的所得稅。流動負債帳面價值3,102,239,350.40 元，主要包括應付帳款、預收帳款、其它應付款、應付職工新酬、應交稅費和其它流動負債。

非流動資產帳面價值460,880,000.00 元，為長期借款。

（四）關於評估基準日的說明

本項目資產評估基準日為2007 年 12 月31 日。

（五）可能影響評估工作的重大事項說明

南通體育會展中心場館，共有房屋建築物 5 項，目前尚未取得相關的權屬證明文件。

除此之外不存在其他權屬不清、產權糾紛等情況，不存在其他可能影響評估工作的重大事項，不存在其他影響生產經營活動和財務狀況的重大合同、重大訴訟事項、或有資產、或有負債等情況。

（六）資產及負債的清查情況的說明

南通中南新世界對評估範圍內的資產與負債進行了自查，通過本次清查認為資產使用狀況良好，帳務處理比較規範。

（七）資料清單

南通中南新世界向中華財務提供的資產評估所需資料，主要包括：

1、資產評估明細表；

2、資產與負債清查結果；

3、會計報表；

4、產權證明文件；

5、重大合同、協議等；

6、銷售統計資料；

7、其它與開發經營有關的資料。

南通中南新世界承諾對所提供資料的真實性、完整性負責。

（本頁以下空白）

C C A F M 5

南通中南新世界中心開發有限公司資產評估說明 關於進行資產評估的有關事項說明

（本頁無正文）

委託方法人代表或授權人籤字：

中南房地產業有限公司（章）

2008 年 月 日

C C A F M 6

南通中南新世界中心開發有限公司資產評估說明 關於進行資產評估的有關事項說明

（本頁無正文）

資產佔有方法人代表或授權人籤字：

南通中南新世界中心開發有限公司（章）

2008 年 月 日

C C A F M 7

南通中南新世界中心開發有限公司資產評估說明 評估依據的說明

三、評估依據的說明

1、國務院 1991 年91 號令《國有資產評估管理辦法》；

2、原國家國有資產管理局國資辦發【1992】36 號《國有資產評估管理辦法實施細則》；

3、原國家國有資產管理局(1996)23 號《資產評估操作規範意見(試行)》；

4、財政部財評字[1999]91 號文件關於印發《資產評估報告基本內容與格式的暫行規定》的通知；

5、中國註冊會計師協會關於印發會協[2003]18 號《註冊資產評估師關注評估對象法律權屬指導意見》的通知；

6、中華人民共和國國家標準《房地產估價規範》；

7、《中華人民共和國公司法》；

8、《中華人民共和國土地法》；

9、《城市房地產開發經營管理條例》；

10、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及實施細則；

11、《中華人民共和國土地管理法》及實施細則；

12、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》；

13、《房地產開發企業會計制度》；

14、中華人民共和國國家標準《城鎮土地估價規程》；

資產評估委託約定函。

1、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、銷售合同等；

2、國有土地使用權出讓合同及國有土地使用權證；

3、車輛行駛證；

4、設備購買合同、發票等會計憑證；

5、其他法律權屬證明文件。

1、資產佔有方提供的各開發項目的銷售統計資料、財務會計資料等；

2、《最新資產評估常用數據與參數手冊》（2006 年）；

3、《2007 年中國機電產品價格手冊》；

4、《中國聯合商情》等價格信息資料；

5、評估人員收集的當地房地產市場價格信息等其他資料。

C C A F M 8

南通中南新世界中心開發有限公司資產評估說明 資產清查核實情況說明

四、資產清查核實情況說明

（一）資產清查核實的內容

中華財務會計諮詢有限公司（以下簡稱「中華財務」）評估人員對納入評估範圍內的南通中南新世界的全部資產和負債進行了抽查覆核。納入評估範圍內的資產包括流動資產、長期投資、固定資產、長期待攤費用和遞延所得稅資產；負債包括流動負債及長期負債。經清查核實，截止評估基準日，評估範圍內實際資產清查狀況如下：

1、流動資產

本次流動資產清查具體內容包括貨幣資金、其他應收款、預付帳款和存貨。清查的內容包括資產的帳面價值、形成原因及其他相關情況。

（1） 貨幣資金

貨幣資金帳面價值為 169,286,032.79 元，包括現金和銀行存款。

現金，全部為人民幣，存放在財務部，共計 5,993,347.49 元。對於現金，評估人員採用監盤的方式進行了現場盤點並根據現金日記帳記錄進行合理的倒推計算。經過倒推計算出的評估基準日現金餘額與申報帳面記載金額一致，帳實相符。故以經清查核實後的帳面值作為調整後帳面值。

銀行存款共 16 個帳戶，均為人民幣存款，共計 163,292,685.30 元。對於銀行存款，評估人員逐筆審核了銀行對帳單及銀行存款餘額調節表，對銀行存款逐筆進行了函證。評估人員還對存在的未達帳項就其原因、發生時間等進行調查，未達帳項均屬企業經營過程中正常的未達款項，對淨資產無影響。故以經清查核實的帳面值作為調整後帳面值。

（2）其他應收款

其他應收款帳面餘額 1,923,398,404.34 元，主要為關聯方往來款、押金及備用金等。企業採用備抵法計提壞帳準備，其他應收款壞帳準備 33,516,324.17 元。評估人員抽查其他應收款相關的會計憑證，未發現異常情況。其他應收款調整後帳面餘額 1,923,398,404.34 元，壞帳準備調整後帳面值為33,516,324.17 元。

（3）預付帳款

預付帳款帳面餘額 65,752,316.50 元，主要為預付的工程款和模具製作費等。企業採用備抵法計提壞帳準備，預付帳款壞帳準備2,876,392.93 元。評估人員抽查預付帳款相關的會計憑證，未發現異常情況。預付帳款調整後帳面餘額

65,752,316.50 元，壞帳準備調整後帳面值為2,876,392.93 元。

（4 ）存貨

評估範圍內的存貨帳面價值為 1,160,697,550.11 元，包括開發成本和低值易耗品。其中開發成本帳面價值 1,160,620,503.11 元，低值易耗品帳面價值為

77,047.00 元。

開發成本核算的是南通中南新世界正在開發的和待開發項目，為佔地達 2

萬平方公裡的中南世紀城。在建的中南世紀城北接市政府，南依體育會展中心，

C C A F M 9

南通中南新世界中心開發有限公司資產評估說明 資產清查核實情況說明東臨南通大學，西望狼山風景和已建好的現代化高檔市政設施，是集行政、商業商務、金融、居住、教育、體育六大中心與一體的現代新城區。項目佔地面積

996927平方米，規劃建築面積約150萬平方米。

對於開發成本，評估人員審核了各項目的土地使用權出讓合同、國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程開工證，以核查其產權歸屬。依據企業提供的財務資料，對企業帳面上所反映的開發價值進行了抽查核實，我們抽查了土地出讓金、拆遷補償費、建安費等費用發生的原始憑證，收集了有關實際付款進度及實際工程進度的統計資料。我們以清查核實後的帳面值作為調整後帳面值。

在清查過程中，我們對評估範圍內的存貨進行了儘可能詳盡的現場勘察，包括現場查看結構和外觀、與有關人員座談等，但限於檢測手段、檢測費用及評估人員的能力，我們未對建築物各項結構所能達到的技術標準和參數（如地基的承載能力，梁、柱等承重結構的強度等）進行專門的技術檢測。

低值易耗品主要是南通新世界自備的洗衣機、彩電、空調等材料，以帳面值為調整後帳面值。

2、固定資產

帳面原值 807,940,827.18 元，帳面淨值 772,715,715.42 元，包括建築物、辦公電子設備和車輛。

列入本次評估範圍的建築物為南通中南新世界於2006 年 8 月建成並投入使用的南通體育會展中心場館，共有房屋建築物 5 項。南通市體育會展中心現有房屋建築面積 135833.9 平方米，擁有體育會展館、體育場、遊泳館三個獨立的體育場館，。帳面原值806,334,634.36 元，帳面淨值772,715,715.42 元。

列入本次評估範圍的運輸設備共3 項，電子及其他設備共 123 項。評估人員對運輸車輛的車牌號、行駛證和行駛裡程數等進行核對，檢查詢問車輛行駛記錄和行駛狀況，並取得年檢合格的車輛行駛證，購置發票複印件等；電子及其他設備主要分布在辦公區，從現場勘查情況看，該類電子設備均能正常使用、保養狀況較好。評估人員在企業財務人員填報資產評估申報表並進行自查的基礎上，對電子設備進行抽查盤點，主要核實資產數量、型號、規格，向設備的管理人員及使用人員了解設備的使用狀況，同時查看並複印重要資產的產權證明文件（包括重大設備購置合同和發票等資料）。評估人員在現場抽查了部份重要資產的原始憑證，對固定資產的帳面價值合理性及構成因素進行了分析，以供評估作價時參考。

固定資產的調整後帳面原值為 807,940,827.18 元、調整後帳面淨值為

772,715,715.42 元。

3、長期投資

納入本次評估範圍內的長期投資全部為股權投資，帳面價值200,000.00 元。包括對南通錦海物業管理有限公司40%的股權投資，帳面餘額400,000.00 元、對中南世紀城物業管理有限公司20%的股權投資，帳面餘額200,000.00 元，長期投資減值準備400,000.00 元。評估人員通過抽查長期投資協議，了解企業投資情況及被投資企業經營狀況，核實無誤，以清查核實後的帳面價值為調整後帳面值。

4、長期待攤費用

C C A F M 10

南通中南新世界中心開發有限公司資產評估說明 資產清查核實情況說明

至評估基準日，長期待攤費用帳面價值為 137,050,056.69 元，內容為根據預收帳款預提的所得稅和營業稅及附加，評估人員了解了企業的攤銷方法及年限，抽查了攤銷的憑證。核實無誤，以清查核實後的帳面價值為調整後帳面值。

5、遞延所得稅資產

本次委估的的遞延所得稅資產帳面值為3,282,646.38 元，為稅法與會計準則差異造成的可抵扣遞延所得稅資產。對遞延所得稅資產，評估人員查看有關引起時間性差異的資產納稅申報情況，並結合應交稅費科目進行了清查核實，核實無誤，以清查核實後的帳面價值為調整後帳面值。

5、負債

本次負債清查具體內容包括預收帳款、其他應付款、應付工資、應交稅金和長期借款。清查的內容包括負債的金額、形成原因及其他相關情況。

（1）應付帳款

截至評估基準日，列入本次清查範圍的應付帳款帳面價值為 99,714,780.77

元，主要為應付工程款。對於應付帳款，評估人員核查了相關帳目和憑證，確認該金額為企業應承擔的債務，經核實，企業帳面記錄無誤。以清查核實後的帳面價值為調整後帳面值。

（2）預收帳款

截 至 評 估 基 準 日 ， 列 入 本 次 清 查 範 圍 的 預 收 帳 款 帳 面 價 值 為

1,489,930,335.81 元，主要為預收的購房款。對於預收帳款，評估人員核查了相關帳目和憑證，確認該金額為企業應承擔的債務，經核實，企業帳面記錄無誤。以清查核實後的帳面價值為調整後帳面值。

（3）其他應付款

截至評估基準日，列入本次清查範圍 內的其他應付款帳面價值為

1,204,341,841.22 元。主要為應付關聯方往來及暫收代辦產權費用，我們核查了相關的會計憑證，未發現異常情況。經核實，企業帳面記錄無誤。以清查核實後的帳面價值為調整後帳面值。

（4 ）應付職工薪酬

應付職工薪酬帳面價值為 1,695,725.75 元，主要為應付的管理人員 2007 年度的年終獎，評估人員核實了薪酬的計提方式和比例，以經清查核實後的帳面值作為調整後帳面值。

（5）應交稅費

應交稅費帳面價值為292,517,071.66 元，為應交營業稅、所得稅、土地增值稅、城建稅、土地使用稅等。評估人員抽查了相應的會計憑證、納稅單證，未發現異常，以經清查核實後的帳面值為調整後帳面值。

（6）其它流動負債

其它流動負債帳面價值為 14,039,595.19 元，為計提的應付的海門市中南國際置業顧問有限公司的銷售佣金。評估人員抽查了相應的會計憑證及代理合同，以經清查核實後的帳面值為調整後帳面值。

