手握恆大水世界「王牌」,這個盤為膠州樓市高光時刻加冕

樓市傳統的「金九銀十已經過半」，十月是最後一個黃金節點了，從市場反應來看青島樓市價值在重新洗牌，價值線調整，樓市呈現單點分化。但從成交數據來看，青島樓市比較穩健，疫情解封後商品房月成交量均過萬套，也沒有像濟南一樣出現過項目開盤價低於地價的情形。

2020年1月1日——9月27日青島商品房成交月度走勢

根據銳理數據系統：2020年截至目前商品房網籤成交接近10萬套，刨除受疫情封閉的一二三月，其餘月份皆過萬，其中6月份成交突破1.5萬套。

在區域分布中，西海岸多年「獨霸」青島市場；第二的城陽因為共有產權刺激上半年很堅挺，在政策調整後，成交量明顯萎縮，局部出現降價；膠州也依舊位列三甲，膠州樓市成交得益城市價值的想像力。

N0.1 |  膠州的增量思維，欲重返輝煌

膠州的想像力源於增量思維。

膠州有著4500多年的歷史，唐朝就設立板橋鎮，北宋時期發展成為全國五大商埠之一、長江以北唯一的通商口岸，膠州的開放，商貿的繁華，讓其雄踞膠東的門戶，直到近代才被後起的青島所取代，可以說是「先有膠州，後有青島」。

如今的膠州開始了重返輝煌之路，膠東新機場，上合示範區，地鐵，高校等戰略大項目的落地，為膠州帶來新的發展機遇，進化城市界面，更新城市價值。

膠州將撤市劃區是推動器，當然要等官宣，這是後話。

膠州定位打造成「海陸空鐵」立體綜合交通樞紐型區域，膠東新機場，膠州北站，地鐵8號、8號支線、12號線以及14號線，跨海大橋，機場快速路等，融合航空、鐵路、公路、軌道等多種方式於一體。半小時到達主城與青島主城同城化，2小時覆蓋山東主要城市，「同頻共振」效應發揮到最大。

膠東機場效果圖

其中，權重最重的膠東國際機場，遠期目標是建成與全球溝通的國際航空樞紐，成為東北亞最具影響力的航空大都市。與深圳寶安空港新城、上海虹橋商務區、成都天府空港新城一樣，膠東臨空經濟區將是青島臨空經濟的戰略支點。

上合峰會給青島樓市帶來階段性巔峰，會後成立的上合示範區，將打造成國際合作的平臺，是一帶一路政策的橋頭堡，開放和交流進一步打開。

未來，膠州將與更多地區實現人流、物流、商業、信息流的交流，最終改變膠州的城市觀念、人口結構、消費觀念等，帶來新的發展動能和產業結構，這都是現在以及將來膠州房地產發展的最大增量。

NO.2  | 膠州樓市生態鏈的頂端

膠州樓市經過這幾年增容，5大板塊已經形成，隨著市場大周期的調整，板塊之間的分化和層級明朗起來，退潮之後價值線的穩固性也浮出。

2020年1月1日——9月27日膠州5大板塊商品房成交

嚴重依賴外來客戶的膠州開發區已經後繼乏力，走不動了，有的項目開盤去化個位數；佔據城市核心資源，配套基底完善的老牌熱門區域膠州新城區較為平穩，例如，膠州新城區的萬科公園大道逆市飄紅，開盤均價接近16000元/㎡，開盤當天賣出200多套，量價齊高。2020年截止到目前，膠州新城區的成交量佔據五大板塊之首。

一個城市的核心地段代表著核心文化與生活方式，匯聚了城市最優質的教育、醫療、文化、交通等公共配套資源。房價的升值外溢效應從來都是始於城心，離中心越近，你的財產就越值錢。

膠州新城區板塊實景，圖片來源於網絡

膠州新城區板塊是膠州城市的坐標和城心，膠州市政府位於板塊中心，板塊內商圈寶龍廣場，膠州一中，三裡河公園等資源集粹，膠州新城區板塊代表著膠州經濟，生活方式等的最高水平。

