為深入貫徹落實黨中央、國務院的決策部署，大力推進全區城鎮老舊小區改造提升工作，根據《國務院辦公廳關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（國辦發〔2020〕23號），結合廣西實際，制定本方案。
一、工作目標
2020年全區新開工改造城鎮老舊小區1412個，涉及居民住宅約16.87萬套；到2022年，基本形成城鎮老舊小區改造制度框架、政策體系和工作機制；2021—2025年期間，力爭基本完成2000年底前建成的以及部分2001年以後建成的城鎮老舊小區改造，涉及居民住宅約35萬套。
二、主要任務
（一）明確改造範圍、內容和標準。
1．明確改造對象範圍。城鎮老舊小區是指城市或縣城（城關鎮）建成年代較早、失養失修失管、市政配套設施不完善、社區服務設施不健全、居民改造意願強烈的住宅小區（含單棟住宅樓）。重點改造2000年底前建成的老舊小區；2001年以後建成且符合改造條件的老舊小區，可按年度改造任務一定比例納入改造範圍。（牽頭單位：自治區住房城鄉建設廳；配合單位：自治區發展改革委、財政廳）
2．合理確定改造內容。
（1）基礎類。為滿足居民安全需要和基本生活需求的內容，主要是市政配套基礎設施改造以及小區內建築物屋面、外牆、樓梯等公共部位維修等。其中，改造市政配套基礎設施包括改造小區內部及與小區聯繫的供水、排水、供電、弱電、道路、供氣、消防、安防、生活垃圾分類、移動通信等基礎設施，以及光纖入戶、架空線規整（入地）等。（牽頭單位：自治區住房城鄉建設廳；配合單位：自治區發展改革委、工業和信息化廳、公安廳、財政廳、自然資源廳、水利廳，自治區通信管理局，廣西消防救援總隊）
（2）完善類。為滿足居民生活便利需要和改善型生活需求的內容，主要是環境及配套設施改造建設、小區內建築節能改造、有條件的樓棟加裝電梯等。其中，改造建設環境及配套設施包括拆除違法建設，整治小區及周邊綠化、照明等環境，改造或建設小區及周邊適老設施、無障礙設施、停車庫（場）、電動自行車及汽車充電設施、智能快件箱、智能信包廂、文化休閒設施、體育健身設施、物業用房等配套設施。（牽頭單位：自治區住房城鄉建設廳；配合單位：自治區發展改革委、公安廳、民政廳、財政廳、自然資源廳、文化和旅遊廳、市場監管局、體育局，自治區郵政管理局）
（3）提升類。為豐富社區服務供給、提升居民生活品質、立足小區及周邊實際條件積極推進的內容，主要是公共服務設施配套建設及其智慧化改造，包括改造或建設小區及周邊的社區綜合服務設施、衛生服務站等公共衛生設施、幼兒園等教育設施、周界防護等智能感知設施，以及養老、託育、助餐、家政保潔、便民市場、便利店、郵政快遞末端綜合服務站等社區專項服務設施。（牽頭單位：自治區住房城鄉建設廳；配合單位：自治區發展改革委、教育廳、民政廳、財政廳、自然資源廳、商務廳、衛生健康委、市場監管局，自治區郵政管理局）
3．合理確定改造標準。各地根據居民改造意願，並結合地方政府財政承受能力和投資能力，制定本地改造標準，經本級人民政府批准後，報自治區住房城鄉建設廳、發展改革委、財政廳備案。（牽頭單位：自治區住房城鄉建設廳、發展改革委、財政廳；配合單位：自治區自然資源廳）
（二）編制專項改造規劃。各市、縣人民政府要按照標準，於2020年12月底前對轄區內2005年底前建成的所有住宅小區進行全面調查摸底，建立本級城鎮老舊小區資料庫和改造項目儲備庫，在國土空間規劃的指導和約束下編制完成城鎮老舊小區改造專項規劃，以市為單位報自治區住房城鄉建設廳備案。儲備庫按自治區有關規定實行動態管理。（牽頭單位：自治區住房城鄉建設廳、自然資源廳；配合單位：自治區發展改革委、財政廳）
（三）建立健全組織實施機制，加快推進項目改造。
1．加強組織協調，建立項目推進機制。成立自治區城鎮老舊小區改造工作領導小組，由自治區人民政府分管領導同志擔任組長，自治區住房城鄉建設廳主要負責同志擔任常務副組長，自治區發展改革委、工業和信息化廳、財政廳、自然資源廳、住房城鄉建設廳和自治區通信管理局分管負責同志擔任副組長，自治區教育廳、公安廳、民政廳、水利廳、商務廳、衛生健康委、文化和旅遊廳、市場監管局、體育局、大數據發展局和自治區郵政管理局、廣西消防救援總隊等相關部門各1位負責同志為成員，統籌推進全區城鎮老舊小區改造工作；根據工作需要，適時調整領導小組成員單位。領導小組辦公室設在自治區住房城鄉建設廳，負責領導小組日常工作；辦公室主任由自治區住房城鄉建設廳擔任領導小組副組長的同志兼任。各市、縣人民政府對本地區城鎮老舊小區改造工作負主體責任，要建立政府主要負責同志親自抓、分管負責同志具體抓、相關職能部門各負其責、街道（鎮）實施、社區協同、居民參與的工作機制，強化工作責任，合力推進實施。（牽頭單位：自治區住房城鄉建設廳；配合單位：自治區城鎮老舊小區改造工作領導小組其他成員單位）