（7）長期借款

長期借款的帳面價值為460,880,000.00 元，為銀行長期貸款。評估人員核查了有關的記帳憑證、借款合同等資料，未發現異常，以經清查核實後的帳面值為調整後帳面值。

（二）實物資產的分布情況及特點

C C A F M 11

南通中南新世界中心開發有限公司資產評估說明 資產清查核實情況說明

南通中南新世界的實物資產主要為存貨和固定資產，存貨主要為開發成本，開發成本為中南世紀城，位於南通市新城區工農路西，北接市政府，南依體育會展中心，東臨南通大學。固定資產包括體育會展中心及辦公電子設備，辦公電子設備分布在公司辦公區內。房屋建築物為南通體育會展中心場館，共有房屋建築物 5 項，位於南通新老城區交匯處2.7KM 規劃範圍的南通新城中心區。

（三）影響資產清查的事項

南通體育會展中心場館，共有房屋建築物5 項，目前尚未取得相關的權屬證明文件。

本次評估中未發現可能影響評估工作的重大事項。資產佔有方承諾，不存在其他影響生產經營活動和財務狀況的重大合同、重大訴訟事項、或有資產及或有負債等情況。

（四）資產清查核實的過程和方法

根據國家有關部門關於資產評估的規定和會計核算的一般原則，依據國家有關部門頒布的有關法律法規和規範化要求，按照資產評估約定函所約定的事項，中華財務業已實施了對委託評估資產的清查核實。基於此次委託評估資產的特點以及時間上的總體要求，中華財務制訂了資產清查方案，安排人員進行資產清查。整個清查過程主要集中在2008 年 1 月 14 日至2008 年4 月3 日。

中華財務評估人員對南通中南新世界提供的法律性文件與會計記錄以及相關資料進行了驗證審核，對其提交的資產清單進行了必要的核實。

評估人員執行了審核帳面價值，進行必要的市場調查和交易價格的比較等評估程序。

（五）資產清查結論及說明

通過對評估範圍內的資產及負債的狀況進行清查，清查調整結果如下表所示：

單位：人民幣元

科目名稱 帳面價值 帳面調整值 調整後帳面值

一、流動資產合計 3,282,741,586.64 0.00 3,282,741,586.64

貨幣資金 169,286,032.79 0.00 169,286,032.79

預付帳款 62,875,923.57 0.00 62,875,923.57

其它應收款 1,889,882,080.17 0.00 1,889,882,080.17

存貨 1,160,697,550.11 0.00 1,160,697,550.11

二、非流動資產合計 913,248,418.49 0.00 913,248,418.49

長期股權投資 200,000.00 0.00 200,000.00

固定資產 772,715,715.42 0.00 772,715,715.42

長期待攤費用 137,050,056.69 0.00 137,050,056.69

遞延所得稅資產 3,282,646.38 0.00 3,282,646.38

三、資產總計 4,195,990,005.13 0.00 4,195,990,005.13

四、流動負債合計 3,102,239,350.40 0.00 3,102,239,350.40

應付帳款 99,714,780.77 0.00 99,714,780.77

預收帳款 1,489,930,335.81 0.00 1,489,930,335.81

應付職工薪酬 1,695,725.75 0.00 1,695,725.75

C C A F M 12

南通中南新世界中心開發有限公司資產評估說明 資產清查核實情況說明

應交稅費 292,517,071.66 0.00 292,517,071.66

其他應付款 1,204,341,841.22 0.00 1,204,341,841.22

其他流動負債 14,039,595.19 0.00 14,039,595.19

五、非流動負債合計 460,880,000.00 0.00 460,880,000.00

長期借款 460,880,000.00 0.00 460,880,000.00

六、負債合計 3,563,119,350.40 0.00 3,563,119,350.40

七、淨資產 632,870,654.73 0.00 632,870,654.73

（本頁以下空白）

C C A F M 13

南通中南新世界中心開發有限公司資產評估說明 流動資產評估技術說明

五、流動資產評估技術說明

（一）評估範圍

本次評估範圍為南通中南新世界的流動資產，具體包括貨幣資金、應收帳款、其他應收款、預付帳款和存貨。評估基準日的帳面價值及調整後帳面值如下表所示：

單位：人民幣元

科目名稱 帳面價值 調整後帳面值

貨幣資金 169,286,032.79 169,286,032.79

預付帳款 65,752,316.50 65,752,316.50

減：預付帳款壞帳準備 2,876,392.93 2,876,392.93

☆ 預付帳款淨額 62,875,923.57 62,875,923.57

其他應收款 1,923,398,404.34 1,923,398,404.34

減：其他應收款壞帳準備 33,516,324.17 33,516,324.17

其他應收款淨額 1,889,882,080.17 1,889,882,080.17

存貨 1,160,697,550.11 1,160,697,550.11

流動資產合計 3,282,741,586.64 3,282,741,586.64

（二）評估過程

評估過程主要劃分為以下三個階段：

第一階段：準備階段

對評估範圍內的流動資產構成情況進行初步了解，提交流動資產評估準備清單和評估申報明細表規範格式，按照中華財務評估規範化的要求，指導企業填寫相關評估明細表。

第二階段：現場調查階段

1、由南通中南新世界財務部門的有關人員介紹流動資產的情況；

2、根據南通中南新世界提供的申報明細表所列明細內容，建立流動資產評估資料庫，並依據工作的需要審查報表、總帳、明細帳和憑證。此外，對存貨進行逐項現場勘察，調查、了解市場價格等。

第三階段：綜合處理階段

1、將核實調整後的流動資產申報明細表錄入計算機，建立相應的資料庫；

2、遵照國有資產評估管理辦法和《資產評估操作規範意見（試行）》的規定，根據實際情況，針對不同資產選取適當的評估方法，確定其在評估基準日的公允價值，編制相應的評估匯總表；

3、編制並提交評估技術說明。

（三）評估方法

對上述評估範圍內的資產，我們根據企業提供的相關資料，遵照《資產評估操作規範意見》的規定，採取適當的評估方法，確定其在評估基準日的公允價值。

1、貨幣資金的評估

C C A F M 14

南通中南新世界中心開發有限公司資產評估說明 流動資產評估技術說明

納入評估範圍的貨幣資金包括現金以及銀行存款。

對於現金，我們核對了現金日記帳，進行了現場盤點。根據現金日記帳記錄進行合理的倒推計算出的評估基準日現金餘額與申報帳面記載金額一致，帳實相符，以調整後帳面值為評估值。

對於銀行存款，我們根據銀行提供的企業銀行存款對帳單及企業編制的銀行存款餘額調節表等資料，核實企業帳面值。同時，對存在的未達帳項就其原因、發生時間等進行調查，考慮到該等未達帳項屬於企業在經營期間正常的未達款項，且對淨資產並無實質性影響。故以調整後帳面值為評估值。

2、其他應收款的評估

納入評估範圍其他應收款帳面餘額 1,923,398,404.34 元，主要為關聯方往來款、押金及備用金等。企業採用備抵法計提壞帳準備，其他應收款壞帳準備

33,516,324.17 元。我們通過函證及查驗會計憑證等方式對於上述款項的可收回性進行了核實，結合企業以往年度其他應收款帳的回收情況，以經清查核實後的應收款項壞帳準備金額作為應收款項預計損失，以扣減預計損失後的應收款項淨額為評估值。

對於帳面計提的壞帳準備，由於我們在評估各應收款項回收可能性時已經考慮，故壞帳準備評估為零。

3、預付帳款的評估

納入評估範圍的預付帳款為預付工程款和模具製作費等，我們抽查了預付帳款相關的會計憑證，了解和分析各項預付款的形成情況，未發現異常情況，故以調整後帳面值確定評估值。

4、存貨的評估

納入評估範圍的存貨為開發成本和低值易耗品。

A、開發成本的評估

開發成本科目帳面價值為 1,160,620,503.11 元，反映的是南通中南新世界開發的中南世紀城項目已實際發生的成本。評估基準日開發成本具體項目見下表：

C C A F M 15

南通中南新世界中心開發有限公司資產評估說明 流動資產評估技術說明

完工/預計

地塊編號 棟號 用途或功能 開工時間 可售面積 帳面價值

完工時間

1# 公寓式辦公 2006.10.25 10832.42 32,681,402.25

2# 住宅 2006.8.20 250.14 818,796.91

E03 5# 公寓式辦公 2006.10.25 14405.38 43,528,964.39

6# 住宅 2006.10.20 3970.45 12,187,114.46

E03商業 商業 2007.02.31 6253.15 21,440,955.64

3# 住宅 2006.8.20 3111.89 9,565,718.51

4# 住宅 2006.9.23 6512.82 19,972,396.75

E02

7# 住宅 2006.8.20 2090.64 6,442,360.37

8# 住宅 2006.9.23 1211.18 3,765,923.25

14# 商辦 2007.02.30 5137.03 15,170,127.02

D04 17# 商辦 2007.02.30 7249.96 21,463,235.91

15# 商辦 2007.02.30 5295.32 15,872,140.80

9# 住宅 2006.8.20 11188.99 34,232,981.68

11# 住宅 2006.9.23 7353.49 22,526,058.57

E01

10# 住宅 2006.8.20 24936.68 76,243,841.29

12# 住宅 2006.9.23 30642.03 93,669,354.37

18# 住宅 2007.03.21 3337.68 10,218,605.95

D03 19# 住宅 2007.03.21 7292.35 22,318,787.68

20# 辦公 2007.7.21 15713.64 47,180,784.79

24# 住宅 2007.8.25 9884.28 30,234,565.74

D02 22# 住宅 2007.10.25 658.73 2,032,420.75

23# 住宅 2007.10.25 12254.98 37,484,180.90

B03、B02 商辦 2007.6 2009.6 132042 104,690,340.55

B01、B04 商辦 2009.1 2011.1 117000 72,298,017.03

體C 住宅 2007.9 2009.11 105850 110,687,642.55

體育會展中心 商鋪 18193 81,868,500.00

體育會展中心 商鋪 47,116.73 212,025,285.00

合計 1,160,620,503.11

經過現場勘察，我們了解到 1#——24#樓及體育會展中心商鋪已完工並部分銷售，由於沒有決算，未結轉至開發產品，對於此部分存貨，按開發產品進行評估；對於評估基準日在建和未開工項目，採用假設開發法進行評估。

（1）主要項目簡介

a. 南通新世界一期（E02、E03）項目概況：

一期項目由2 棟公寓式住宅、6 棟商住樓組成。1#樓、2#樓為公寓式住宅；

3#樓、4#樓、5#樓、6#樓、7#樓、8#樓為商住樓。一期項目位於南通市新城區，

南鄰桃園路同體育會展中心相望，北面與 CR0504-E01 地塊項目相臨,東鄰園林路，與南通大學相望，西面與CR0504-D03、D04 地塊二期工程相臨，整塊用地地勢平坦，周邊交通便利，距南通老城區約有 10 分鐘車程。

一期項目處在南通中央商務區的東南側，塊地控規編號為CR0504-E02、E03，用地性質為居住，用地面積為 87,649.72 平方米，建築性質為住宅、公寓式住宅及配套用房，總建築面積278,580 平方米。

設計概況如下：

C C A F M 16

南通中南新世界中心開發有限公司資產評估說明 流動資產評估技術說明

1#樓地下一層，地上21 層、局部 30 層，建築高度 92.6 米。2#樓地下一層，地上21 建築高度65.6 米。3#樓地下一層，地上22 層，局部24 層、28 層，建築高度88.8 米。4#樓地下一層，地上21 層，局部22 層、25 層，建築高度79.8 米。

5#樓地下一層，地上為22 層，局部24 層、27 層，建築高度 85.8 米 。6#樓地下一層，地上為25 層，局部28 層，建築高度 88.8 米。7#樓地下一層，地上為 26

