中國金茂CEO 李從瑞
樂居財經 展浩博 發自北京
又是一年財報時，「內房企優等生」中國金茂再次交出一張有「質」有「量」的業績答卷。
3月25日，中國金茂披露2019年度業績報告。年報顯示，2019年金茂籤約銷售1608億元，同比增長26%，首次挺進行業20強；全年營收433.5億元，同比增長12%；歸母淨利潤64.52億元，同比增長24%。
如金茂年報所言，2019年房地產行業正處於行業調整期。而在此背景下，無論從銷售規模還是盈利增速，金茂取得的成績都可以說可圈可點，含金量十足。
城市運營再進階 利潤收穫期已至
2019年，中國金茂的城市運營布局進一步深化。在人居住宅之外，城市運營已成為金茂貢獻收益的的第二增長曲線。
金茂的城市運營主要包含三大模式，即：城市核心綜合體、城市新城和特色小鎮。三種模式之下，金茂城市運營項目的優勢在於規劃領先、產業創新、功能複合、環境友好、形象國際化。
在成功運營了多個標杆項目的經驗基礎上，自2018年起，中國金茂的城市運營正式進入成熟的規模複製期，實現了在全國範圍內的高速擴張。
2019年，中國金茂新落地了溫州瑞安生態科學城、無錫霞客島生態城、嶽陽洞庭生態創新城、嘉興上海之窗智慧科學城、福州濱海智慧新城、杭州富陽秦望城市綜合體以及鄭州二七區馬寨新城共7個新的城市運營項目。
並在蘇州張家港智慧科學城、青島即墨國際智慧新城、青島西海岸創新科技城、三亞南繁科技城4個既有項目獲取首批地塊。
中國金茂城市運營項目發展歷程
目前，金茂城市運營項目總數累計達20個，2019年城市運營及物業開發業務收入為377.21億元，同比增長12%，貢獻收入佔比高達87%。
截至2019年末，金茂城市運營項目及物業開發項目未交付面積分別為5714萬平方米和2728萬平方米。
可以看到，城市運營項目已經佔據金茂土儲結構中的重要部分。2019年，金茂城市運營項目當期新增土儲貢獻率高達40%。
此外，3月25日的業績會上，金茂財務負責人表示，2020年金茂20%貨值都是城市運營拿地所得。
根據金茂內部規劃，2020年預計城市運營可落地項目數將不低於2019年，目前金茂在天津、環京、佛山、貴陽、西安、三亞、青島、溫州、寧波等地都有新項目在洽談之中。
城市運營前期投入資源大，回報周期長，深厚的產業資源積累和強勁的資金實力是其支撐關鍵。
對此，金茂相關管理層表示，金茂對城市運營項目的選取近乎苛刻，基本定位在大城市周邊，這也是金茂未來城市戰略中的一部分。金茂將此稱作「城-人-產」邏輯，即以城帶人，以人促產。
同時，金茂產業扶持性非常強，可以帶來酒店、商業、寫字樓，以及綠色建築等科技產業。
資金投入方面，依託中化集團，金茂擁有一流的融資能力和強大的資金支持。2019年，金茂平均借貸成本為4.94%，處於行業低位，全年融資成本22.69億元，同比下降6%。與此同時，金茂未使用貸款額度高達873.81億元。
深耕聚焦 高質量發展正當時
城市運營項目開拓，助力土儲結構優化的同時，金茂的拿地成本也有顯著降低。
年報提到，2019年來，金茂成功進駐9座新城市，新獲取60個項目，其中近半項目均以接近底價的價格獲取，平均溢價率僅為10.3%。這一點與前些年金茂集中於高端住宅項目拿地的風格已經有了很大轉變。
據此前金茂表示，2019年平均拿地成本為7525元/平。這一數值對比2017年1.07餘萬/平，2018年8124元/平的均價來看，降低幅度可見一斑。
投資拿地風格方面，金茂在年報中表示：將繼續貫徹「聚焦深耕、質在量先」的投資準則。
在高質量發展成為地產行業主旋律的當下，金茂倡導的「質在量先」的投資準則無疑是持續穩健經營的最佳保證。
另外，對經營效益的重視同時是金茂一大亮點。年報顯示，2019年金茂項目首開周期較2018年進一步縮短，股東回收周期標杆項目同樣縮短了2個月。
銷售回款是高質量發展的另一維度，自2019年開始，金茂就已不再單純以籤約銷售為考核指標，而是兼顧回款率，秉持「規模適度」原則。
在此導向下，金茂2019年籤約銷售突破1600億的同時，全年銷售回款高達1500億元。
雙曲線增長模式 穿越周期穩健發展
在傳統的人居住宅之外，金茂著眼未來，前瞻性開闢出城市運營作為第二增長曲線。目前，金茂獨特的雙曲線增長模式已然形成。
2019年中國金茂持續「開疆拓土」，深度布局京津冀、長三角、粵港澳大灣區、成渝、長江中遊、關中平原等6大城市群，並在2019年後首次進入金華、張家口、濰坊、威海等9座城市。
截至目前，中國金茂已在全國布局49座城市，持有200餘個項目。
疫情發生以來，人們對住宅科技升級、健康升級的需求日漸強烈。而中國金茂正是精品人居住宅領域的先行者和開拓者，主打綠色科技住宅的金茂府系列歷來為人稱道。
金茂府系2.0首個落地項目——深圳龍華金茂府（實景圖）
2019年金茂府2.0科技系統研發與應用全面開展，金茂從綠色健康、智慧科技兩個主題入手，針對市場需求建立起了針對性的技術全景，形成府系疊代整體升級。
此外，秉持綠色戰略的金茂還全面推動全系列產品的低碳化進程，截至2019年底，金茂已在全國49座城市、200餘個項目的設計、施工和運營等階段應用了先進的低碳理念，實現城市或區域整體的全面綠色低碳轉型。
可以想見，在日漸旺盛的住宅升級消費需求下，金茂綠色戰略加持下的智慧科技人居，無疑將具有更廣闊的市場天地。而在深耕細作、長效運轉的城市運營領域，金茂則有著可持續性的業績空間和發展前景。
毫無疑問，雙曲線增長模式將助力中國金茂無懼周期，穩健前行。
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文章來源:樂居財經