深圳淘房志團隊深圳淘房志
撰文：霸哥
繼香蜜湖、深圳灣之後，寶中無疑又成為深圳的另一個豪宅區，從2010年的約2萬/平，到當下的約12.9萬/平，片區均價10年翻了約6.45倍，上漲約545%！
今年8月份的時候，掛牌均價才12萬出頭，短短三個月，已經逼近13萬了。
（來源於鏈家截圖）
在新房限價的紅利政策下，寶中的盛意家園、泰華梧桐聚落、都市茗薈一期也一直被土豪們緊盯著的，從年前盼到年底，卻遲遲未能如願等到入市。
這三個已經建好的神盤何時開賣，已成為2020年最大懸疑劇，而且還是未完待續的那種...
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盛意家園（現樓），樓面價僅112元/㎡，房價從4萬拖到10萬+；周邊二手房半年漲2萬多/㎡
縱觀整個寶中，盛意家園可以說是體量最小的新盤了，佔地面積3千餘㎡，建築面積2萬多㎡，僅有一棟2單元高層住宅，總房源約200餘套。
據了解，該項目由深圳市海匯房地產開發有限公司開發，2010年通過協議拿地，花費總金額261.8658萬，拿地成本即地面價約857元/㎡，樓面價約112元/㎡。
（來源：深圳房地產信息網）
項目2014年開始施工，從2015年開始，幾乎每年都在傳開盤消息，但每次都是「羊來了」。
據了解，去年12月，盛意家園外部綠網全部拆除，現已是現房，「放風」8月要開賣，單價預計8字頭。
然而等到2020年都要結束了，這個「迷你盤」絲毫沒有要賣的意思。
5月23日，項目方煞有介事地在報紙上發表了一篇《關于澄清針對盛意家園不實言論的聲明》。
（來源：家在深圳論壇）
當月，淘房君過去實地踩盤過，如今已過半年，還是當初的模樣，樓下依舊被紅色塑料水馬圍欄擋著，沒有任何工人在場。
沒有開放營銷中心，也查無售樓電話。
2015年，周邊二手房單價3.5萬-4萬，有網友預測盛意家園單價大概4萬起。5年彈指一揮間，現已經賣到9-11萬了，翻了2倍有餘。
（來源：家在深圳論壇）
更讓人吃驚的是，周邊的幾個樓盤，從今年5月份截止到目前，短短半年左右的時間，掛牌均價漲了2萬多/㎡！
（來源於：鏈家）
（來源於：鏈家）
盛意家園的地段位置沒得說，位於寶安中心區創業一路與寶安大道交匯處，距離寶安中心地鐵站約500米左右，步行七八分鐘即可到。
一路之隔有華潤萬家，附近還有壹方城，鄰近的翻身地鐵站有天虹商場，商業配套十分完善。
由於體量過小，沒有內部配套，同時周邊整體容積率很高，樓間距較密，部分房源採光通風可能會受到影響。
不過，這些都無傷大雅，關鍵是它啥時候賣，另外，會不會公開透明地售賣又是另外一回事了...
