樓市下沉?生態城終於有了可看的大平層!

騰訊新規不再按推送時間顯示文章，易造成失聯

如果你不想讓秘密君消失在你的生命裡，

大概有三件事可以做：

1 多點擊，正常推送和歷史文章都多看看，

這樣本號就會被更準時地推送給你

2 給本號「地產圈沒秘密「設為標星

3 多點在看，向微信證明你喜歡閱讀秘密君的閒聊

眼下天津樓市哪類產品賣得好？市場反饋是：小戶型、低總價、功能性。曾經85㎡兩室算小，現在70㎡兩室很普遍，甚至有40㎡一室住宅。越來越多項目聚焦小戶型低總價入市，像極了零售市場曾經的風潮：下沉到城鄉結合部去！這也逐步成了業界共識。但有個項目卻偏偏逆勢上行，起步120㎡，最大180㎡，而且不在市內六區。雖然與動輒300+、600+的大平層相比面積尚顯小，但毅然砍掉小戶型定位純改善仍然不能不說是「不走尋常路」。這個項目就是生態城格調菁園。

▲格調菁園 效果圖

01

10年生態城，剛需熬成了改善！

很多粉絲關注生態城，但對生態城愛恨交加，愛的是教育、環境、兌現、遠景；恨的是北部區土地廣袤大把儲備、中部區仍然是學區驅動開發，最令人心儀的起步區成熟與配套兼備，但新房寥寥。

還要不要入手生態城？生態城能入手哪裡？

生態城開發最早要追溯到2008年：第一期是起步區旅遊區；第二期為中部區、生態島；第三期為北部區與中心漁港。十多年後，起步區基本成熟，令秘密君印象深刻的是車流量，而本地居民反饋最多的是入住率不低，生活氛圍不錯。二期中部片區，放眼濱海市場，價格與學區也有相對優勢。

▲生態城起步區 實景圖

秘密君此前提過：生態城具備了人口基礎與初步成熟，發展必然是有的。至於買哪裡更像是一個選擇題，起步區成熟但土地與項目少，價格略高；而中、北部片區選擇多，房價也相對較低，但兌現還需要時間。這就是那句俗話：甘蔗沒有兩頭甜。

在生態城調研發現：大戶型產品中，超過50%的客戶來自生態城本地。業內解釋是：十年前進入生態城的首批客戶買高層、小品牌、性價比。十年後，這部分客戶有了置換的需求與實力，又有本地居住的區域認可，已經到了改善的時間點與需求爆發期。

▲生態城門戶 彩虹橋

區域內改善需求的上行是格調第一次在生態城開發項目就敢於砍掉小戶型的核心之一。另一個核心是：起步區沒地了。秘密君盤點過起步區可出讓宅地，只剩下萬通東側一宗，而且其中部分是人才公寓。

格調菁園地塊本身在生態城標誌性建築動漫大廈北側，三面環水景觀效果極佳，容積率只有1.1，地塊素質同樣支持做大戶型產品。格調菁園的「上行」幾乎是順理成章。

▲格調林泉景觀 實景圖

02

平層VS疊拼，你選哪個

格調菁園建築面積只有7.8萬㎡，容積率1.1，秘密君一度以為會規劃疊拼產品，最後的呈現卻是504套純洋房。作為久負盛名的格調在生態城做的第一個項目，500套也給這個項目增加了一點稀缺的味道。

▲格調菁園 效果圖

格調菁園共有5個戶型，120㎡、130㎡、145㎡、165㎡，以及185㎡。其中，165、185㎡戶型佔比高達20%與35%。

大戶型配比佔絕對主力在天津市場不多見，而在整個生態城市場，洋房超過140㎡的平層產品供應也十分稀少。生態城常規的套路是洋房最大120㎡，再大就是疊拼。格調菁園走了高舉高打的路線，用大平層對標疊拼，偏愛大平層的改善客戶真正可以出街了。

▲格調菁園戶型 效果圖

平層VS別墅很多客戶會糾結，客觀來說：平層產品因為省掉了樓梯的交通面積使用度更高，空間貫通也有利於設計使用。而別墅的優勢在於分區，不同樓層分配給不同家庭角色，可以最大程度弱化幹擾。