2．堅持黨建引領、居民自治，建立長效管理機制。建立和完善黨建引領城市基層治理機制，充分發揮社區黨組織的領導作用，統籌協調社區居民委員會、業主委員會、產權單位、物業服務企業等共同推進改造，打造共謀共建共管共評共享的社會治理格局。推廣南寧、柳州市黨建引領、居民自治等長效管理經驗，由小區基層黨組織引領多層次、多渠道、多類型的群眾協商，主動了解居民訴求，組織動員居民積極參與城鎮老舊小區改造。（牽頭單位：自治區住房城鄉建設廳、民政廳；配合單位：自治區黨委組織部，自治區發展改革委、自然資源廳、大數據發展局）
3．優化審批流程，加快改造進度。各地要大力推進「清單制＋告知承諾制」，根據改造內容特點和風險等級，建立並公布不同類型建設工程的審批事項清單和告知承諾制清單。不涉及土地權屬變化、不改變用地性質、對環境影響小的項目，無須辦理用地、環評等手續。不涉及建築主體結構變動的低風險項目，實行項目建設單位告知承諾制，可不進行施工圖審查。對已納入國家和自治區年度改造計劃的政府投資類老舊小區改造項目，由項目單位直接編制老舊小區改造方案（代替項目建議書和可行性研究報告）報同級發展改革部門審批，改造方案應達到可行性研究報告編制深度。各級發展改革部門會同住房城鄉建設部門共同牽頭組織項目改造方案聯合審查。發展改革部門批覆的改造方案，可作為後續審批的依據。改造方案批覆總投資400萬元以下（不含400萬元）的項目，不再審批初步設計。對中直、區直單位管理但無直接產權關係的小區，其改造項目按屬地管理原則在設區市履行項目審批手續。城鎮老舊小區既有住宅加裝電梯納入改造方案的，與改造方案同步審批。（牽頭單位：自治區住房城鄉建設廳、發展改革委；配合單位：自治區財政廳、自然資源廳、生態環境廳、市場監管局、大數據發展局）
4．建立辦理不動產登記「綠色通道」。各市、縣開通「綠色通道」，建立專人專窗機制，專門負責城鎮老舊小區改造項目辦證工作。對於權屬清晰、材料齊全的，要求在1個工作日內辦結。對於已有可利用或通過信息共享可獲取測繪資料的，不再重複測繪。對於增設服務設施需要辦理不動產登記的，不動產登記機構應依法積極辦理。（牽頭單位：自治區自然資源廳；配合單位：自治區發展改革委、住房城鄉建設廳、財政廳，廣西稅務局）
5．建立存量資源整合利用機制。有效利用城鎮老舊小區及周邊區域更新和存量住房進行改造提升，加強空間使用效率，建立空間共建共享機制。通過拆除違法建設、規整私搭亂放區域等方式騰空土地，優先用於配套設施、服務設施建設或改善小區及周邊環境。在不違反規劃且尊重居民意願的前提下，可利用空地、荒地、閒置地、待改造用地及綠地等新建或改建停車場（庫）、新能源汽車及電動自行車充電設施等各類配套服務設施和體育健身活動場所，有條件的可建造立體停車庫。改造利用閒置廠房、社區用房等房屋建築且符合本方案基礎類、完善類、提升類3類改造內容範圍的公共服務設施，可在5年內暫不辦理變更用地主體和土地使用性質手續，期滿後按有關規定執行。（牽頭單位：自治區住房城鄉建設廳、自然資源廳；配合單位：自治區發展改革委、工業和信息化廳、財政廳，廣西消防救援總隊，廣西電網公司）
（四）加大資金籌集力度，加強資金監管。
1．按照「誰受益，誰出資」原則，探索建立居民和管線單位合理共擔改造資金機制。通過居民按比例出資、政府適當補助、管線單位和原產權單位積極參與和支持，多渠道籌措改造資金。探索建立居民、管線單位、政府對不同改造內容、按一定比例承擔出資責任的機制，原則上企業和居民出資比例不宜低於項目總投資的20%。居民可通過直接出資、使用（補建、續籌）住宅專項維修資金、個人提取住房公積金、捐資捐物、投工投勞等多方式參與改造。各市、縣人民政府通過明確相關設施設備產權關係，積極引導管線單位或專營企業對供水、供電、供氣、通信等專業經營設施設備實施改造提升。對產權屬於管線單位的，由其負責出資改造；產權不屬於管線單位的，政府通過「以獎代補」等方式支持改造，改造後符合相關技術標準的專營設施設備的產權可依照法定程序移交給專業經營單位，由其負責後續維護管理。（牽頭單位：自治區住房城鄉建設廳；配合單位：自治區發展改革委、工業和信息化廳、民政廳、財政廳、水利廳，自治區通信管理局）