層，局部 30 層、32 層，建築高度 97.8 米。8#樓地下一層，地上為 26 層，局部

27 層、30 層，建築高度 92.6 米。

建築結構的安全等級：建築結構的安全等級為二級，設計使用年限為 50 年。

地基基礎設計安全等級：地下車庫為乙級，高層住宅為乙級。

地下人防抗力等級為 6 級。

基礎形式：管樁加滿堂基礎。地下室、地下車庫剪力牆結構，防水等級為S6。

地上部分為框架剪力牆結構，框架及剪力牆結構填充牆採用小型混凝土空心砌塊；外牆保溫，抹灰刷外牆塗料；內牆抹灰，刮膩子二遍；外立面設計簡潔，現代，充滿動感，造型力求輪廓顯明。強化入口，以曲面弧線為主。板式建築和點式建築相結合，端部立面處理豐富，造型自然內斂，利用頂部高低錯落、造型飄逸，獨具現代建築特色。

進戶門為可視電子對講門，住宅門為實木夾鋼板防盜門，窗為鋁合金窗。

室內給水選用塑料管材或新型防鏽蝕的鋼塑複合管材，排水採用 UPVC 塑料排水管材，每戶配有座便器。

電梯視戶型設計為二戶一梯、三戶一梯。電梯前室精裝修。

高層住宅建築公共用電有二路低壓電源引來，公共照明、電梯、正壓風機等消防設備可雙電源末端自動切換；生活泵，消防泵，噴淋泵的電源亦採用雙電源末端自動切換。住戶設嵌牆式住戶配電箱，住戶配電箱設有斷開標誌的電源總開關，再分照明，普通插座，廚房插座和空調等多個分迴路，各分回保護斷路器均應具有過載保護和短路保護。總開關和分開關應斷開相線和中性線，除掛壁式空調電源插座外，其他電源插座均設置漏電保護裝置。

住宅每戶設單相 10 （40 ）A 電度表，複式戶設單相 15 （60）A 電度表，樓內所用的公共照明和電梯等也單獨設表計量。照明為普通燈具。

商住樓設有電視、寬帶、可視對講、遠程計量等功能。

一期建築面積278,580 平方米（含自行車棚面積），可售面積242,232 平方米。

b. E-01 地塊項目概況

E-01 地塊項目由 4 棟住宅組成。E-01 地塊項目位於一期項目北側，南鄰一期項目，北面與市政府相望,東鄰園林路，與南通大學相望，西面與CR0504-D01、D02 地塊相臨，整塊用地地勢平坦。

E-01 地塊項目處在南通中央商務區的東北側，塊地控規編號為CR0504-E01、E02，用地性質為居住，用地面積為57100.92 平方米，建築性質為住宅、公寓式住宅及配套用房，總建築面積 159840.11 平方米。

設計概況如下：

9#樓地下一層，地上 21 層，局部 30 層，建築高度 94.80 米。10#樓地下一

C C A F M 17

南通中南新世界中心開發有限公司資產評估說明 流動資產評估技術說明層，地上29 層，局部 32 層，建築高度為 97.95 米。11#樓地下一層，地上21 層，建築高度 94.500 米。12#樓地下一層，地上 29 層，局部 32 層，建築高度 94.8

米。

建築結構的安全等級：建築結構的安全等級為二級，設計使用年限為 50 年。

地基基礎設計安全等級：地下車庫為乙級，高層住宅為乙級。

地下人防抗力等級為 6 級。

基礎形式：管樁加滿堂基礎。地下室、地下車庫剪力牆結構，防水等級為S6。

地上部分為框架剪力牆結構，框架及剪力牆結構填充牆採用小型混凝土空心砌塊；外牆保溫，抹灰刷外牆塗料；內牆抹灰，刮膩子二遍；外立面設計簡潔，造型力求輪廓顯明。

進戶門為可視電子對講門，住宅門為實木夾鋼板防盜門，窗為鋁合金窗。

室內給水選用塑料管材或新型防鏽蝕的鋼塑複合管材，排水採用 UPVC 塑料排水管材，每戶配有座便器。

電梯視戶型設計為二戶一梯、三戶一梯，電梯前室精裝修。

高層住宅建築公共用電有二路低壓電源引來，公共照明、電梯、正壓風機等消防設備可雙電源末端自動切換；生活泵，消防泵，噴淋泵的電源亦採用雙電源末端自動切換。住戶設嵌牆式住戶配電箱，住戶配電箱設有斷開標誌的電源總開關，再分照明，普通插座，廚房插座和空調等多個分迴路，各分回保護斷路器均應具有過載保護和短路保護。總開關和分開關應斷開相線和中性線，除掛壁式空調電源插座外，其他電源插座均設置漏電保護裝置。

住宅每戶設單相 10 （40 ）A 電度表，複式戶設單相 15 （60）A 電度表，樓內所用的公共照明和電梯等也單獨設表計量。照明為普通燈具。

E-01 地塊項目建築面積 159,840 平方米，可售面積 135,924 平方米。

c. D-04 地塊項目概況

D-04 地塊項目由 3 棟商業辦公、附屬商業組成，14#樓、15#樓、17#樓為商業辦公樓，附屬商業為 3 層。D-04 地塊項目位於一期項目西側，南鄰桃園路同體育會展中心相望，北面與CR0504-D03 地塊項目相鄰，東鄰一期項目，西面與CR0504-C02 地塊相臨，整塊用地地勢平坦。

D-04 地塊項目處在南通中央商務區的東南側，塊地控規編號為 CR0504-D-04，用地性質為商業、辦公，用地面積為23,305.31 平方米，建築性質為商業、辦公，總建築面積 87,897.9 平方米。

設計概況如下：

14#樓地下2 層，地上21 層，1-3 層為商業，4-21 層為辦公，建築高度78.4

米。15#樓地下2 層，地上 13 層，建築高度為 65.1 米，層高 5 米。17#樓地下2

層，地上23 層，建築高度 85.3 米。附屬商業地下2 層，地上 3 層，建築高度 15.8

米。

建築結構的安全等級：建築結構的安全等級為二級，設計使用年限為 50 年。

地基基礎設計安全等級：地下車庫為乙級，高層為乙級。

基礎形式：管樁加滿堂基礎。地下室、地下車庫剪力牆結構防水等級為 S6。

C C A F M 18

南通中南新世界中心開發有限公司資產評估說明 流動資產評估技術說明

地上部分為框架剪力牆結構，框架及剪力牆結構填充牆採用小型混凝土空心砌塊。立面設計以幹掛石材、玻璃幕牆為組合，商業屋頂為綱結構框架玻璃屋面，商業布局為天井環廊式。

商業辦公樓設有電梯，商業設有扶梯。 電梯前室、大堂精裝修。

進戶門玻璃門，辦公門為實木夾鋼板防盜門，窗為玻璃幕牆組合窗，室內抹灰刮膩子二遍。

室內給水選用塑料管材或新型防鏽蝕的鋼塑複合管材，排水採用 UPVC 塑料排水管材。

商業、辦公建築公共用電有二路低壓電源引來，公共照明、電梯、正壓風機等消防設備可雙電源末端自動切換；生活泵，消防泵，噴淋泵的電源亦採用雙電源末端自動切換。分戶設嵌牆式住戶配電箱，住戶配電箱設有斷開標誌的電源總開關，再分照明，普通插座和空調等多個分迴路，各分回保護斷路器均應具有過載保護和短路保護。總開關和分開關應斷開相線和中性線，除掛壁式空調電源插座外，其他電源插座均設置漏電保護裝置。

辦公分戶設單相 15 （60）A 電度表，樓內所用的公共照明和電梯等也單獨設表計量。

商業還設有電視、寬帶、消防噴淋、報警等功能。

D-04 地塊項目建築面積 87,898 平方米，不可售面積 3,256 平方米，可售面積 63,804 平方米。

d. D-03 地塊項目概況

D-03 地塊項目由 2 棟住宅、1 棟辦公、3 個附屬商業組成。D-03 地塊項目位於 D-04 項目北側，南鄰 D-04 項目，北面與 D-02 項目相鄰,東鄰 E-01、E-02

項目，西面與CR0504-C02 地塊相臨，整塊用地地勢平坦。

D-03 地塊項目處在南通中央商務區的東北側，塊地控規編號為CR0504-D03，用地性質為辦公、居住，用地面積為26,816.02 平方米，建築性質為住宅、辦公及商業附屬用房，總建築面積82,393.15 平方米。

設計概況如下：

18#樓為商住樓，地下 1 層，地上29 層，1-2 層為商場，建築高度 91.65 米。

19#樓為商住樓，地下 1 層，地上26 層，建築高度為 95.6 米。20#樓為辦公，地下 1 層，地上 17 層，建築高度 55.25 米。

建築結構的安全等級：建築結構的安全等級為二級，設計使用年限為 50 年。

地基基礎設計安全等級：地下車庫為乙級，高層住宅為乙級。

地下人防抗力等級為 6 級。

基礎形式：管樁加滿堂基礎。地下室、地下車庫剪力牆結構防水等級為 S6。

地上部分為框架剪力牆結構，外牆保溫，框架及剪力牆結構填充牆採用小型混凝土空心砌塊。20#樓、商業外牆面幹掛石材，局部玻璃幕牆。

商住樓進戶門為可視電子對講門，辦公、商業進戶門為玻璃門，住宅門、辦公門為實木夾鋼板防盜門，窗為鋁合金窗，室內抹灰刮膩子二遍。

室內給水選用塑料管材或新型防鏽蝕的鋼塑複合管材，排水採用 UPVC 塑料排水管材。商住樓配有座便器。

C C A F M 19

南通中南新世界中心開發有限公司資產評估說明 流動資產評估技術說明

商住樓電梯視戶型設計為二戶一梯、三戶一梯。辦公設電梯，電梯前室精裝修 。

商住樓、辦公建築公共用電有二路低壓電源引來，公共照明、電梯、正壓風機等消防設備可雙電源末端自動切換；生活泵，消防泵，噴淋泵的電源亦採用雙電源末端自動切換。住戶、辦公設嵌牆式住戶配電箱，住戶配電箱設有斷開標誌的電源總開關，再分照明，普通插座，廚房插座和空調等多個分迴路，各分回保護斷路器均應具有過載保護和短路保護。總開關和分開關應斷開相線和中性線，除掛壁式空調電源插座外，其他電源插座均設置漏電保護裝置。

住宅每戶設單相 10 （40 ）A 電度表，辦公設單相 15 （60）A 電度表，樓內所用的公共照明和電梯等也單獨設表計量。

住宅、辦公還設有電視、寬帶、可視對講、遠程計量等功能。

D-03 地塊項目建築面積 82,393 平方米，不可售面積4,372 平方米，可售面積 65,923 平方米。

e. 體C 地塊項目概況

體 C 地塊項目由 7 棟商住樓及附屬商業組成，體 C 地塊項目位於體育會展中心東側，北面隔桃園路與南通中央商務區相臨,東鄰園林路，與南通大學相望，南鄰薔園路，基地南側與嗇園路之間有現狀河道，整塊用地地勢平坦，周邊交通便利，距南通老城區約有 10 分鐘車程。

體C 地塊項目處在南通中央商務區的東北側，塊地控規編號為CR0504-C，用地性質為居住，用地面積 50,906 平方米，建築性質為住宅、辦公。總建築面積 140,276 平方米。

設計概況如下：

1#——3#商住樓：地下2 層，地上29 層，建築高度 89.7 米。4#、5#商住樓：地下 2 層，地上 30 層，建築高度 92.6 米。6#、7#商住樓：地下 2 層，地上 31

層，建築高度 96.4 米。

建築結構的安全等級：建築結構的安全等級為二級，設計使用年限為 50 年。

地基基礎設計安全等級：地下車庫為乙級，高層住宅為乙級。

地下人防抗力等級為 6 級。

基礎形式：管樁加滿堂基礎。地下室、地下車庫剪力牆結構防水等級為 S6。

地上部分為框架剪力牆結構，外牆保溫，框架及剪力牆結構填充牆採用小型混凝土空心砌塊。附屬商業外牆幹掛石材，局部玻璃幕牆，立面設計簡潔，現代。

商住樓進戶門為可視電子對講門，住宅門為實木夾鋼板防盜門，窗為鋁合金窗，室內抹灰刮膩子二遍。附屬商業為玻璃門，入口、大堂精裝修。

室內給水選用塑料管材或新型防鏽蝕的鋼塑複合管材，排水採用 UPVC 塑料排水管材。住宅配有座便器。

商住樓、附屬商業建築公共用電有二路低壓電源引來，公共照明、電梯、正壓風機等消防設備可雙電源末端自動切換；生活泵，消防泵，噴淋泵的電源亦採用雙電源末端自動切換。住戶設嵌牆式住戶配電箱，住戶配電箱設有斷開標誌的電源總開關，再分照明，普通插座，廚房插座和空調等多個分迴路，各分回保護斷路器均應具有過載保護和短路保護。總開關和分開關應斷開相線和中性線，除

