深圳樓市:前海寶中已高攀不起,剛需還有哪裡值得買?

千條樓訊不及一筆建議。——我是三叔，你相見恨晚的買房軍師，一如既往帶你賺錢！

以下為「 三叔說房」 微信公眾號粉絲提問精選

提問：三叔，您好。深圳戶口，手上有180萬首期，夫妻都在南山上班，目前住寶安的新安片區，小孩明年上幼兒園，目前老人幫忙照看孩子。看了前海，寶中，我們普通打工族已高攀不起，全靠個人折騰到180萬首期對於我來說已屬不易。想入個500多萬的自住兼顧投資，選個學位中等的，看了寶安福永片區，好像沒什麼盤可選。看了中糧鳳凰裡3房。這個盤值得買嗎？或者有更好的選擇？

回答：福永這種前不著村後不著店的蛙跳區域，基礎配套非常弱，迄今一個像樣點的商業都沒有，因此首選大盤，房子扎堆能成片的區域，來彌補片區的配套不足，這就是華強城之所以搶手的原因，西部少有的集交通，商業，學校三位一體的大盤，最新打新均價4w多，美麗得很。

雖然大盤漲完小盤一樣跟漲，可是中糧鳳凰裡這種孤盤自住是極其不方便的，縱使品質，戶型，容積率都好過於華強城。地鐵太遠，學校太遠，出了小區，全是非洲地帶，居住觀感很差。您這個預算往桃源居片區看看，地鐵商業後期都有改善空間，這兩年沙井光明聚焦了太多的目光，反而把這樣一個近郊的成熟片區給遺忘了，還好它兀自花開，單價一直穩中有升。

提問：您好之前我買了滿京華雲曉公館97平，我在南山工作，女朋友在羅湖工作，她天天跑寶安太遠了，我們還沒結婚，女朋友也有深圳購房資格，三成首期，我們手裡還有大概480萬現金，能否在羅湖與南山中間再買一個超小戶型？滿京華一個月還貸2w，這個還貸壓力我們也是需要考慮的，我們倆一年收入35w。

回答：你們原本可以強強聯合買個大婚房把家還的，不知道哪個中介拉你們往雲曉這個坑裡跳了，關鍵還限售4年+，不得不痛心疾首的說，一手好牌打得稀爛。

第二套3成+高首期是你們的優勢，不要再往市區500以內湊熱鬧了，這個價位段的房子因為稅少，稍微好點的盤都漲得爹娘都不認識了，看看漲幅沒有那麼誇張的650左右三房或者帶學位的兩房，至於房貸壓力，可以先出租，待到雲曉收房後外加收入上漲，就可以把這部分填平再來考慮自住。至於具體房子，要結合她的上班地點以及職業穩定性來綜合考慮。

提問：您好，請問預算買1900萬以內的3房，南山片區是適合入手新樓還是2手房，有好的房子推薦嗎？謝謝！

回答：在南山，1900值得買的三房，有後海的學區房，有深圳灣的鳳尾，有半島的房子，還有自貿區內被不少人盯著的兩個新盤。

至於適合入新樓還是二手，沒有絕對，要看個人需求與偏好，更要看有沒有價差倒掛。在深圳要捨棄新房癌，只看有沒有升值潛力和套利空間。我個人對買新盤是持保守態度的，交房兩年多，加上裝修入住要三年，大量資金要折算沉沒成本的，拿證加三年限售加在一起要六年，相比之下，二手房買到可住可租，三年後即可出手，比新房要靈活很多，詳見內部分享。

提問：三叔您好，請教一下預算400萬上下，70多平的兩房，深圳首套，選龍華地鐵口還是羅湖清水河草埔布心片區，兩個區域二手房單價差不多，謝謝了！

回答：400來萬的70多平剛需兩房，而且位置交通居然都不差，一個是龍華地鐵口，一個是羅湖布心和草埔片區，難道是價值窪地被你發現了?

當然不是，第一，這兩個區域都是沉沒板塊，第二，再疊加八九十年代的老。升值層面肯定不要有太大指望，但從自住的角度，我們要感謝被資本橫掃過數輪的深圳，還有這樣的窪地為剛需存在。這兩個區域，我會更推薦龍華地鐵口，畢竟還有紅山上塘的帶動，加上老城區的舊改利好。

提問：三叔，請教一下因為孩子上學需要，我們計劃搬到南山去，現在手上的資金基本可以不賣掉現在住的這套房子支付首期，房子1的位置是在福田口岸對面一個2001年的小區，房子大概是100平米的三房，座向房型都不錯，交通也發達，就不知道為什麼房價一直低位，現在大概是七萬一平，這個小區租賃市場似乎挺旺的，所以想請教您是否應該拿在手裡放租還是變現投資多一套房子比較合適？感謝指導！

回答：你說的這個小區，閉著眼睛我都能猜到是海悅華城。口岸物業嘈點滿滿，單價便宜，海悅華城又是窪地中的窪地，成交價只有六萬左右。主要原因是戶型問題，海悅是20年前流行的港式鑽石戶型，早被主流審美拋棄。

如果沒有河套利好，福田口岸的單價會比現在更低，不過鑑於目前和香港的關係，河套開發還是遠景，這個概念恐怕吃不了太久。這個片區和這個房子，先天缺陷無法扭轉，幻想中的窪地補漲也不會出現。有時，人遲遲不願糾錯，是因為不願承認失誤和放不下沉沒成本，但一天不認，沉漢成本只會再增加一分。如何糾錯，可置換，可DY，具體操作詳見內部分享。

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