2．加大政府支持力度。各市、縣人民政府應結合本級財力情況，通過預算安排、創新籌資渠道等方式，落實出資義務，地方財政配套資金可用於居民意願調查等項目前期手續工作，以及小區內的房屋公共區域和配套設施改造。可將城鎮老舊小區改造納入國有住房出售收入存量資金使用範圍。鼓勵探索街區、片區等連片改造，支持將符合條件的老舊小區內部及與小區直接相關的公共服務設施和市政配套基礎設施納入地方政府專項債券支持範圍。各地應統籌住宅專項維修資金、住房公積金等涉及住宅小區的各類專項資金用於城鎮老舊小區改造工作，重點解決住宅小區公共部位、公共設施設備的維修、更新和改造。具體辦法由市、縣人民政府結合實際制定。（牽頭單位：自治區財政廳；配合單位：自治區發展改革委、住房城鄉建設廳）
3．吸引社會資金。產權歸當地政府所有的公房，當地財政應出資參與改造；產權歸單位所有的公房，鼓勵有條件的企事業單位出資參與改造。對預期收益能完全覆蓋成本的項目，積極探索政府和社會資本合作（PPP）模式，鼓勵社會資本參與改造。要合理利用小區或周邊的零星土地、公有閒置房屋等資源，通過購置、租賃、置換、新建等方式，提供經營場所，吸引市場主體提供養老、託育、助餐、家政保潔、便利店等公共服務和社會服務。（牽頭單位：自治區住房城鄉建設廳、財政廳；配合單位：自治區發展改革委、教育廳、工業和信息化廳、民政廳、自然資源廳、水利廳、商務廳、市場監管局，自治區通信管理局）
4．持續提升金融服務力度和質效。鼓勵符合條件的政府融資平臺作為城鎮老舊小區改造項目融資主體。鼓勵金融機構緊密結合改造項目特點，推進業務創新、流程創新，積極開發適宜金融產品。對於大片區統籌平衡模式或跨片區組合平衡模式生成的改造項目，金融機構可通過整體授信方式提供融資支持；對於小區內自求平衡模式的改造項目以及其他模式的改造項目，金融機構可以相關經營性設施未來產生的收益作為還款來源，為改造項目提供融資支持。國家開發銀行廣西分行、農業發展銀行廣西分行應積極發揮開發性、政策性金融優勢，將老舊小區改造項目列入重點支持業務領域，在貸款額度、利率定價、擔保方式等方面給予差異化政策支持。（牽頭單位：自治區地方金融監管局、廣西銀保監局；配合單位：自治區發展改革委、財政廳、住房城鄉建設廳、商務廳、市場監管局，人民銀行南寧中心支行，國家開發銀行廣西分行，農業發展銀行廣西分行）
5．落實稅費減免政策。根據國辦發〔2020〕23號文件規定，專業經營單位參與政府統一組織的城鎮老舊小區改造，對其取得所有權的設施設備等配套資產改造所發生的費用，可以作為該設施設備的計稅基礎，按規定計提折舊並在企業所得稅前扣除；所發生的維護管理費用，可按規定計入企業當期費用稅前扣除。在城鎮老舊小區改造中，為社區提供養老、託育、家政等服務的機構，提供養老、託育、家政服務取得的收入免徵增值稅，並減按90%計入所得稅應納稅所得額；用於提供社區養老、託育、家政服務的房產、土地，可按現行規定免徵契稅、房產稅、城鎮土地使用稅和城市基礎設施配套費、不動產登記費等。（牽頭單位：廣西稅務局；配合單位：自治區發展改革委、財政廳、自然資源廳、住房城鄉建設廳、商務廳、市場監管局）
三、強化保障措施
（一）科學組織，周密安排。城鎮老舊小區改造工作原則上要實施連片規劃，以社區為基本空間單元，充分考慮小區內「插花式」老舊建築等因素，鼓勵探索以拆改結合的模式整體推進住房更新改造工作。各地要在2020年底前出臺城鎮老舊小區改造實施細則，科學組織實施，周密安排計劃，完善相關政策措施，抓好進度調度監管，嚴把工程質量關和施工安全關。
（二）建立機制，加強核驗與通報。自治區建立城鎮老舊小區改造項目核驗機制，定期通報改造進展情況。對在核驗中發現的改造進度緩慢、工作推進不力、成效不明顯、任務未完成的市、縣，按規定程序啟動行政問責機制。
（三）加強宣傳，營造良好氛圍。各地要充分利用傳統媒體和新媒體，全方位、多角度宣傳城鎮老舊小區改造政策、先進經驗和取得的成效。引導小區居民形成合理的改造意願和預期，營造政府、社會、居民共同參與城鎮老舊小區改造的良好氛圍，進一步提升人民群眾的知曉度、參與度和滿意度。