當然，房子作為商品，價格和市場最終還有由供求關係決定，膠州新城區的成交量跑贏膠州其他板塊的同時，膠州新城區板塊的庫存要遠低於明星板塊膠州開發區，同時也少於膠州老城區板塊。

另一方面，膠州新城區短時間內也不會有批量集中供應出現，今年截止到目前，膠州新城區板塊共成交7宗商住地，其中有3宗為青島恆大文化旅遊城項目用地，未來不會出現大面積供應，供應流很穩定。

佔有優質資源、基底完善、人口密集、供求關係穩定的區域，在何種周期之下價值線都最為穩定。對持有片區房產的人來說，資產保值和增值安全係數更高，這是膠州新城區板塊成為膠州樓市生態鏈頂端的邏輯。

NO.3  |  膠州市場的挑戰，如何破局？

膠州新城區板塊樓市今年最大的動靜是恆大旅遊集團的進入，打造了青島恆大文化旅遊城項目，該項目不僅位於膠州新城區板塊，同時也是上和示範區和少海新城的輻射區域，同享三個板塊的紅利。

青島恆大文化旅遊城區位圖

青島恆大文化旅遊城落地膠州不光是恆大和膠州的機遇，同時也面臨著市場的挑戰，如何在膠州整個市場中破局，青島恆大文化旅遊城主要從兩個方面進行，一是地段，二是項目配套升級。

首先是地段，也就是擇址觀，地段選對了項目就成功了一大半。青島恆大文化旅遊城是一個文旅項目，與其他文旅項目偏居一隅不同，青島恆大文化旅遊城距離膠州市政府僅2.7公裡，完全可以享受膠州市中心的優質成熟配套資源，而且項目沿千畝青年湖水庫而建，三裡河公園以及萬畝少海溼地都可短時間內到達，具備了剛需和改善的宜居屬性，這就有了客群支撐。

青島恆大文化旅遊城實景圖

同時，項目自身內在生長因子不斷完善著項目自身配套及片區的基底。項目引進了山東師範大學直屬實驗小學；自建風情商業街、繽紛美食街、歐式城堡酒店、恆大鉑金會所等多種業態配套，最重要是配建的恆大水世界。

風情商業街效果圖

恆大水世界是恆大旅遊集團最新升級的拳頭產品，匯集全球專業設計團隊，採用國際前端遊樂設備和技術打造的全球規模最大、檔次最高的「全室內、全天候、全季節」恆溫水樂園。

水樂園全室內全天候的設計將實現一年365天開放遊玩，原創面積約92230㎡，歡樂親子館、夢幻兒童館、魔力趣味館、飛躍競技館、激流挑戰館、超級極限館六大場館，涵蓋80餘個水上遊樂項目，包括全球最大造浪池、室內親子城、漂流河、水上過山車等17個明星項目，打造全季節的水上樂園王國，提供「乘風破浪」全新體驗。

未來恆大水世界運營後將成為青島乃至山東文化旅遊的新名片，彌補了膠州文化旅遊的空白。同時作為樂園帶來的經濟輻射拉動，將會促進片區基底和價值線的升級，青島恆大文化旅遊城可以說與膠州同頻進步與發展。

此外據了解，青島恆大文化旅遊城因為首次露面價格低開，精裝起價8字頭，而距離1公裡處龍湖昱城均價12000元/㎡，距離2.7公裡的市政府東側萬科已經賣到了16000-22000元/㎡；在二手房方面，相近的青湖國際香緹郡二手房報價高達一萬三，無電梯的老小區諾貝爾山莊成交價已經8000多，一二手房價格倒掛，青島恆大文化旅遊城在膠州新城區板塊屬於價格窪地。有興趣的可以去售樓處了解下。

注：1，本文商品房統計屬於為官方網籤數據抓取，包含商品住宅，公寓，商業，辦公；

       2，本文為商業推廣，觀點不構成投資建議，項目一切信息以售樓處為準。