格調菁園選擇了做平層，而且是大視野的平層。整個樓棟南向面寬全部拉大，壓縮進深，形成一個扁平化空間，將平層的優勢最大化體現。最小的120㎡戶型南向開間4米，生態城市場這個開間尺度很少有同等面積產品可以做到。180㎡戶型是時下流行的大橫廳設計，開間達到7米，這個尺度也只有少量別墅犧牲一樓老人房才可以實現。

▲格調菁園戶型 效果圖

關於平層與疊拼的爭執不休，在這個項目上，格調已經投出了一票，且看生態城市場如何選擇了。

03

除了景觀，格調還有神馬？

看到這裡很多粉絲會吐槽：聊格調不聊中式立面與園林麼？格調以「園林見長」是共識，但考察今年格調每個項目的細節就會發現，園林只是最搶眼的部分，這種搶眼甚至掩蓋了格調在規劃、產品、建築、精裝上的研究。

▲格調林泉景觀 實景圖

比如格調榴園，市場客戶印象最深刻的是堪比四大名園建築規模的4萬㎡中央景觀。但秘密君最羨慕在剪力牆牆體內設置消能減震裝置，既能夠達到抗震8度的要求，也有效控制了公攤。

格調菁園的一軸四巷八庭也是打動無數人，但讓秘密君深入研究的有二：細部做法與精裝。

▲格調林泉景觀 實景圖

今年格調的全線產品電梯梯速大幅提高，滿足了現代人一點兒也不能浪費上下班時間的願望。格調菁園的建築防水用了與格調初晴千萬級別墅類似的工藝，用非固化防水材料來對抗混凝土自有微裂特性,防止雨水從微裂中滲入。為了提高延年性外簷要用質感塗料三層塗刷；網格布要選擇「匯爾傑」；中式裝飾構件全用鋁製；門窗選的品牌、隔熱條、五金件都細緻對比，精心挑選等等……這些細部都是格調一直在研究且真正用心的地方。

▲格調建築防水 示意圖圖

建築工程是考驗良心，精裝是考驗細心。

精裝在生態城是必選項，但不規定精裝標準。房企有兩種選擇：一種是極廉價的配置，交房後業主要砸掉重做，事實上是浪費；另一種就是做好精裝，成為產品附加值。但改善客戶天然對裝修有著高要求且眾口難調，重金精裝也未必能換來客戶認可，任何房企都在糾結。

▲格調菁園精裝樣板間 實景圖

格調過去十多年幾乎都是純毛坯，菁園首次做精裝同樣糾結，糾結的結論是：在極簡與極精之間選中間路線，在「去風格化」基礎上，追求「品質」與「細節」。樣板間入戶地面菱形格貼花，牆面暖灰色的壁紙，客廳大面積米白色地磚，臥室大自然實木複合地板選用近竹木的色彩魚骨式拼接。整體色彩溫和中立，可以與現代、中式、歐式各類風格相融合。在剝離軟裝之外，格調做的是百搭且經久耐看的基礎裝修。硬裝的去風格化為客戶提供了風格的發揮空間，同時也不浪費客戶每一分錢。

▲格調菁園入戶地面拼花 實景圖

▲格調菁園地面斜鋪 實景圖

精裝、建築、工藝工法……今年格調的項目發布會上，每個項目都有些亮點在秘密君意料之外。曾經在風格與園林上表露無疑的執拗與堅持，正在被被格調擴展到建築結構、精裝方案、戶型設計、配套工程等等方面上。有個長足優勢是每個房企夢寐以求的東西，而若想將優勢持續下去，卻需要持續的自我進化，這才是格調堅持上行，不走尋常路的地方。

據說有幾組市區客戶專門賣了一套市區的房子認購菁園，目的是在環境優勝的生態城，買個環境優勝的小區養老。為了滿足很多粉絲的好奇心，秘密君仍然決定放一段園林的視頻：能吸引人從市區遷居生態城的園林，未來會長成這樣。另外，據說格調菁園馬上也要開盤，生態城的格調粉可以冒泡啦！