C C A F M 20

南通中南新世界中心開發有限公司資產評估說明 流動資產評估技術說明掛壁式空調電源插座外，其他電源插座均設置漏電保護裝置。

住宅每戶設單相 10 （40 ）A 電度表，複式住宅設單相 15 （60）A 電度表，樓內所用的公共照明和電梯等也單獨設表計量。附屬商業單獨設表計量。

住宅還設有電視、寬帶、可視對講、遠程計量等功能。

C 地塊項目建築面積 140276 平方米，不可售面積 7,420 平方米，可售面積

105,850 平方米。

（2）評估方法與過程

①對於已完工未結算的存量房產，我們按照開發產品對待，針對該等資產的評估，評估人員在詳細分析其帳面價值構成情況及深入了解房地產開發企業的開發產品構成情況的基礎上，結合南通中南新世界的具體情況，對該等存貨採用了市場比較法進行評估。

首先，是收集素材及準備階段。評估人員進入現場後根據資產佔有方提供的資產明細表，進行表帳核對；根據南通中南新世界提供的開發產品的資料核實開發產品的名稱、座落地點、結構、建築面積、使用年限等；查看了有關開發產品的投資、工程、造價等方面資料。

其次，是實地查勘階段。評估人員對開發產品進行了逐一清查盤點，對開發產品所在的地理位置、繁華程度、環境質量、交通條件、基礎設施、公共設施、區域的規劃等進行了調查。對評估對象的水、電、氣、熱保證度、交通便捷度、臨街情況、容積率和建築密度、規劃和環境、土地尚可使用年限、內外裝修、設施設備、戶型、層次、朝向情況進行了較詳細的記錄。

再次，是評估作價階段。評估人員選擇市場近期銷售的與評估對象類似的房地產作為參照物，從交易條件、時間因素、區域因素、個別因素等方面找出委估房地產與每個參照物之間的差異。然後據此對參照物的交易價格進行調整，綜合分析確定評估對象的比準價格，計算出市場價值並扣除預期的稅金及附加、銷售費用、利潤及所得稅，其計算公式為：

評估價值=開發產品房屋市場價值-銷售稅金及附加-銷售費用-部分淨利潤-所得稅

②對於評估基準日在建和未開工項目，採用假設開發法進行評估。

a. 收集素材及準備階段。評估人員進入現場後根據資產佔有方提供的資產清查評估明細表，進行帳表核對；根據資產佔有單位提供的項目的資料核實物業的名稱、座落地點、結構、建築面積、使用年限等；核對國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程開工證、建設工程規劃許可證、商品房預售許可證等。

依據企業提供的財務資料，核實企業帳面反映的開發項目的成本，查閱了土地出讓金、前期費用、建安費等費用的原始憑證，收集了有關實際付款進度及實際工程進度的統計資料，了解了開發項目的銷售情況，收集了企業的銷售記錄。

b. 實地查勘階段。對評估對象，評估人員進行了儘可能詳盡的現場考查，對存貨項目所在的地理位置、繁華程度、環境質量、交通條件、基礎設施、公共設施、區域的規劃等進行了調查。對各項物業的水、電、氣、熱保證度，交通便捷度，臨街情況，容積率和建築密度，規劃和環境，內外裝修，設施設備，平面布局，層次、朝向情況進行了較詳細的記錄。

C C A F M 21

南通中南新世界中心開發有限公司資產評估說明 流動資產評估技術說明

c. 評估作價階段。選擇假設開發法進行評估。

d. 假設開發法

假設開發法是指在求取估價對象的價格時，將估價對象在估算開發完成後不動產正常交易價格（開發後價值）的基礎上，扣除於估價時點後繼續建造該建築物的建造費用和與建築物建造、買賣有關的專業費用、利息、利潤、稅收等費用後，以價格餘額來確定估價對象價格的方法。基本公式如下：

開發成本評估值＝開發後價值－續建成本費用－投資利息－銷售稅費－開發利潤－購買方應繳納的稅費

本次評估在具體運用時採用現金流折現法，即將續建完成後的房地產價值、續建工程費用折現到估價時點進行計算。在計算扣除項目土地增值稅、開發利潤時，我們先採用靜態的方法，計算項目完工時應交的土地增值稅、開發利潤，然後考慮資金的時間價值，將其折現到估價時點參與計算。

（3）評估案例

評估案例 1——E01 地塊住宅

評估對象概況：

E-01 地塊項目由 4 棟住宅組成。E-01 地塊項目處在南通中央商務區的東北側，用地性質為居住，用地面積為 57100.92 平方米，總建築面積 159840.11 平方米，可售面積 135,924 平方米，截止評估基準日待售面積 74,121.19 平方米。

基礎為管樁加滿堂基礎；地下室、地下車庫剪力牆結構，防水等級為 S6；地上部分為框架剪力牆結構，框架及剪力牆結構填充牆採用小型混凝土空心砌塊；外牆保溫，抹灰刷外牆塗料；內牆抹灰，刮膩子二遍；進戶門為可視電子對講門，住宅門為實木夾鋼板防盜門，窗為鋁合金窗；室內給水選用塑料管材或新

型防鏽蝕的鋼塑複合管材，排水採用 UPVC 塑料排水管材，每戶配有座便器；電梯視戶型設計為二戶一梯、三戶一梯，電梯前室精裝修；住宅每戶設單相 10

（40 ）A 電度表，複式戶設單相 15 （60）A 電度表，樓內所用的公共照明和電梯等也單獨設表計量。照明為普通燈具。

該項目已取得蘇通國用(2007)字第0110011 號、蘇通國用(2006)字第0110041

號《中華人民共和國國有土地使用證》；規土許20050041 號《建設用地規劃證編號》；NTF-20070025、NTF-20060140 《建設工程規劃許可證》；《建設工程施工許可證》(證號：3206002007060600001A、32060026112400001A)；《南通市商品房預售許可證》(證號：通房預售證〔2007 〕047 號、通房預售證(2006)064 號)。

評估分析計算

d. 計算市場價值

我們比較了這一區域周邊及小區已售住宅的銷售均價，考慮到估價對象所處地區的區域特點、項目的市場供求特點以及評估基準日的價位水平，我們按住宅

6500 元/平米的銷售均價水平估算估價對象的市場價值。

未售部分市場價值= 74,121.19 ×6500

= 481,787,735.00 （元）

b. 銷售費用

銷售費用主要考慮銷售過程中宣傳廣告、銷售人員費用等。我們參照同類房

C C A F M 22

南通中南新世界中心開發有限公司資產評估說明 流動資產評估技術說明地產開發項目的情況，並結合企業自身特點，按照項目開發完成後房地產總價值的2%計取。

銷售費用=房地產市場價值×銷售費用率

=481,787,735.00 ×2%

=9,635,754.70 （元）

c. 銷售稅費

評估基準日營業稅為銷售收入的 5%，城市建設維護稅、教育費附加分別為營業稅的7%和 3%，印花稅為銷售收入的0.05%，綜合稅率為銷售收入的5.55%

銷售稅費=營業稅+城市建設維護稅+教育費附加+印花稅

=房地產市場價值×5.55%

=481,787,735.00 ×5.55%

= 26,739,219.29 (元)

d. 土地增值稅

土地增值稅按照《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規定，按照各房地產開發項目的估算收入、扣除項目估算增值額後，按照增值額及扣除項目的一定比例計算。

扣除項目金額=1.2 ×開發成本+銷售費用+銷售稅費

=1.2 ×226,672,235.91 +9,635,754.70+26,739,219.29

= 308,381,657.08 （元）

增值額=房地產市場價值總額-扣除項目金額

=481,787,735.00- 308,381,657.08= 173,406,077.92 （元）

增值額/扣除項目金額= 56.23 %

土地增值稅=增值額×40%-扣除項目金額×5%= 53,943,348.31 （元）

e. 計算需扣除的部分利潤

根據調查並結合南通中南新世界的情況確定所得稅率為25%。利潤扣除率：未售房為 10%。

利潤率= （房地產市場價值-工程客觀投資-銷售費用-銷售稅金-土地增值稅）/房地產市場價值=34.21%

需扣除開發產品對應的部分淨利潤=未售房市場價值率×銷售利潤率×（1-所得稅率）×未售房淨利潤扣除

= 12,361,468.81 （元）

f. 計算所得稅

所得稅=房地產價值×利潤率×所得稅率

= 41,204,896.04 （元）

g. 計算評估值

評估值=房地產價值-對應銷售費用-對應稅費-需扣除部分利潤-對應所得稅

=481,787,735.00 -9,635,754.70-26,739,219.29 -53,943,348.31

C C A F M 23

南通中南新世界中心開發有限公司資產評估說明 流動資產評估技術說明

-12,361,468.81-41,204,896.04=337,903,047.85 （元）

上述計算過程匯總如下表：

存貨-開發產品評估值計算表

建築面

序號 名稱 未售面積 已售面積 銷售單價 已籤約收入 預計銷售收入 銷售收入

積

☆ E01 住宅 74121.19 6500 481,787,735.00 481,787,735.00

一、 合計 481,787,735.00

二、 工程實際發生成本 226,672,235.91

三、 營業稅及附加 5.55% 房地產市場價值×綜合稅率 26,739,219.29

其中：營業稅 5.00% 房地產市場價值×稅率

城市建設維護稅 7.00% 營業稅×稅率

教育費附加 3.00% 營業稅×稅率

印花稅 0.05% 房地產市場價值×稅率

四、 銷售費 2.00% 9,635,754.70

五、 土地增值稅 53,943,348.31

扣除項目金額 308,381,657.08

增值額 173,406,077.92

六、 扣除部分淨利潤 12,361,468.81

其中：利潤率 34.21%

已預售房淨利潤扣除率 0.00%

未售出房淨利潤扣除率 10.00%

所得稅率 25.00%

七、 所得稅 41,204,896.04

八、 評估價值 337,903,047.85

評估案例2——體 C 地塊項目

體C 地塊項目由7 棟商住樓及附屬商業組成，項目建築面積 140276 平方米，

不可售面積 7,420 平方米，可售面積 105,850 平方米。截止評估基準日已預售

29234 平方米，銷售總額 193,581,946.00 元，待售住宅面積76616 平方米。

①估算估價對象開發完成後的房地產總價值

評估基準日前已預售29234 平方米，銷售總額 193,581,946.00 元，平均銷售單價 6,621.81 元/平方米。選取已售房作為參照物，再選取其它可比案例，確定體 C 地塊項目住宅平均市場單價為 6800 元/平方米。根據企業銷售計劃，預計

2009 年 11 月完工時銷售80%，其餘在以後半年時間內售完。

已預售房地產價值=193,581,946.00 (元)

待售房地產價值=76616 ×6800=520,988,800.00 (元)

待售房地產價值（折現）=520,988,800.00 ×（0.8 ×（1+10%）^-23/24+0.2 ×

(1+10%)^-13/6 ）=465,165,388.00 (元)

開發完成後房地產總價值=193,581,946.00+520,988,800.00

= 714,570,746.00 (元)

開發完成後房地產總價值（折現）=193,581,946.00+ 465,165,388.00

=658,747,334.00 (元)

②計算續建工程費用

C C A F M 24

南通中南新世界中心開發有限公司資產評估說明 流動資產評估技術說明

續建工程費用＝工程總費用－已完工程費用

該工程項目總預算為 337,736,626.50 元，價值評估基準日已經完成投資

110,687,642.55 元，則

工程續建費用=337,736,626.50-110,687,642.55 = 227,048,983.95 (元)

工程續建費用（折現）= 227,048,983.95 ×（1+10%）^-23/24= 207,196,581.13

(元)

工程成本= 已發生工程成本+工程續建費用=337,736,626.50 (元)

