來源：新浪樂居
在項目公司之上增設控股公司，是為了隔離風險？
樂居財經 曾樹佳 發自廣州
頂著「地產二代」的光環，景業名邦（HK：02231）的掌舵者陳思銘，於去年年底，帶領著公司登上了港股市場。
在這個躍動的資本舞臺，他有了較大的發揮空間，然而企業的一舉一動，也都能引發人們的猜想。
10月27日，景業名邦發布公告，大概意思為，其通過一系列的關聯交易，在全資子公司廣州意濃與金科股份旗下的廣州金科，兩者的合資公司廣州景譽之上，增設另一控股公司（廣州鑫澤），據此進行架構重組。
樂居財經了解，廣州景譽對應的項目，為今年7月14日，景業名邦聯手金科，以底價10億元拿下的廣州增城中新鎮坑貝地鐵站南側地塊，彼時成交樓面價為10381元/平方米。
該宗地塊出讓面積為32110平方米，規劃建設用地面積32110平方米，容積率3.0，建築面積96330平方米，用地類型為二類居住用地（R2）。
此次項目架構調整之中，股權往來交錯，稍顯複雜；但通過層層穿透，或許就能明白景業名邦的用意所在。
加一道「保險」
廣州意濃在景業名邦的業務布局中，有著重要的地位，也具有特殊的意味。
2014年，景業名邦以1.39億元的代價收購廣州濃意，獲得了首個住宅物業開發項目景業荔都；自此，景業名邦一直從事住宅物業的開發及品牌推廣。
換言之，將廣州意濃攬至麾下之後，景業名邦才真正開始業務的拓展歷程；目前公司的多個項目，也都是透過廣州意濃持有。因此，眼下的交易事項，自然也要落到它的身上。
今年10月11日，廣州意濃與廣州金科訂立細則，同意成立廣州鑫澤，註冊資本為5000萬元，兩者分別持有其51%、49%股權；以收購及持有廣州景譽的全部股權。
10月27日公告稱，廣州鑫澤與廣州金科正式訂立股權轉讓協議；據此，廣州鑫澤以2450萬元，收購廣州金科持有的廣州景譽49%股權。與此同時，在另一項協議中，廣州鑫澤還收購了廣州意濃持有的廣州景譽51%股權，代價為現金2550萬元。
總體來說，7月，廣州意濃與廣州金科聯合拿地，並成立廣州景譽，對其直接控股；但這番交易操作後，子公司變成孫公司，二者通過廣州鑫澤間接控制廣州景譽。
交易完成後，廣州鑫澤及廣州景譽，均仍為景業名邦附屬公司，且其財務資料將繼續於公司財務資料綜合入帳。繞了一圈，對於項目的權益仍然不變，景業名邦的意圖在哪？
IP Global中國區首席經濟學家柏文喜，對樂居財經表示，同一旗下的公司股權變動，一般是出於資產或者業務整合目的。
景業名邦通過自己旗下子公司的股權變更，在子公司與自身之間再增加了一個公司，有可能是出於資本與業務整合目的，將該子公司整合於新增加的那一層公司，以便於管理與運作。
不過，也有可能是出於與該子公司風險隔離目的，而增加這一層架構；因為有限責任公司，通常可以用來實現具體業務層面的子公司與母公司之間的風險隔離。
資料顯示，廣州景譽成立於2020年7月22日。根據未經審核財務報表，它於2020年9月30日的資產總值及資產淨值，分別約為5.505億元及4970萬元；期間產生虧損淨額為28.6萬元。
在房地產調控基調持續的當下，合作開發項目，是房企分散風險、促進資金周轉的慣用路徑。但合作形成後的具體運轉，顯然也要費一番思量。陳思銘憑藉此舉，除了便於管理與運作之外，還畫出一道「安全線」。
不過，也有業內人士對樂居財經透露了另一種猜想：此次新設立的公司，有可能將景業名邦與金科深度捆綁，以便做大廣州這片區域，後續在這家公司之下，與廣州景譽並行，可能會有更多子公司，也就是有更多的合作項目。
7月份，聯手金科競得了增城中新鎮坑貝地鐵站南側地塊之後，陳思銘欣喜之情溢於言表，他表示集團投得增城坑貝地塊，標誌著集團成功進軍新領域，積極開拓新市場，推動業務向前發展。
截至今年半年度，景業名邦以廣州為中心的大灣區土儲佔比為54%；或許正因為陳思銘對區域的「重視」，才會費盡周折，促成上述項目架構調整的形成。
土儲考量
眾所周知，陳思銘是雅居樂集團副主席陳卓賢之子。景業名邦上市當天，陳卓賢、陳卓林等雅居樂陳氏家族五兄弟，悉數到場，為其站臺。現場，陳思銘坦言不會被「家族標籤」而困擾。
有雅居樂做背書，景業名邦的管理團隊、發展資源皆有著落。
據招股書披露，除陳思銘外，董事會的其他成員都有雅居樂的任職背景。比如，廣州意濃、廣州景譽的法定代表人薛雙有，他現為景業名邦的執行董事兼副總裁，但曾於雅居樂任職，擔任區域總裁。
除此之外，景業名邦執行董事兼公司副主席劉華錫、執行董事兼財務中心總經理韋妙嫦、總裁鄭紅、副總裁吳新平等人，也都有雅居樂的任職履歷。
今年年初，在媒體見面會上，劉華錫回應景業名邦和雅居樂關係時表示，兩者都是公平競爭的同時面對市場的上市房企，在很多方面都有競爭和合作，比如海南清水灣，綠城也在，富力也在，當然也不排除跟雅居樂合作。
登上由一些合作資源築成的「高臺」，站在雅居樂一幫老臣的肩膀上，陳思銘更能夠抽出精力，著眼於公司的業務、土儲層面。
景業名邦將自身定位為「生態人文地產發展商」，在城市周邊獲取土地項目，利用自然資源、景觀風貌，向買家兜售住宅；在生意場上，它主要打造改善型住房、第二套住房或度假屋。
即使陳思銘表態不會刻意強調規模，但在土地儲備的擴充上，景業名邦還是有著較強的訴求。招股書中，它就已提及「不斷投入可用資金以維持我們的營運，例如擴大我們的土地儲備及開發優質物業」。
然而，截至2020年中期，景業名邦在10個城市共擁有32個物業項目，土儲備約400萬平方米；與上市之際相比，僅增加了100萬平方米。
為了加快擴儲的速度的體量，景業名邦還借用了發債之力。3月5日，景業名邦宣布發行於2021年到期金額為1.5億美元的7.5%優先票據。其所得款用途就在於，收購或開發物業項目、為現有債務進行再融資等。
該月底，景業名邦就通過公開拍賣的方式，以總代價5.08億元投得雲南騰衝市共9幅地塊。九幅地塊均位於曲石鎮，屬騰衝市以北曲石度假旅遊生態圈，整體計容面積可達100.6萬平方米。
它將把上述地塊開發精品旅居度假項目， 此前它已在騰衝落地景業高黎貢小鎮項目。
除了招拍掛之外，景業名邦還在舊改領域尋找生存空間。它未來三年內計劃在廣州的番禺、南沙、黃埔、增城、從化，以及佛山多個行政區內部署12-15個項目，整體規劃體量約400萬方，目前已經籤約了6個項目。
今年上半年，景業名邦的合約銷售總額約為10.90億元，同比減少9.8%，總銷售面積約為10萬平方米，同比增長1.0%。如今新增的土儲，將為業績帶來怎樣的加持，還需要它證明自己。