廣州城市更新全面爆發，不止舊村改造，舊城、舊廠誰也沒有被落下，有關政策配套文件逐步出爐。
近日，《廣州市城市更新舊城鎮改造項目成本核算編審技術指引（2020年版）》政策文件流出，該文件為進一步規範城市更新舊城鎮改造項目成本構成，科學測算項目成本指明方向。
這也是繼去年10月《廣州市舊城鎮更新實施辦法（修訂徵求意見稿）》後，又一份舊城鎮更新改造相關政策文件。
下面，咱們就來梳理下這份文件都有哪些要點。
「中改造」項目操作指引配套文件
依據文件第二條規定，指引實為與《廣州市城市更新「中改造」項目實施操作指引》配套文件，補充說明了舊城鎮改造項目片策方案、實施方案編制和審核的成本核算細則。
簡單來說，改造項目面積 ≤ 3公頃時，按照200萬計算成本，超過部分按照3萬元/公頃計費。
值得注意的是，在實施操作指引文件中明確了片區綜合改造策劃主體為市或區屬國企。
除了規範項目成本核算外，指引同時披露了26個舊城改造項目。多數項目為混合改造類型，其中，傳統老城區代表越秀、荔灣分別有7個舊城項目。
列明可納入改造成本的各項費用
指引文件列明了舊城鎮改造的各項成本，包括前期費用、拆遷費用、補償安置費用及徵收補償經費、復建費用及其他費用等。
此外，舊城鎮改造範圍內涉及文化遺產的保護費用也一併計入改造成本。
明晰建築復建核算標準
該指引分別對舊城鎮改造範圍內住宅及非住宅建築的復建核算條件及標準做了詳盡闡述。建築核算條件分為產權登記以及未經產權登記的。
其中，住宅復建量核算方式有2種，原址復建的按證載面積1:1核算復建量，復建公共建面不超過房屋建面20%；異地復建的，按原址復建原則核算建面，再按不低於市場價原則折算。
同時，明確現狀住宅建面不足40平的按照≥ 40平方米/套核算，以及每套住宅可回購增加的復建建築面積最多為10平方米。
當然，符合條件的權益主體也可以選擇貨幣補償，但該項成本不納入總改造成本。也就是說，舊城鎮改造項目範圍內，權益主體可以選擇貨幣補償或者復建安置兩種方式。
確定項目競得人實際應繳納的金額
指引第九條規定：
舊城鎮改造項目競得人實際繳納金=（土地出讓成交價-改造總成本）+其他應補繳土地出讓金
而項目土地出讓招拍掛起始價需要結合改造成本、融資建築市場評估樓面地價等要素進行制定。
項目各節點改造成本
要說指引最具分量的，應該是全面詳盡地羅列出舊城鎮改造項目各個節點成本核算內容。
舉例來說，建築拆運費每平方米單價60元，舊村項目的是30元每平方；更新改造獎勵標準參考同區域內同階段同類項目的徵收補償方案。
對有志掘金舊城項目的房企來說，指引破解了以往舊城項目核算難題，各項成本核算標準一目了然。
目前來看，這份《廣州市城市更新舊城鎮改造項目成本核算編審技術指引（2020年版）》文件，可以說是舊城鎮改造項目「教科書式」指引。
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