③銷售費用

銷售費用主要考慮銷售過程中宣傳廣告、銷售人員費用等。我們參照同類房地產開發項目的情況，並結合企業自身特點，按照項目開發完成後房地產總價值的2%計取。

銷售費用（靜態）=開發完成後房地產總價值×2%

= 714,570,746.00 ×2%=14,291,414.92 (元)

銷售費用（折現）=待售房地產價值（折現）×2%

= 465,165,388.00 ×2%= 9,303,307.76 (元)

④銷售稅金及附加

銷售稅金主要考慮了營業稅、城建稅、教育費附加、印花稅以及土地增值稅。根據規定，營業稅、城建稅、教育費附加、印花稅按項目交易額（即開發完成後的房地產價值）的5.55%計取。

銷售稅金及附加（靜態）=開發完成後房地產總價值×5.55%

= 714,570,746.00 ×5.55%= 39,658,676.40 (元)

銷售稅金及附加（折現）=待售房地產價值（折現）×5.55%

= 465,165,388.00 ×5.55%= 25,816,679.03 (元)

⑤財務費用

我們參照同類房地產開發項目的情況，並結合企業自身特點，按照項目開發完成後房地產總價值的2%計取。

財務費用（已售）= 已預售房地產價值×2%

=193,581,946.00 ×2%=3,871,638.92 (元)

財務費用（待售）=待售房地產價值×2%

= 520,988,800.00 ×2%=10,419,776.00 (元)

⑥土地增值稅

土地增值稅按照《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規定，按照各房地產開發項目的估算收入、扣除項目估算增值額後，按照增值額及扣除項目的一定比例計算。

扣除項目金額=1.2 ×工程成本+銷售費用（靜態）+銷售稅費（靜態）+財務費用

=1.2 ×337,736,626.50 +14,291,414.92+39,658,676.40

+3,871,638.92+10,419,776.00

C C A F M 25

南通中南新世界中心開發有限公司資產評估說明 流動資產評估技術說明

= 473,525,458.04 (元)

增值額 =開發完成後房地產總價值-扣除項目金額= 241,045,287.96 (元)

增值額/扣除項目金額= 51%

土地增值稅=增值額×40%-增值額×5%= 72,741,842.28 (元)

土地增值稅（折現）=土地增值稅×（1+資金成本）^-開發期

=72,741,842.28 ×（1+7.56%）^-13/6= 62,116,585.74 (元)

⑦所得稅

所得稅＝利潤×25%

利潤=開發完成後房地產總價值-工程成本-銷售費用（靜態）-銷售稅金及附加（靜態）-財務費用-土地增值稅

= 714,570,746.00-337,736,626.50-14,291,414.92 -39,658,676.40

-3,871,638.92-10,419,776.00-72,741,842.28=235,850,770.98 (元)

所得稅＝235,850,770.98 ×25%=58,962,692.75 (元)

所得稅（折現）=所得稅×（1+資金成本）^-開發期

=58,962,692.75 ×（1+7.56%）^-13/6= 50,350,129.24 (元)

⑧開發成本評估值＝開發完成後房地產總價值（折現）-工程續建費用（折現）-銷售費用（折現）-銷售稅金及附加（折現）-銷售稅金及附加（預售）-土

地增值稅（折現）-所得稅（折現）= 293,220,253.10 (元)

上述計算過程匯總如下表：

C C A F M 26

南通中南新世界中心開發有限公司資產評估說明 流動資產評估技術說明

項目名稱 TC 可售面積(平米) 105850 用地面積(平米) 50906

預計2009年11月

開工日期 2007.9 1.92 折現率 10%

完工

完成銷售時間 銷（預）售 09.11-完工預售

建設周期（年） 25/12

（年） 計劃 80%，餘房半年售完

業態 2010年3月底 住宅 合計

面積 29234 29234

預售 售價 6,621.81

收入 193,581,946.00 193,581,946.00

面積 76616 76,616.00

售價 6800

待售

收入 520,988,800.00 520,988,800.00

收入折現 465,165,388.00 465,165,388.00

收入合計(未折現) 714,570,746.00

銷售收入合計(折現) 658,747,334.00

根據工程總預算 337,736,626.50

已發生工程成本 110,687,642.55

續建建安費用 227,048,983.95 227,048,983.95

續建建安費用折現 207,196,581.13 207,196,581.13

未折現工程成本合計 337,736,626.50

折現工程成本合計 317,884,223.68

已售 5.55% 10,743,798.00

銷售稅金及

待售 5.55% 28,914,878.40

附加

待售折現 5.55% 25,816,679.03

已售 2% 3,871,638.92

銷售、管理

待售 2% 10,419,776.00

費用

待售折現 2% 9,303,307.76

財務費用 已售 2% 3,871,638.92

待售 2% 10,419,776.00

扣除項目 473,525,458.04

增值額 51% 241,045,287.96

土地增值稅（未折現） 72,741,842.28

土地增值稅（折現） 7.56% 62,116,585.74

利潤 235,850,770.98

所得稅 （未折現） 25.00% 58,962,692.74

所得稅 （折現） 7.56% 50,350,129.23

評估值 293,220,253.10

評估案例 3——B02、B03 地塊

採用上述同樣的方法——假設開發法進行評估，B02 、B03 地塊的評估值為

295,965,155.51 元，我們再通過市場比較法評估，將兩種方法的評估結果進行比較。以下為市場比較法的評估說明。

C C A F M 27

南通中南新世界中心開發有限公司資產評估說明 流動資產評估技術說明

根據企業的開發計劃，B 地塊項目採用陸續開發的方式，將 B 地塊劃分為B01、B02、B03、B04 四個區域，B02、B03 地塊 2007 年 6 月開工，預計2009

年6 月完工，規劃建築面積 132042 平方米，佔用土地面積48147.8 平方米；B01、B04 地塊預計2009 年 1 月開工，2011 年 1 月完工，規劃建築面積 117000 平方米，佔用土地面積33250.35 平方米。現對B02、B03 地塊採用市場比較法評估進行說明。

Ⅰ、項目基本情況說明:

根據《建設工程規劃許可證》NTF-20070088 號、NTF-20070099 號,該宗地

2 。項目佔地情況如下:擬建商業辦公樓一幢,建築總面積 132042 m

①土地基本情況:

估價對象是位於南通市新區核心區,西鄰工農南路,東靠園林路，北起崇川路，南至嗇園路。現為南通中南新世界中心開發有限公司建設用地,土地面積為

48147.8 m2,土地現用途為商業、其他商服、住宅用地。

②土地權利狀況

估價對象為國有土地,根據單位提供的《國有土地使用權證》蘇通國用(2006)字第0110014 號、蘇通國用(2006)字第0110025 號、蘇通國用(2006)字第0110024

號,土地使用性質為出讓,土地使用者為南通中南新世界中心開發有限公司,用途為商業、其他商服、住宅用地,終止日期分別為2045 年4 月 1 日、2055 年4 月 1

日、2075 年4 月 1 日。目前該宗土地已設定抵押權,權利人為中信銀行無錫分行、江蘇省國投、工行海門支行。

③建築物和地上附著物狀況

根據現場勘察, 目前所評地塊正在開發。

Ⅱ、評估方法說明

市場比較法是根據評估中的替代原理，將待估土地與具有替代性的、且在估價期日近期市場上交易的類似地產進行比較，並對類似地產的成交價格作適當修正，以此估算待估土地客觀合理價格的方法。市場比較法的基本公式是：

待估宗地價格＝比較案例宗地價格×L1 ×L2 ×L3 ×L4

L1=待估宗地情況指數/ 比較案例宗地情況指數

L2=待估宗地估價期日地價指數/ 比較案例宗地交易日期地價指數

L3=待估宗地區域因素條件指數/ 比較案例宗地區域因素條件指數

L4=待估宗地個別因素條件指數/ 比較案例宗地個別因素條件指數

C C A F M 28

南通中南新世界中心開發有限公司資產評估說明 流動資產評估技術說明

評估過程介紹：

①可比交易案例確定：根據委託評估宗地的具體情況，針對委估宗地特點，選擇符合一定條件的交易案例，作為供比較參照的交易實例。

②因素修正：即將估價對象的因素條件指數與比較實例的因素條件進行比較，得到各因素修正係數。

③確定委託評估宗地評估價值：根據可比交易案例價格和因素修正係數按公式計算委託評估宗地的評估價值。

Ⅲ、計算過程

①比較實例的選擇

按照《城鎮土地估價規程》的要求，選取的實例應是與待估地塊處於同一供需圈層、交易情況類似、用途一致的交易案例，評估人員選取近期相同或相近區域條件相近宗地公開招掛牌成交案例，經分析篩選出三宗交易實例作為可比案例見下表：

地塊 出讓 規劃 交易

2

宗地 位置 面積(m ) 購地者 交易日期

編號 形式 用途 價格

外環東路西、法 南京建興達房地 6620

案例A R0730 85714.34 掛牌 居住 2007-7-25

倫寺河北 產開發有限公司 元/m2

世紀大道南側、 綠城房地產集團 7650

案例B R0729 76261.5 掛牌 居住 2007-7-25

崇海中學北側 有限公司 元/m2

永怡路北、工農 居住 南通市城鎮房地 4910

案例C CR0745 55411.42 掛牌 2007-11-29

路西 商辦 產開發公司 元/m2

②比較因素選擇

依據估價對象的區域條件及個別條件，採用市場比較法時選擇的比較因素主要有：交易時間、交易情況、土地位置、土地用途、土地級別、土地使用年限、交通條件、集聚程度、基礎設施、公共服務配套、宗地形狀、地上容積率、工程地質條件、公交便捷程度、土地利用難易程度。

a.用途：指土地的合法規劃用途；

b.土地使用年限：指土地的合法有效可使用年限；

c.交易時間因素：指由於時間的因素房地產交易價格會不同；

C C A F M 29

南通中南新世界中心開發有限公司資產評估說明 流動資產評估技術說明

d.交易情況因素：指房地產交易雙方的公開、公平及客觀程度等；

e.區位因素：區域因素主要有位置、用途、距市中心距離、交通條件、基礎

設施狀況、環境質量等；

f.個別因素：個別因素主要有地勢、地貌、宗地形狀、宗地面積、宗地容積

率。

③比較因素條件說明

將以案例與待估宗地進行分析比較，並作具體的因素條件說明，見表如下:

待估宗地

與實例 待估宗地 案例A 案例B 案例C比較因素

鄰 倫 農

南通市新區西 外環東路西、法 世紀大道南側、永怡路北、工

位 置

工農南路 寺河北 崇海中學北側 路西

土地用途 居住商辦 居住 居住 居住商辦

交易期日 2007-12-31 2007-7-25 2007-7-25 2007-11-29

交易情況 正常 正常 正常 正常

土地使用年限 70 年、40 年 70 年 70 年 70 年、40 年

交易價格(元/平方米) 待估 6620 7650 4910

道路通達度 臨次幹道 臨次幹道 臨主幹道 支路

距公交站點距離 150 米 150 米 50 米 150 米

區域

基礎設施狀況 五通一平 五通一平 六通一平 五通一平

因素

生活服務設施 一般 較好 較好 一般

環境質量 無汙染 無汙染 無汙染 無汙染

宗地形狀 較規則 較規則 較規則 較規則

個別 2

土地面積(m ) 48417.8 85714.34 76261.5 55411.42

因素

規劃限制 基本無限制 基本無限制 基本無限制 基本無限制

④編制比較因素條件指數表

a.地價指數

C C A F M 30

南通中南新世界中心開發有限公司資產評估說明 流動資產評估技術說明

根據對待估宗地所處區域近年來的土地市場交易資料分析，近年來土地價格增長較快，特別是 2007 年上半年尤為突出，半年增幅在 6％以上。本次評估取每月漲幅 1%。

b.交易情況修正指數的確定

根據對交易案例交易情況分析，由估價人員判斷交易情況是否正常，並判斷其對地價的影響指數。

c.土地使用年期修正係數

土地使用年期修正係數的公式為:

