作者 | 灣叔
來源 | 粵灣房產（ID：GBAfang）
這段時間，潤璽、臻山海等紅盤打新熱潮讓參與者爭得如狼似虎，讓看客們看得如痴如醉。畢竟，似乎沒有什麼，像買房這樣讓一眾頂層中產上演搶購大戲的了。
隨著新華社一篇時評《抑制樓市「打新熱」需要「硬核」舉措》，引爆深圳地產圈，打新的熱潮似乎也將隨之退去。樓市終究要回歸理性，面向實際需求。
灣叔也將目光轉向那些被暫時忽視的區域，終於在寶安區新安片區，看到了驚喜。這個讓人眼前一亮的新盤就是——大悅城·總裁行館。
項目區位
大悅城位於寶安中心新安片區，這個地方可以說是寶安的老中心，區域發展相對成熟，可開發土地不足。近年來，受到深圳市西進戰略、前海擴容的影響，寶中新安不斷有舊改項目啟動，每年都有新盤入市。
寶安大悅城位於新安最繁華的地帶，與南山科技園和西麗片區接壤。相比於這兩個片區，新安片區更具生活氣息。
在其他區域集中發展產業的情況下，新安倚靠寶中、前海，更加注重生活配套的轉變。未來將成為居住需求外溢的首選之地。
項目配套
大悅城·總裁行館具有成熟的高水準配套：
商業上，大悅城項目本身是超78萬平的大型綜合體項目，自帶15萬平旗艦商業。大悅城項目在北京、上海等地都是城市級商業中心，如西單大悅城等項目都是知名地標商業。這次，也是大悅城首入華南，意義重大。
除項目自帶商業外，步行1km有6萬平中州πmall商業，步行1.2km有2萬平華聯城市全景、5萬平勤誠達前海世界以及海雅繽紛城，寶中壹方城也在項目步行2km範圍內。盡享市中心繁華配套。
πmall商業中心
華僑城城市全景
醫療配套，寶安區兩大三甲醫院：寶安區人民醫院距離項目1.7km，開車10分鐘可到；寶安區中醫院更是只有600米，步行10分鐘可到。日常生活大小病需要就醫根本不用擔心。
寶安中醫院
文娛方面，步行10分鐘，可到佔地12萬平的靈芝公園，除此之外，項目周邊還有新安公園、新安廣場、洪浪公園，寶安公園以及寶中方向的市政配套圖書館、在建的華僑城歡樂港灣等。業餘生活，十分豐富。
靈芝公園
在交通方面，新安片區較早規劃了5號線，可對接寶安中心，換乘1號線，去往前海等區域非常方便。還有建設中的12號線，預計2023年開通，屆時將連接海洋新城、會展中心等區域。地鐵站靈芝站就在項目旁邊。
從靈芝地鐵站看項目位置，前方施工地
項目是商務公寓，沒有學位。但是區域內的教育資源很好，新安片區內的寶安中學，在寶安區首屈一指，成績斐然。
此外，周邊還有建安小學、新安中學、孝德學校等，大悅城的舊改項目範圍內還規劃了一所27班的九年制學校，教育資源十分豐富。
總體來看，新安片區的配套完善，品質極高。特別是在教育、醫療配套相對緊缺的深圳，新安片區可以說是應有盡有。
項目解析
大悅城綜合體項目整體由中糧地產開發，共分為三期建設。一期包含5棟商品住宅，1棟公寓+辦公樓。佔地面積2.18萬平，計容面積16萬平。目前一期收官之作32套大戶型公寓，就是大悅城·總裁行館。
項目位於23~33層頂層高度，擁有無與倫比的城市中心視野景觀。在售只有185平，280平兩種戶型，單價5.8萬~6.3萬/平，總價1000萬+/套。相比於周邊7.5萬至11萬的價格來說，依舊有上升空間。
項目交房時間是明年年底，毛坯交房。32套公寓中，185平有10套，280平22套。
總裁行館專為塔尖人群設計，10.2米挑高大堂、4米奢享層高，5梯3戶極盡私密高配比，無不彰顯了尊貴而精緻的體驗。
樣板展示為280平戶型，位於24層。戶型為南北通透，南北東三面採光。戶型寬敞、大氣。
入戶是餐客一體的超大空間，面寬超9米，進深4.9米無隔斷。中西雙廚配置，滿足不同生活習慣。開放式廚房配備小型吧檯，滿足商務會客需求。
南向主臥套房面寬5.2米，進深4.3米，寬敞舒適，配備獨立書房、衣帽間。東向有一個多功能廳，可作為家庭廳使用，與會客相分離。
北向雙次臥採光觀景無任何遮擋，視野極佳。
185平戶型則更為方正，實用性更強。雙臥室、客廳、餐廳一字排開，實現全面寬採光觀景，動靜分離。客廳面寬8.6米，搭配小型吧檯，打造尊貴的會客體驗。主臥開間5.3米，居住尺度寬闊舒適。
價格分析
整體來看，總裁行館擁有高品質的配套、地段，以及大尺度的奢闊空間和城市頂端的視野景觀，為塔尖精英提供了一個生活便利，尊貴奢華的居住、會客之所。
新安片區二手房均價已達8.65萬/平，集中在創業路附近，靈芝公園一側的樓盤，地處配套中心，價格普遍達到9~13萬。項目5.8萬~6.3萬的價格，在區域內較低。
但不足之處在於，項目是40年產權的商務公寓，其本身導致價值偏低。地處新安卻沒有學區，這在升值潛力上會受到限制。此外，房屋得房率不到70%，也使得項目性價比更低。
區域內，無可新增用地，只有靠舊改項目新盤入市。相比於前海的高價，居住氛圍的缺失，新區域百廢待興，新安片區作為聯通寶安會展新城片區、大前海區域的中心地帶，居住舒適、配套齊全，是置業改善的首選。