來源：經濟觀察報
經濟觀察網 記者 陳博 「景業名邦是獨立運營的公司，與雅居樂在行業內是公平競爭關係，都要面向市場，未來也不排除合作。」
2020年1月3日，景業名邦集團控股有限公司（02231.HK，以下簡稱「景業名邦」）第一次在公開場合上解釋了自己與雅居樂之間的關係，同時也釋放了未來將彎道超車機會押在舊改業務的戰略。
關於景業名邦和雅居樂的這層關係，過去半年內外界的質疑五花八門。
鬥轉星移，短短兩三年時間，房地產企業們的對手已悄然換了模樣。一批85後的「地產二代」站到企業舞臺的中央，他們或接過父輩手中的權杖，或別立門戶。
景業名邦的執行董事兼主席陳思銘屬於後者，他掌舵下的這家公司，在2019年12月底剛剛撬開港股IPO的大門，成為最年輕、也最速成的上市房企。
景業名邦全球發售認購名單裡，既有吉利汽車行政總裁桂生悅、英皇集團主席楊受成等非地產身影，也包含了富力地產董事長李思廉、合景泰富董事長孔健岷及時代中國控股主席岑釗雄等粵系開發商大佬的名字。
如果從規模來判斷，景業名邦可以定義為一家小房企：過去三年時間，營收規模突破10億元，貢獻最大的物業開發業務中，僅景業荔都和景業清水灣3號兩個項目納入結轉。
然而外界更多將目光投注在陳思銘的另一個身份——雅居樂「二代」，雅居樂董事局主席兼總裁陳卓林的侄子、副主席兼非執行董事陳卓賢的兒子。在景業名邦過往發展的點點滴滴中，雅居樂的痕跡不時充斥其間。
但在成功上市之後，陳思銘和他的景業名邦，似乎更希望擺脫「二代」帽子。
創業之路
一切進展得頗為順利。
從2019年6月18日遞交上市申請書到11月15日通過上市聆訊，再到11月25日全球發售，趕在 2019年末，景業名邦在港交所敲響了上市鐘聲。
不到半年，景業名邦創下開發商最快上市記錄，被放到聚光燈下的第一主角是陳思銘。
地產一代企業家逐漸老去，越來越多的「地產二代」走向前臺。王思聰（萬達），許世壇（世茂），楊惠妍（碧桂園），孫喆一（融創），郭曉群（佳兆業）。
陳思銘選擇了另起爐灶，這位剛過而立之年的「85後」，2011年7月從澳大利亞格裡菲斯大學本科畢業，2013年便創立景業名邦的前身景業控股。
根據招股書，景業名邦業務主要包括物業開發、酒店營運、商業物業投資、物業管理四大塊，其中物業開發收入佔比超過90%。
創業至今，陳思銘在地產領域摸爬滾打逾5年，主要負責制定公司發展戰略、確立整體業務、營運及管理方向和項目投資策略，分管設計中心、財務中心及審計監督中心等部門。
一旦被貼上「二代」標籤，他們始終被父輩的光環籠罩著，背後有龐大家族資產支撐，但凡做起生意，外界總不避免會將他（她）與父輩基業聯繫到一起。
陳思銘掌舵的景業名邦也不例外，五個多月上市歷程，外界最關心的是與雅居樂的關係。雖然對外稱獨立發展，但總有一些細枝末節指向景業名邦和雅居樂之間關係密切。
招股書顯示，景業名邦創立的初步資金由陳思銘家庭資源提供；景業名邦在內地的總部，是向雅居樂租用；除了陳思銘，景業名邦5名執行董事悉數是雅居樂老臣；高管團隊中，也有2名曾多年任職雅居樂。
景業名邦主要收入來自海南陵水的景業清水灣3號項目，2018年該項目實現收益11.56億元，佔景業名邦營收比高達92.8%；2019年上半年，該項目以3.01億元貢獻了42.3%收入。
景業清水灣3號一至三期相關土地是2014年9月陳思銘通過收購親屬鄭玉娟、陳少娥手中的海南景業股權所得；2017年2月，海南景業又以招拍掛方式拿下景業清水灣3號六至七期地塊。
截至目前，景業名邦的項目分布在四個省份，除了海南，雲南也是重點布局的一個區域。位於雲南騰衝的景業高黎貢小鎮，總佔地面積達到25.20萬平方米，共分三期開發，其中一期與二期已陸續在2018年11月和2019年12月開始預售。
無論是海南清水灣，還是雲南騰衝，兩地都是雅居樂重倉區域。各式疑問從四面八方湧來，陳思銘坦然應對，他曾說，景業名邦的主席與雅居樂當然有關係，因為我爸爸就是雅居樂的副主席。
2019年12月5日，景業名邦上市的鐘聲在港交所迴蕩時，陳思銘身邊站著一排前來捧場的陳氏家族成員，陳卓林、陳卓賢等五兄弟悉數到齊。
不過，這位年輕的「地產二代」，更渴望褪去父輩的光環，創造屬於自己的標籤。