1

1-

(1+r)n

K

1

1-

(1+r)m

式中：K---土地年期修正係數

r---土地還原利率

m---法定最高使用年限

n--- 比較案例或待估宗地土地使用年限

d.道路通達度指數的確

將道路劃分為主幹道、次幹道、支路、巷道四個等級，以待估宗地道路通達度指數定為 100，每上升或下降一級，因素修正指數上升或下降2%。

e.距公交站點距離指數的確定

將待估宗地距公交站點距離指數定為 100，每增加或減少 50 米，因素修正指數減少或增加2%。

f.基礎設施狀況指數的確定

將宗地基礎設施狀況劃分為五通一平、三通一平、未達三通一平三個等級，以待估宗地基礎設施狀況指數定為100，每上升或下降一級，基礎設施狀況指數增加或減少 5%。

g.環境質量指數的確定

將環境質量標準分為無汙染、基本無汙染、輕度汙染、汙染較重、嚴重汙染五個等級，將待估宗地環境質量指數定為 100，每增加或減少一個等級，因素修正指數增加或減少 1%。

C C A F M 31

南通中南新世界中心開發有限公司資產評估說明 流動資產評估技術說明

h. 宗地形狀指數的確定

將宗地形狀分為規則、較規則、不規則三個等級，每上升或下降一個等級，因素修正指數上升或下降1％。

i. 規劃條件指數的確定

將規劃條件分為：無限制前景好、基本無限制、有一定限制、有嚴格限制四個等級，將待估宗地條件指數定為 100，每增加或減少一個等級，因素修正指數增加或減少 1%。

⑤編制比較因素條件指數表

根據上表各因素的具體情況，以待估宗地各因素條件指數為 100 （除地價指數外），將比較實例相應因素條件與估價對象相比較，確定出相應的指數，編制比較因素條件指數表如下：

待估宗地

與實例 待估宗地 案例A 案例B 案例C比較因素

土地用途 100 100 100 100

交易期日 100 95 95 99

交易情況 100 100 100 100

土地使用年限 100 100.1 100.1 100

交通 道路通達度 100 100 104 98

區

條件 距公交站點距離 100 100 104 100

域

基礎設施狀況 100 100 105 100

因

生活服務設施 100 102 102 100

素

環境質量 100 100 100 100

宗地形狀 100 100 100 100

個別

規劃限制 100 100 100 100

因素

其他條件 100 102 102 100

⑥編制比較因素修正係數表

根據比較因素說明表和比較因素條件指數表，對比較案例的交易情況、交易期日、區域因素和個別因素進行修正，即將估價對象的因素條件指數與比較實例因素條件指數進行比較， 編制因素比較修正係數表如下：

實例

案例A 案例B 案例C

比較因素

土地用途 100/100 100/100 100/100

交易期日 100/95 100/95 100/99

交易情況 100/100 100/100 100/100

土地使用年限 100/100.1 100/100.1 100/100

C C A F M 32

南通中南新世界中心開發有限公司資產評估說明 流動資產評估技術說明

交通條 道路通達度 100/100 100/104 100/98

件 距公交站點距離 100/100 100/104 100/100

區域因素 基礎設施狀況 100/100 100/105 100/100

生活服務 100/102 100/102 100/100

環境質量 100/100 100/100 100/100

宗地形狀 100/100 100/100 100/100

個別因素 規劃限制 100/100 100/100 100/100

其他條件 100/102 100/102 100/100

比準價格（元/平方米） 6,691.14 6,808.44 5,060.81

評估單價（元/平方米） 6,187.00 （取整）

⑦因素修正及地價計算

將待估宗地各項影響因素與比較案例的各項影響因素相比較，按市場比較法計算公式得到修正後三個比準價格，本次評估我們取其算術平均值，故待估宗地

的單位面積地價為 6,187.00 元/平方米，土地面積 48147.8 平方米，土地總價

297,880,599.79 元。

評估結果的確定，由於目前土地市場交易不是很活躍，土地交易案例較少，可選性較差，以及採用市場比較法對土地區域因素、個別因素等的比較修正，較通過假設開發法對商品房售價的確定更難於把握，我們採用假設開發法的評估結果。

B、低值易耗品

低值易耗品科目帳面價值為 77,047.00 元，反映的是南通中南新世界在用的彩電、洗衣機、點鈔機等低值易耗品，在用低值易耗品採用重置成本法評估，重置成本法的基本計算公式為：

評估值＝重置全價×成新率

在用低值易耗品重置全價以現行購置價確定，成新率採用使用年限法。

（四）評估結果

評估結果詳見流動資產清查評估匯總表及各相關科目的清查評估明細表。

（本頁以下空白）

C C A F M 33

南通中南新世界中心開發有限公司資產評估說明 設備評估技術說明

六、設備評估技術說明

（一）評估範圍

列入本次評估範圍的固定資產主要為車輛和辦公電子及其他設備，該類資產於評估基準日帳面價值及調整後帳面值如下表所示：

金額單位：人民幣元

帳面價值 調整後帳面值

科目名稱

☆ 原值 淨值 原值 淨值

固定資產-車輛 785,995.00 547,283.05 785,995.00 547,283.05

固定資產-辦公電子及其他設備 820,197.82 595,780.02 820,197.82 595,780.02

設備類合計 1,606,192.82 1,143,063.07 1,606,192.82 1,143,063.07

（二）資產概況

納入本次評估範圍的運輸設備共 3 項，分別為電動看房車和兩輛轎車；電子設備共 123 臺（套），主要為辦公用電腦、印表機、複印機、空調等。

評估人員對運輸車輛的車牌號、行駛證和行駛裡程數等進行核對，檢查詢問車輛行駛記錄和行駛狀況，並取得年檢合格的車輛行駛證，購置發票的複印件；電子設備主要分布在行政辦公區，從現場勘查情況看，電子設備均能正常使用、保養狀況較好。評估人員在企業財務人員填報資產評估申報表並進行自查的基礎上，對所有設備進行全部盤點，主要核實資產數量、型號、規格，向設備的管理人員及使用人員了解設備的使用狀況，同時查看並複印重要資產的產權證明文件

（包括重大設備購置合同和發票等資料）。評估人員在現場抽查了部份重要資產的原始憑證，對固定資產的帳面價值合理性及構成因素進行了分析，以供評估作價時參考。

（三）評估過程

1、評估準備階段：

（1）根據企業資產構成特點，按照我公司評估規範化要求指導企業填寫《電子設備評估申報表》，並根據申報內容進行帳表核對，做到帳表相符；

（2 ）向各有關資產使用及管理部門下發《設備狀況調查表》，指導企業根據各類資產的實際使用情況進行填寫。

2、現場調查階段：

（1）根據評估資產的特點制定現場勘察計劃；

（2）根據南通中南新世界申報的明細表所列示的內容，對上述設備進行現場核查，做到帳物相符。對辦公電子設備進行了清查，主要核對設備的規格型號、生產廠家和使用狀況等。評估人員現場對設備的實際使用狀況進行了認真觀察和記錄，並同現場使用人員就設備的使用情況進行了解；

（3）詳細了解設備管理、控制和維修制度以及各項制度的執行情況，調查設備帳面歷史成本、帳面價值構成及調整變化情況和依據，查閱並複印了部份重要

C C A F M 34

南通中南新世界中心開發有限公司資產評估說明 設備評估技術說明設備的採購合同、設備說明、原始購置發票等，檢查並複印運輸車輛行駛證等。

3、綜合處理階段：

根據同類型設備現行市場交易價格確定評估對象的購置價，考慮相關運雜費、安裝調試費等確定其重置價值；依據設備使用年限和運行狀態確定成新率。評估專家審定重置價值和成新率。最後計算評估值，提交評估技術說明。

（四）評估方法

本次評估範圍的機器設備主要包括運輸車輛及辦公電子設備，採用重置成本法評估。

重置成本法評估的基本計算公式：

評估價值＝重置全價×綜合成新率

1、對於運輸車輛

重置價值由車價、車輛購置稅和其它合理費用（如驗車費、牌照費、手續費等）三部分構成。參照同類車型最新交易的市場價格，同時依據管理部門的收費標準來確定重置全價。

成新率的確定是通過該等車輛的已行駛裡程和已使用年限，結合國家有關部門對運輸車輛報廢行駛裡程及年限的有關規定取兩者之中低者，再綜合考慮保養情況，確定最終成新率。

對於已經更新換代而無法確定其重置全價的車輛，評估人員按照相同型號車輛二手市場現行市價確定其評估值。

2、對於電子辦公設備

以購置價作為重置全價。關於成新率，根據各類資產已使用年限和尚可使用年限或經濟壽命年限確定理論成新率，對理論成新率按實際使用效果進行修正，進而得到綜合成新率。

（五）評估案例

【案例】投影機（評估明細表 5-2-3，第89 項）

（1）設備簡介

①設備名稱：三菱投影機

②規格型號：dx-545

③供貨廠商：三菱

④帳面原值：14,500.00 元，帳面淨值：8,873.97 元

⑤啟用日期： 2005 年 12 月 1 日

⑥設備技術參數：

光學規格：投影技術 DLP；技術類型及規格0.7" DDR DDP1000；標稱亮度(ISO

流明) 3000；標準解析度[dpi] 1024×768；最大解析度[dpi] 1280×1024；對比度

2200:1。

投影規格：投影鏡頭 1.2：1；標稱光亮度均勻值90%；投影畫面尺寸1.06-7.62

米；投影距離（米）1.1-11；輸入端子 DVI-D×1,Audio×2,RGB:15-pin D-sub×2；輸

C C A F M 35

南通中南新世界中心開發有限公司資產評估說明 設備評估技術說明出端子15-pin D-sub 端子 x 1 。

（2）重置價值的確定

經查詢，該型號投影機基準日市場購置價為 14,200.00 元，由於價格中包含了運輸的費用，且調試簡單，故購置價即為重置價值，即重置價值為 14,200.00 元。

（3）成新率的確定

該設備經濟使用年限為6 年,至基準日已使用2.085 年，故：

基礎成新率= （1-已使用年限/經濟使用年限）×100%

= （1-2.085/6）×100%

= 65.3%

現場勘察時，對於該機的外觀、操作情況進行感性觀察判斷，該機外觀情況較好，使用頻率一般。該機自啟用以來運行正常，故對實體性貶值、經濟性貶值和功能性貶值不作修正。因此成新率取 65.3%。

（4 ）評估價值的確定

評估價值=重置價值×成新率

=14,200.00 ×65.3%

=9,272.60 元

故該設備評估價值為9,272.60 元。

（六）評估結果

評估結果詳見固定資產清查評估匯總表和辦公電子及其他設備、運輸車輛評估明細表。

（本頁以下空白）

C C A F M 36

南通中南新世界中心開發有限公司資產評估說明 房屋建（構）築物評估技術說明

七、房屋建(構)築物評估技術說明

（一）評估範圍

本次申報評估的房屋建築物為南通中南新世界中心發展有限公司於2006 年8

月建成並投入使用的南通體育會展中心場館，共有房屋建築物5 項。南通市體育會展中心現有房屋建築面積 135833.9 平方米，擁有體育會展館、體育場、遊泳館三個獨立的體育場館。帳面原值 806,334,634.36 元，帳面淨值772,715,715.42 元。

(二)房屋構築物總體概況

南通體育會展中心項目位於南通新老城區交匯處 2.7KM 規劃範圍的南通新城中心區。南通體育會展中心項目的東西南北分別為園林路、工農南路、嗇園路和桃園路，總佔地面積 340,936 平方米。項目地理位置西鄰城市主幹道及居住區，東部為大學園區，北部為中央商務區及行政辦公區，以該地塊為中心。

1、基本情況：

體育會展館

體育會展館按照功能分成體育館、會展館和熱身場組成，總建築面積90557.9

平米，地上4 層，地下 1 層，其中會展中心 32287.8 平米，體育館為 39422.2 平米，熱身場 18847.9 平米。會展館設體育館內有室內籃球場（標準 6220 人）及訓練館，固定坐席4991 座，活動坐席 1229 座，有殘疾人觀賞區；同時三樓有南通地區唯一的室內網球場，擁有 3 塊塑膠球場，1 塊紅土球場地；建築高度自室外地坪算起最高點 33.21 米，建築按一級耐火等級設計，抗震七度設防，二級防水等級屋面設計。本工程為雙曲面網殼屋蓋金屬屋面系統，外裝門面採用幕牆系統。設電梯4 部，館內設綜合布線系統、有線電視系統、火災報警與消防自動控制系統、公共廣播系統、BA 系統和 CCTV 電視監控系統、大屏幕計時計分顯示系統等智能化系統。體育館建築面積為39422.2 平米， 6,000 座，熱身場 18847.9 平米，場館建築高度自室外地坪算起最高點 37.895 米。建築按一級耐火等級設計，抗震七度設防，二級防水等級屋面設計。本工程為雙曲面網殼屋蓋金屬屋面系統，外裝門面採用幕牆系統。體育館設3 部，熱身場設 1 部。館內設綜合布線系統、有線電視系統、火災報警與消防自動控制系統、公共廣播系統、BA 系統和 CCTV 電視監控系統、大屏幕計時計分顯示系統等智能化系統。