2
泰華梧桐聚落，拿地22年，5個月前已封頂，具體入市時間未知
比起盛意家園，泰華梧桐聚落的地段顯然要更好，處於寶中的核心區域，離寶安中心地鐵站的距離也要更近，大約400米左右的距離。
緊挨著壹方城，周邊還有華潤萬家、永旺、天虹等商超分布，日常購物十分方便。
只是，這個項目的工程進度實在是一言難盡，可以稱得上地產界的嚴重拖延症患者，期間經歷過無數次的開工與停工。
根據網友爆料整理了項目「拖延症養成之路」（建設進度節點）：
2017年初，開始打樁，然後停工了一段時間
2017年8月，又開始打樁。
2018年1月，打樁完成，進入挖基坑和整理樁基階段。
2018年3月，還在整理樁基階段。
2018年10月，靠近新湖路的三棟樓體出地面1層左右。
2018年底，靠近新湖路的三棟樓建設到6層左右。
2019年3月，停工，看不到人和機器在作業。
2019年10月，繼續開工，靠近新湖路和興華一路交叉口的一棟建到13層。
2020年3月，最高的一棟約15層，其他樓棟約10層。
2020年4月，最高的一棟建到17層左右。
項目所屬地塊早在1998年5月6日取得了《建設用地規劃許可證》，到今天，已經有22年之久！直到今年7月下旬，終於傳來了封頂的消息。
(淘房志攝於7月底)
淘房君本以為年內差不多就能入市，哪知完全沒有開盤的跡象，也沒收到任何的風聲。
近日再去看的時候，只見工人們還在細雕慢琢地打造著樓頂的梁架，依照這個架勢，別說明年了，後年都不一定會賣，估摸著會弄成現樓才有可能出售。
從已曝光的規劃圖看：1、2、3棟為20層住宅；4棟為1層商業；5棟為2層住宅，取名藝術家之家；6、7棟為2層商業；8棟為15層住宅，臨興華一路，與壹方中心一路之隔；整個小區中間還有一個大大的人工湖。
（圖片來源於：家在深圳）
據媒體此前報導，泰華梧桐聚落花園一共362套住宅，以小戶型為主。套內面積小於90㎡的戶型332戶，佔總量91.7%（具體以開盤備案信息為準）。
啥時候能賣先不說，蓋的樓也被網友頻頻吐槽：「又矮又low，像單身宿舍，拉低了片區的檔次。」
儘管產權縮水嚴重，樓盤建的不是多高大上，如果開賣了，去搶的土豪還是會很多的，通常房價普遍較高的片區，限價力度更大！
目前距離泰華梧桐聚落最近的幾個盤都是15萬+，上個月，鴻榮源壹方中心玖譽2棟一套建面為216.42平的法拍房，更是拍出了4114.5萬元的驚人成交價，加上稅費成本，實際支付4551.4萬元，折算單價突破了21萬/㎡！
倘若，泰華梧桐聚落的備案均價在12-13萬/㎡左右......又將是一場大型的「真香」現場。
3
都市茗薈花園一期（現樓），原定12月入市的233套小戶型，又鴿了！營銷中心拆了...
都市茗薈花園共分兩期開發，一期是現房，早在去年8月就已經拿到預售證了。
但一直拖著沒開盤，導致市場上一度傳聞，說被內部消化了，也有些說被投資公司打包收購了，總之是眾說紛紜。
上半年，都市茗薈花園先後經歷了「捂盤」、「喝茶費」、「約談」等傳聞。
在今年6月14日的時候，終於忍痛拿出69套面積為198㎡—239㎡的大戶型房源開盤。
均價10.9萬，凍資100萬，一共吸引到285名客戶認籌，由於面積太大，總價過高，當天並沒有賣完。
（圖片來源於：家在深圳）
但時隔兩天，又傳來了清盤的消息，看來「寶中」這塊金字招牌還是十分管用的。
從當時的銷售方案可以看到：都市茗薈一期的233套小戶型，將在今年12月12日前完成整改後再推出。
（圖片來源於：家在深圳）
但具體認購時間待定！言外之意就是，我想什麼時候賣就什麼時候賣。
如今，已經12月底了，距離整改完成的時間已經過去半個月，至今仍毫無動靜。
根據@界面樓談 爆料，項目相關人員表示：「小戶型產品現在還沒有要入市。」而項目保安也稱，項目的營銷中心已拆除。
淘房君圍著小區轉了一圈，也確實沒發現營銷中心的影子，其中的貓膩就不必多說了。
項目去年備案時，備案均價僅10.9萬，當時來看算是有些偏高，但經過這一年多的上漲，周邊二手房已經早就站上15萬+的高位了，現在更是捨不得賣了。
（圖片來源於：鏈家）
這三個寶中「神盤」堪稱「捂盤三兄弟」，將拖字訣精神發揮的淋漓盡致，遮遮掩掩，或一直找藉口拖著不入市，至於這其中的門門道道，咱也不敢多說，也不敢多問。