牆裡牆外兩種房價:海澱一小區新老業主"因牆而鬥"
2020-12-08 網易房產近期，新京報記者接到多位業主反映稱，「自己所購的海澱區冠城大通百旺府項目小區新業主與老業主因為開發商建的一面牆起了糾紛，至今未解決。」目前，海澱西北旺城管隊已經介入調查。
牆裡牆外兩種價格
被拆過的「擋土牆」
「本是開發商為了提高小區私密度建了一面牆，現在卻打破了新老業主的和諧氛圍，雙方因牆而戰。」百旺府二組團業主李剛（化名）告訴記者，如今的百旺府二組團項目均價約7.5萬元/平方米，一路之隔的一期項目均價約6.5萬元/平方米，把牆拆了，就成為一個小區，兩個區域房子均價大致也會得到平衡，所以有一期的業主想拆牆，後來出現不明身份人員動手拆牆，但是被二組團的業主及時制止了，一直拖到現在未得到妥善處理。」
「目前，我們二組團的物業費約3.88元/平方米/月，一期項目的物業費估計約2.5元/平方米/月，我們寧願多交物業費，也不願意把自己所在的二組團項目與其他項目混為一個區域。」業主王曉（化名）對記者說，當初大家追求的就是封閉管理、人車分流，不然也不會花這麼多錢來買這項目。現在要將南北兩個區域中間的牆拆掉，二組團很多業主肯定是不同意的。
1月14日，新京報記者以購房者家屬身份來到了位於海澱區西北旺鎮北清路附近的冠城大通百旺府項目銷售處，針對業主們所稱「項目銷售曾向購房者宣傳封閉管理」一事，現場的銷售人員表示，「我們都是按照公司要求銷售的，現在我也不好回答什麼了。」
此外，記者在銷售處現場的規劃圖上並未發現規劃設有上述圍牆以及大門。但銷售處的沙盤相關位置上，還留有類似門口的模型。
項目方：建「牆」為了提高私密度
隨後，有自稱是該項目銷售處負責的工作人員告訴記者，「我們目的確實是追求項目的私密性，這面牆沒少花錢，裡面都有鋼筋水泥的，做得很結實。實在不行，就把牆再調低一些，再種點植被，也起到隔離的作用。」
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一期與二組團中間隔著一條馬路
新京報記者在項目現場看到，該小區一期與二組團中間隔著一條馬路，馬路南側為項目一期，馬路北側為二組團。與一期不同的是，二組團臨近馬路的一側建有一面類似牆體的建築，欲進入二組團區域則要通過專門為該區域設置的門。紅銅色大門旁邊安排有保安把守。
新京報記者進一步發現，牽涉糾紛的牆體距離地面約一米左右，內側有土，外表看似是綠化構築類圍欄。王曉告訴記者，「這面牆準確叫擋土圍欄，或者叫擋土牆，規劃圖上沒顯示，都是開發商自己建的。」對此，該項目銷售處相關負責人介紹稱，「相關部門規定，建設擋土牆搞綠化只要別超過一定的高度，大概是允許的，我們也在努力提高項目的私密度。」
「之前，該沙盤上標有二組團區域的圍牆，最近又拆下來了。當初我們買房時，售樓員宣傳的是人車分流，封閉管理，也就是與這個項目的其他區域分開。」王曉稱，「項目中規劃並初步建成了商業和住宅，一旦拆了牆，我們整個小區都將與項目中諸如餐館、快捷酒店之類的商業場所混為一談，以後安全更沒有保證了。」對此，上述項目負責人則表示無法進一步回答。
據該項目宣傳材料顯示，該項目投資商為冠城大通股份有限公司，開發商為北京德成興業房地產開發有限公司。1月16日，新京報記者就此事多次撥打了上述兩家公司的公開電話，但一直處於無人接聽狀態。 此外，1月16日下午，上述項目負責人向記者表示，「正在想辦法解決此事，如有進展再進一步溝通。」
規委海澱分局：一般不允許建牆劃分小區
新京報記者聯繫到了北京市規劃和自然資源委員會海澱分局，相關工作人員表示，「有建築面積的建築物都需要審批，但我們一般不會批准建圍牆或綠化類花池子，即便有特殊情況，也要按照小區的建設用地紅線來批，不會允許開發商建圍牆將一個小區分成兩部分。」
隨後，記者又與該項目轄區所屬海澱區西北旺城管隊取得聯繫，相關工作人員表示，「目前還不清楚上述糾紛的具體情況，我們只有調查和監督類的權限，並沒有審批權限，針對此事，我們會及時調查，並根據後續情況進一步處理。截至目前，尚未聽說我隊有前去現場執法拆違的行動。」
對此，北京金訴律師事務所創始人戴金花律師表示，若開發商宣傳的內容和實際不符，則涉嫌虛假宣傳，欺詐銷售。作為購房新業主，如果遇到這種情況，一方面要收集、保存好之前的開發商虛假宣傳的材料，另一方面可以向住建部門和工商部門進行投訴舉報或發虛假宣傳違法銷售的查處申請書，請求這些主管部門依法履行調查處理的法定職責。
戴金花律師認為，作為原來的老業主，需要核實這面牆是在什麼時候建成的，如果是在規劃驗收之前就已建好，則開發商和城管都無權隨意拆除。如果是在規劃驗收之後建的，而且在建設工程規劃許可證中也沒有記載，可能面臨是違建的問題。即便是違建也不是誰想拆就能拆的，也必須走法定的拆除流程。
新京報記者 張建 編輯 武新 校對 何燕
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