體育場

南通市體體育會展中心體育場（乙等，開閉頂全天候型）是可容納35000 人

的田徑運動場館，總建築面積 43405 平米，地下一層，地上三層。建築高度 55

米，館內配置完整的照明、動力、消防、空調、防雷系統，兩路 10KV 獨立電源供電。

東側看臺下總面積約 1.82 萬平米，東西長約72 米，南北長約220 米，，層高

5.3 米，內部柱距主要從7.5～9.5 米不等，並有 11 個佔地面積約 15 平米的立柱斜向穿過。該地塊設計科學，南北縱深較寬，有利超市的業態分布；南北進入口都有大型停車場，能夠滿足各種停車需求。

遊泳館:

遊泳館面積 18064 平方米,地上 3 層，地下 1 層；觀眾看臺活動座椅 968 張。

南通中南新世界中心開發有限公司資產評估說明 房屋建（構）築物評估技術說明有大、小泳池各一個。競賽池規格為 25M ×50M，訓練池規格為 12.5M×50M，均按照國際泳聯（遊泳、水球、花樣遊泳）的設施規範要求執行屋面為鋼結構；外牆為玻璃幕牆；辦公室等牆面為乳膠漆牆面，礦棉板吊頂；比賽池牆面、天棚為穿孔吸音金屬板。抗震防震度為七度，耐火等級為二級，設自動噴淋系統、自動報警系統、消火栓系統，主體為單層結構，館內局部為2～3 層，框架結構，鋼屋架鋁板屋頂。

2.產權狀況：

納入本次評估範圍的房屋建築物尚未辦理房屋所有權證和國有土地使用權證。

3、主要房屋建築物結構

體育會展館

南通市體育會展中心體育會展館工程，為甲級體育會展館。主要結構類型：框架剪力牆結構。體育館局部部位設人防地下室，為滿堂整板基礎；地上部分工程，建築層數：4 層。屋面為雙曲面鋼殼屋蓋金屬屋面，無框玻璃幕牆外牆。

體育場

結構類型：框架結構，局部地下室，滿堂整板基礎，局部承臺、地梁；地下部分3 層，屋面為可開閉頂鋼結構金屬屋面，大理石幹掛外牆。

遊泳館

結構類型：框架剪力牆結構，地下一層，地上三層，滿堂整板基礎，屋面雙曲面鋼殼屋蓋金屬屋面，無框玻璃幕牆外牆。

4、裝修狀況

體育會展館

一層建築按一級耐火等級設計，抗震七度設防，二級防水等級屋面設計。本工程為雙曲面網殼屋蓋金屬屋面系統，外裝門面採用幕牆系統。館內設綜合布線系統、有線電視系統、火災報警與消防自動控制系統、公共廣播系統和 BA 系統等智能化系統。可用於商業的部分由兩部分組成（如圖示），位於整個場館北側，面積約 1.3 萬平米，前廳約2200 平米，層高 5.5 米，柱距7.5-9.5 米

南通市體育會展中心體育會展館為精裝修，一般為鋁塑板牆面，部分為沙安那米黃大理石牆面及晶化石牆面。外牆為無框玻璃幕牆，大理石幹掛。地面為晶化石地磚或木地板、高級純毛地毯，高級運動地板。辦公樓及公共建築樓地面為化纖地毯、高級地磚、大理石地面、PVC 塑膠地面。

體育場

體育場為精裝修，一般為鋁塑板牆面，部分為沙安那米黃大理石牆面及晶化石牆面。外牆為無框玻璃幕牆，大理石幹掛。地面為晶化石地磚或木地板、高級純毛地毯，高級運動地板。辦公樓及公共建築樓地面為化纖地毯、高級地磚、大理石地面、PVC 塑膠地面。

遊泳館

遊泳館外牆為玻璃幕牆；辦公室等牆面為乳膠漆牆面，礦棉板吊頂；比賽池牆面、天棚為穿孔吸音金屬板，辦公室及公共建築樓地面為化纖地毯、大理石地面、PVC 塑膠地面。走廊通道為不鏽鋼玻璃門，不鏽鋼包邊；辦公室為成品木門，

C C A F M 38

南通中南新世界中心開發有限公司資產評估說明 房屋建（構）築物評估技術說明櫸木包邊。

5、室外配套工程

房產室外配套工程，主要為公共設施配套。包括給排水、電力、通訊等。

室外工程：聖火雕塑位於整個體育會展廣場中心，廣場為花崗巖地面，體育會展中心西側為室外跑道，西南側為室外網球場，西北側是噴泉、假山，小品花池分布四周，外環主通道為 120 厚瀝青混凝土路，其餘為70 厚瀝青混凝土路。

6、帳面值構成情況

對於企業申報的納入評估範圍內的房屋建築物帳面原值主要由建安工程造價、裝修裝飾費用、工程建設的前期及其他費用（如勘察設計費、工程監理費、招投標代理費、綜合開發費、城市基礎設施配套費、建築工程質量監督費、牆體建築材料節能費、設計文件評審費等其它地方行政事業性收費）、管理費用和人防工程五個部分組成。目前的入帳價值主要造價已經經審計單位進行審計後的決算金額。

(三)評估結果及分析

由於納入評估範圍內的房屋建築物存在以下幾個方面的因素，本次評估以經審計後的帳面值作為評估值：

1、入帳價值是剛經審計進行決算後的價值，不存在帳實不符的情況；

2、體育會展中心屬於公益性建築，在價值方面主要體現在社會功能上，不存在價值的高低因素；

3、目前尚未取得相關的權屬證明文件，權益存在一定的不確定性。

（四）評估結果

評估結果詳見固定資產清查評估匯總表和房屋建築物評估明細表。

（本頁以下空白）

C C A F M 39

南通中南新世界中心開發有限公司資產評估說明 長期股權投資評估技術說明

八、長期股權投資評估技術說明

（一）評估範圍

本次評估範圍長期股權投資具體情況見下表：

金額單位：人民幣元

協議投 投資

被投資單位名稱 投資日期 帳面價值 調整後帳面值

資期限 比例

南通錦海物業管理有限公司 2006-3-29 20 年 40% 400,000.00 400,000.00

中南世紀城物業管理有限公司 2005-8-19 30 年 20% 200,000.00 200,000.00

合計 600,000.00 600,000.00

（二）評估方法和過程

對於上述投資單位，我們均執行了完整的評估程序，並根據股權持有狀況和實際控制狀況分別採取了不同的評估方法，中南世紀城物業管理有限公司系由中南房地產業持股80%，南通新世界持股20%共同設立，南通新世界對中南世紀城物業管理有限公司採用權益法進行核算，評估人員先對被投資單位整體資產進行評估，然後按照淨資產評估結果和股權比例的乘積作為股權的評估值。經評估，中南世紀城物業管理有限公司淨資產價值為2,193,858.68元，故南通新世界持有的

20%股權價值為438,771.74元。對於南通錦海物業管理有限公司，評估人員首先查看了投資協議等原始憑證，並查閱了帳冊，了解了企業經營狀況和實際控制狀況，清查核實無誤後，以調整後帳面值作為評估值。

（三）評估結果

評估結果詳見長期股權投資清查評估明細表。

（本頁以下空白）

南通中南新世界中心開發有限公司資產評估說明 長期待攤費用、遞延所得稅資產評估技術說明

九、長期待攤費用、遞延所得稅資產評估技術說明

（一）長期待攤費用

1、評估範圍

本次評估範圍長期待攤費用具體情況見下表：

金額單位：人民幣元

費用名稱或內 預計攤 尚可受

形成日期 原始發生額 帳面價值 調整後帳面值

容 銷月數 益月數

營業稅 2007-12-31 58,568,400.29 6 58,568,400.29 58,568,400.29 6

城市維護建設稅 2007-12-31 4,099,788.02 6 4,099,788.02 4,099,788.02 6

企業所得稅 2007-12-31 57,982,716.29 6 57,982,716.29 57,982,716.29 6

土地增值稅 2007-12-31 11,713,680.06 6 11,713,680.06 11,713,680.06 6

教育費附加 2007-12-31 2,342,736.02 6 2,342,736.02 2,342,736.02 6

綜合基金 2007-12-31 2,342,736.01 6 2,342,736.01 2,342,736.01 6

合 計 137050056.69 137050056.69 137050056.69

2、評估方法和過程

對於上述長期待攤費用，我們均執行了完整的評估程序。經過核實，本項目

目前未全部竣工交付，不能全部確認項目的相關收入和結轉成本，故不能全部將稅金計入主營業務稅金及附加和所得稅費用，只能將已竣工交付部分的稅金計入主營業務稅金及附加和所得稅費用，而將未竣工交付部分的稅金計入長期待攤費用。我們認為，將預計的稅金計入長期待攤費用體現了配比原則。

經評估，長期待攤費用評估價值為 137,050,056.69 元。

（二）遞延所得稅資產

本次委估的的遞延所得稅資產帳面值為 3,282,646.38 元，為稅法與會計準則差異造成的可抵扣遞延所得稅資產。對遞延所得稅資產，評估人員查看有關引起時間性差異的資產納稅申報情況，並結合應交稅費科目進行了清查核實，核實無誤，我們以調整後帳面值確認評估值。

（三）評估結果

評估結果詳見長期待攤費用、遞延所得稅資產清查評估明細表。

（本頁以下空白）

南通中南新世界中心開發有限公司資產評估說明 負債評估技術說明

十、負債評估技術說明

（一）評估範圍

評估範圍內的負債為流動負債和長期負債。評估基準日的帳面值及調整後帳面值如下表所示：

金額單位：人民幣元

科目名稱 帳面價值 調整後帳面值

應付帳款 99,714,780.77 99,714,780.77

預收帳款 1,489,930,335.81 1,489,930,335.81

其他應付款 1,204,341,841.22 1,204,341,841.22

應付職工薪酬 1,695,725.75 1,695,725.75

應交稅費 292,517,071.66 292,517,071.66

其它流動負債 1,204,341,841.22 1,204,341,841.22

流動負債合計 3,102,239,350.40 3,102,239,350.40

長期借款 460,880,000.00 460,880,000.00

長期負債合計 460,880,000.00 460,880,000.00

負債合計 3,563,119,350.40 3,563,119,350.40

（二）評估過程

負債的評估過程主要劃分為以下三個階段：

第一階段：準備階段

對評估範圍內的負債構成情況進行初步了解，提交負債評估準備清單和評估申報明細表規範格式，按照中華財務評估規範化的要求，指導南通中南新世界填寫相關評估明細表。

第二階段：現場調查階段

由南通中南新世界有關人員介紹各項負債的形成原因、記帳方法等情況；

對各項負債進行抽查，查閱合同和相關憑證。

第三階段：綜合處理階段

1、將核實調整後的負債及遞延所得稅負債申報明細表錄入計算機，建立相應的資料庫；

2、遵照國有資產評估管理辦法和《資產評估操作規範意見（試行）》的規定，根據實際情況，選取適當的評估方法，確定其在評估基準日的公允價值，編制相應的評估匯總表；

3、編制並提交負債及遞延所得稅資產評估技術說明。

（三）評估方法

1、應付帳款

應付帳款調整後帳面價值為 99,714,780.77 元，主要為應付工程款。對於應付帳款，評估人員核查了相關帳目和憑證，確認該金額為企業應承擔的債務，經核

南通中南新世界中心開發有限公司資產評估說明 負債評估技術說明實，企業帳面記錄無誤。以調整後帳面值確定評估值。

2、預收帳款

預收帳款調整後帳面價值為 1,489,930,335.81 元，為按約預收的房款，實際應承擔的義務確實存在，以調整後帳面值確定評估值。

3、其他應付款

其他應付款帳面金額 1,204,341,841.221 元，主要為應付關聯方往來及暫收代辦產權費用。評估人員抽查了有關會計憑證，了解和分析各項負債的發生原因和清償情況。經清查，未發現異常，為實際應承擔的債務，以調整後帳面值確定評估值。