「景業名邦與雅居樂都是上市房企，在行業內公平競爭，並且都要面向市場。」2020年1月，在一場交流會上，景業名邦執行總裁劉華錫這樣來解釋兩家公司之間的關係：「比如在海南的清水灣，我們與雅居樂是競爭關係，同個區域內，競爭對手還有碧桂園、綠城、富力；在雲南騰衝，我們跟雅居樂同樣要互相競爭，附近還有寶能開發的項目，以及其他知名房企的樓盤。」
劉華錫說，房地產市場分分合合，房企之間的關係要依據項目具體情況而定。景業名邦也正與一些房企展開合作，比如在海南，景業名邦就與合景泰富達成合作，「未來不排除我們與雅居樂合作的可能性。」
彎道超車
聚光燈下的景業名邦，成立6年，2016-2019年上半年，營業收入分別為6.41億元、8.38億元、13.29億元、7.62億元；對應毛利分別為1.64億元、2.70億元、5.13億元、3.96億元。
其中來自物業開發業務的收入分別是6.25億元、7.83億元、12.45億元、7.13億元；對應年內溢利分別是8451萬元、8608萬元、3.81億元、1.81億元。招股書顯示，截至2019年9月，景業名邦土地儲備約299.30萬平方米。
2019年年8月舉行的中期業績會上，恆大集團董事局副主席兼總裁夏海鈞曾經講過一輪「行業天花板論」。他說，中國房地產市場總體銷量在12-15萬億元區間波動。2006年中國前十大地產商的市場份額大概佔4.7%左右，到2018年底上升到26%，前三房企份額12.6%。2019年以來，房地產行業集中度還在繼續上升，一年增長3%- 4%。這個集中度的變化主要表現在小企業的消亡，大企業的擴張。
聚焦到景業名邦，無論從營收、盈利，還是土儲，這家房企都在小規模範疇。恰恰是這樣的規模，景業名邦成為港股IPO中歷時最短的「後起之秀」。
劉華錫將原因歸結於董事局高瞻遠矚的設計與安排，一方面景業名邦在創立初選擇香港作為公司註冊地，沒有其他通過離岸公司控制內地資產的重組煩惱。
另一方面，港股IPO過程中要求企業內部文件、運營數據、報審報批證件等資料建立一個資料庫，以供律師團隊隨時查閱。景業名邦一直堅持合規發展，因此順利通過了上市檢查。
成功獲取港股「通行證」並不代表景業名邦打響規模之戰，它仍將目標定在做一家小地產公司。相比不斷通過提升負債率獲取土地追求快速擴張，景業名邦更願意通過優化產品，加速銷售回款來提高營業收入。
陳思銘和高管團隊對戰略相對清晰。在招股書中，景業名邦提到開發選址標準，一般選擇認為有高增長前景，臨近一線城市的衛星城市以及二三線城市的土地進行開發。
「但到了現在這個階段，不管是一線城市還是二線城市，抑或是三線城市，其實已經全部被前50強房企佔據了。」劉華錫對眼前的挑戰直言不諱，他說，在景業名邦每個產品的當地房地產市場上，都面臨著和TOP50乃至TOP100競爭。
如何在激烈競爭中脫穎而出？景業名邦走的路線與大房企規模化複製截然不同，所到之處的項目，都根據當地居住習慣、客戶需求進行產品打造。不同區域呈現的個性化產品，是景業名邦現階段區別其他房企的競爭力所在。
「是不是接下來不會考慮規模擴張？」當經濟觀察網記者向劉華錫拋出這個問題時，他表示，每家企業都有做大做強的夢，一兩天、一兩年時間很難實現，所以先做好，才能做到大而強。「按照目前的市場體量，我們求規模也不太現實。隨機應變做好自己產品才是生存之道。」
景業名邦並非沒有追求規模的「野心」，其將彎道超車機會押在舊改上。現有項目中，景業名邦大廈、廣州亞運城項目以及清遠市金雄項目都屬於城市更新。劉華錫透露，日後會把大部分精力放到舊改上，現在正跟進廣州黃埔區的幾個舊村項目。
舊改的優勢在於樓面地價低於公開招拍掛，在過去發展中，依託傳統招拍掛、合作、收併購、城市更新、舊改等方式，雖然獲取的土儲規模不多，但截至2019年9月，景業名邦的平均拿地成本僅942元/平方米。
按照劉華錫提供的數據，景業名邦銷售均價維持在9100元/平方米左右，這意味著，景業名邦拿地成本相當於售價10%左右。
「我們體量不是很大，如果舊改項目能夠產生貢獻，規模擴張就會快很多，這是彎道超車一個很重要的策略。」劉華錫指出。
一個不容忽視的難題是，舊改本身是一項技術含量非常高的業務，需要培養一批足夠專業的團隊進行運作。
劉華錫舉了一個例子，舊村改造前期首先要判斷村子情況，包括建築密度、可建土地面積等指標，測算最終建出來的面積能否覆蓋住前期成本。整個舊村項目能都算得過帳，一定是經過多輪摸查，滲透，並且還需要足夠的談判能力跟村民達成拆補協議。