4、應付職工薪酬

應付職工薪酬調整後帳面值為 1,695,725.75 元，為應付的管理人員2007 年度的年終獎，以調整後帳面值確定評估值。

5、應交稅費

應交稅費調整後帳面值為292,517,071.66 元，主要包括土地增值稅、營業稅、城建稅、企業所得稅、個人所得稅、教育費附加、印花稅和契稅等，以調整後帳面值確定評估值。

6、其它流動負債

其它流動負債調整後帳面價值為 14,039,595.19 元，為計提的應付的海門市中南國際置業顧問有限公司的銷售佣金。評估人員抽查了相應的會計憑證及代理合同，以調整後帳面值確定評估值。

7、長期借款

長期借款調整後帳面值為460,880,000.00元，分別為向中國工商銀行南通分行、中國工商銀行南通分行城南支行和江蘇省國際信託投資有限公司的借款。我們審閱了相關的借款合同及相關會計憑證記錄，並發函確認借款本金餘額無誤。同時收集了最近一期的結息憑證，並對借款利息進行了測算。在核查付息情況後，以經清查核實的調整後帳面值加計應記未記的利息確定其評估值。

（四）評估結果

評估結果詳見流動負債及遞延所得稅負債清查評估明細表。

（本頁以下空白）

C C A F M 43

南通中南新世界中心開發有限公司資產評估說明 評估結論及其分析

十一、評估結論及其分析

（一）評估結論

在實施了上述資產評估程序和方法後，南通中南新世界的全部資產及負債在

2007 年 12 月31 日所表現的市場價值反映如下：

金額單位：人民幣萬元

項目名稱 帳面價值 調整後帳面值 評估價值 增減值 增值率%

流動資產 328,274.16 328,274.16 421,945.71 93,671.55 28.53

非流動資產 91,324.84 91,324.84 91,391.66 66.82 0.07

其中:可供出售金融資產 - - - -

持有至到期投資 - - - -

長期股權投資 20.00 20.00 84.01 64.01 320.05

投資性房地產 - - - -

固定資產 77,271.57 77,271.57 77,274.38 2.81 0.00

在建工程 - - - -

無形資產 - - - -

其他非流動資產 - - - -

資產總計 419,599.00 419,599.00 513,337.37 93,738.37 22.34

流動負債 310,223.94 310,223.94 310,223.94 - 0.00

非流動負債 46,088.00 46,088.00 46,088.00 - 0.00

負債總計 356,311.94 356,311.94 356,311.94 - 0.00

淨資產 63,287.07 63,287.07 157,025.43 93,738.37 148.12

評估結果為：總資產 513,337.37 萬元、總負債 356,311.94 萬元、淨資產

157,025.43 萬元，淨資產增值額為93,738.37 萬元，淨資產增值率為 148.12%。

上表所列資產評估結果系採用成本加和法評估的結果，考慮到本次成本加和法評估整體資產的過程中，南通中南新世界所擁有的主要資產－存貨，均是按照現金流折現的評估方法進行價值評估的，鑑於此，我們未採用收益法對企業的整體資產進行評估驗證，以成本加和法的結果作為本次評估的結果。

（二）評估結果與調整後帳面值比較變動情況及原因

南通中南新世界淨資產評估值與調整後帳面值相比增值93,738.37 萬元，淨資產增值率為 148.12%。主要增減值原因如下：

1、流動資產評估值與調整後帳面值相比增值93,671.55 萬元，增值率28.53%。

其中，存貨增值 90,032.28 萬元，增值率 77.57%，存貨帳面值是按照實際成本計價，主要原因為開發成本中的在建工程項目基準日價格水平上升並高於企業帳面成本，以及未開發土地地價上升所致。

2、長期投資評估增值64.01 萬元，增值率320.05%，主要是因為長期投資單位中南世紀城物業管理有限公司淨資產評估增值導致的股權價值增值結果。

（三）特別事項說明

1、本報告提出的評估結果頗大程度上依賴委託方和資產佔有方提供的資料。

南通中南新世界中心開發有限公司資產評估說明 評估結論及其分析

2、本報告所稱「評估價值」是依據所評估的資產現有用途不變、持續經營和在評估基準日所表現的特定經濟環境前提下，根據公開市場原則確定的現行公允市價，本評估結果是對2007 年 12 月31 日這一基準日被評資產價值的客觀公允反映，中華財務對這一基準日後資產發生的重大變化不承擔發表意見的責任。

3、我們沒有考慮將來可能承擔的抵押、擔保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的價格等對其評估價值的影響，也未考慮國家宏觀經濟政策發生變化以及遇自然力或其他不可抗力對資產價格的影響。

4、本次評估範圍內的房屋建築物為南通體育會展中心項目， 2005 年3 月中南控股集團有限公司經南通體育會展中心有限公司承接的建設項目，中南控股集團有限公司通過掛牌方式取得該塊國有土地使用權。2005 年 3 月 18 日，與南通市國土資源局籤訂《CR0504 地塊使用權出讓合同》，出讓宗地面積共 996927 平方米，其中：中央商務區地塊605085 平方米，體育會展中心地塊 340936 平方米，體育會展中心東側地塊50906 平方米，該宗地土地使用權出讓金為每平方米人民幣1910 元，總額為 1,904,130,570.00 元。該出讓合同的附件約定，中南控股集團有限公司完成南通體育會展中心剩餘場館的建設。因南通體育會展中心原為南通市公共設施工程，南通市財政局已支付前期工程款4 億元，至中南控股集團有限公司接手時，應付南通市財政局工程款4 億元。南通體育會展中心作為公眾服務的公益性項目，政府將位於新區的一塊約40 萬平方米土地，以每平方米土地面積

900 元人民幣價格出讓給受讓人，作為對投資建設南通體育會展中心項目的補償，中南控股集團有限公司在承擔南通體育會展中心「一場二館」建設的同時，同時獲得中央商務的土地使用權。

2006 年3 月經南通市發展和改革委員會下發《市發改委關於同意變更南通體育會展中心項目建設主體的核准通知》（通發改投資[2006]95 號），同意由南通中南新世界建設體育會展中心項目，至此南通體育會展中心的後續投資建設由南通中南新世界承擔，同時，中南控股集團有限公司之前代為墊付的建設資金

1,099,482,238.72 元形成南通中南新世界司對中南控股集團有限公司的負債。南通體育會展中心由於土地出讓金及相關項目款未支付完畢，尚未辦理所有權證。南通體育會展中心於2006 年 8 月全面竣工投入使用，但尚未最終辦理竣工決算，公司根據已發生的工程實際成本，轉入固定資產，計提固定資產的折舊。本次評估以經審計後的帳面值作為評估值。

5、抵押的土地使用權明細如下表：

序 合同名稱及 籤訂 抵押權 抵押物帳面 抵押值

抵押人 抵押物 抵押事項

號 編號 日期 人 值(萬元) (萬元)

2007 年中銀 南通中南新

2007. 中行南通 土地(蘇國通用2006 2007 中銀借

1 抵字 世界中心開 11,279.57 5,000.00

03.23 分行 字第0110041 號) 字0741001 號

0741001-1 號 發有限公司

2007 年中銀 南通中南新

2007. 中行南通 土地(蘇國通用2006 2007 中銀借

2 抵字 世界中心開 15,102.78 6,000.00

03.23 分行 字第0110028 號) 字0741001 號

0741001-2 號 發有限公司

2007 年中銀 南通中南新 在建工程 14、15、20

2007. 中行南通 2007 中銀借

3 抵字 世界中心開 號樓以及相應的地下 26,765.55 8,000.00

07.06 分行 字0741001 號

☆ 0741001-3 號 發有限公司 室

C C A F M 45

南通中南新世界中心開發有限公司資產評估說明 評估結論及其分析

序 合同名稱及 籤訂 抵押權 抵押物帳面 抵押值

抵押人 抵押物 抵押事項

號 編號 日期 人 值(萬元) (萬元)

2007 年中銀 南通中南新 在建工程 18、18 號附 2007 中銀借

2007. 中行南通

4 抵字 世界中心開 一、19、19 附一、20 字07410021 6,511.26 1,950.00

07.06 分行

0741001-4 號 發有限公司 號附一 號

南通中南新

2007 年城南 2007. 工行南通 蘇通國用2006 字第 2007 城南字

5 世界中心開 11,503.13 2,400.00

抵字0147 號 09.24 城南支行 0110027 號 第0594 號

發有限公司

南通中南新

2007 年城南 2007. 工行南通 蘇通國用2007 字第 2007 城南字

6 世界中心開 21,935.8 4,600.00

抵字0160 號 09.24 城南支行 0110011 號 第0597 號

發有限公司

蘇通國用2007 字第 2007 城南字

南通中南新

2007 年城南 2007. 工行南通 0110011 號、蘇通國 0722 號、007

7 世界中心開 32,004.04 22,400.00

抵字0174 號 12.31 城南支行 用2006 字第0110027 城南字第

發有限公司

號、在建工程 0665 號

南通中南新 蘇國通2006 字第

DKDY2006-3 2006. 江蘇省國 DK2006-45N

8 世界中心開 0110025 號、0110026 40,094.79 20,000.00

9NTZN 07.18 投 TZN

發有限公司 號

2007 年中銀 南通中南新世 蘇通國用2006 字第 2007 年中銀

2007.08 中行海

9 借抵字 界中心開發有 0110007 號、0110032 借字 12,200.00 8,000.00

.08 門支行

HM22009 號 限公司 號 HM22009 號

2007 錫銀最 中信銀 南通中南新世 2007 無錫銀

2007.10 蘇通國用2006 字第

10 11,597.00 5,790.00

抵字第 行無錫 界中心開發有 貸字 074503、

.25 0110024 號

074374 號 分行 限公司 074528 號

11115271-200 南通中南新世 11115271-20

2007.11 工行海 蘇通國用2006 字第

11 7 海門抵字 界中心開發有 07 海門字 5,000.00 2,700.00

.29 門支行 0110014 號

0178 號 限公司 0771 號

6、本評估結論由本評估機構出具，受本機構評估人員的執業水平和能力的影響。

7、本報告僅供委託方為本報告所列明的評估目的以及送交有關主管機關審查使用。評估結果僅為委託方提供價值參考依據，不得依據評估結果進行帳務調整。評估報告使用權歸委託方所有，未經委託方許可，評估機構不得向他人提供或公開。除依據法律需公開的情形外，報告的全部或部分內容不得發表於任何公開的媒體上，也不得用於本報告所述評估目的之外的其他目的。

（四）評估基準日的期後事項說明及對評估結論的影響

1、特別事項說明第5 項抵押的土地使用權明細中序號 5 涉及的抵押事項，在

2008 年4 月4 日解除抵押登記。

2、在本次評估結果有效期內若資產數量發生變化，應根據原評估方法對評估值進行相應調整。

3、在本次評估結果有效期內若資產數量、價格標準發生變化並對資產評估價

C C A F M 46

南通中南新世界中心開發有限公司資產評估說明 評估結論及其分析格產生明顯影響時，委託方應及時聘請評估機構重新確定評估值；若資產價格的調整方法簡單、易於操作時，可由委託方在資產實際作價時進行相應調整。

（五）評估結論的效力、使用範圍與有效期

1、本評估結論系評估專業人員依據國家有關規定出具的意見，具有法律規定的效力；

2、本報告僅供委託方為本報告所列明的評估目的和送交有關主管機關審查使用。評估報告書的使用權歸委託方所有，未經委託方許可評估機構不得隨意向他人提供或公開；

3、在不考慮上述條件限制的情況下，本評估結論依據國家有關規定出具。評估結果有效期為一年，從評估基準日起計算，即從 2007 年 12 月31 日起至2008

年 12 月30 日止，超過一年，需重新進行資產評估。

（本頁以下無正文）

C C A F M 47

　 中財網