管理的職能是指管理在組織社會經濟活動中所發揮出的功能。管理的職能在社會發展過程中得到不斷的豐富和發展。如早期把管理的職能主要理解為企業計劃的制定和生產任務的分配，也有人把管理的職能歸納為計劃、組織、控制三種職能。法約爾認為管理活動包括五種要素，即計劃、組織、指揮、協調、控制這五個職能。盧瑟·古利克（Luther Gulick）認為管理有七項職能，即計劃、組織、人事、指揮、協調、報告、預算。隨著社會生產力的發展和組織生產力水平的要求的提高，還有人提出在管理職能中，應增加決策職能、激勵職能、教育職能、服務職能等等。
我們認為，管理的基本職能應包括決策、計劃、組織、領導、激勵和控制這六個基本功能活動。管理活動的順利運行正是通過正確地執行這些基本的職能來進行的。在整個管理系統中，通過決策、計劃、組織、領導、激勵和控制這些功能活動發揮作用去實現管理系統目標。同時還應注意到，管理的各項職能活動之間既有聯繫又有區別，因此，在管理實踐中既要充分發揮各項職能的作用，又要充分注意各項職能活動之間的銜接和配合。如決策和計劃是其他管理職能的前提和基礎，可以說整個管理活動就是圍繞如何制定和實施計劃及決策方案而進行的。對物業管理和服務而言，同樣也是如此，要想取得良好的物業管理服務效果，實現企業的經營目標，必須重視並認真研究管理的各項職能及其應用。
一、決策
在企業經濟活動中每天都會遇到大量的問題需要加以解決並對解決方案進行優化和做出決定。有關企業生存與發展等重要問題的決策更是關係到企業的生死存亡，不可掉以輕心，所以，決策是具有戰略意義的重要職能。決策過程同時又是一個複雜的過程，不能簡單草率從事，而應講究科學決策。因為決策是針對未來行動做出的決定，而未來形勢的發展變化又受到多種因素影響，這些影響因素是不確定的和不斷發展變化的，對未來形勢的發展變化很難十分準確地進行預測的，因而決策就存在一定風險。要做出正確的決策，就必須進行系統的調查研究，全面收集信息和資料，進行科學預測，擬訂各種可行方案並進行選優，對選定的最優方案還應付諸措施，在實施過程中不斷進行檢查和信息反饋，以保證決策得以層層落實，並在實踐中評價決策是否正確。
物業管理在經營、服務的過程中，必須要先明確企業要解決的問題，進而確定目標，然後設定可能達到的各種方案，然後對各項方案進行優選，最後由物業管理的決策人員綜合各項指標及判斷，進行決策。物業管理決策主要是解決物業管理的方向性的問題。
二、計劃
計劃是為達到一定目標所制定的未來行動方案。計劃是進行控制的標準。在執行計劃職能時，要對企業的人、財、物等各種要素進行合理分配和使用，要對各個環節進行協調和很好地銜接，要將計劃指標加以分解，具體落實到各個部門和單位，並要明確目標和責任，進行控制和考核。因此，計劃是行動綱領，是聯繫企業諸條件與目標之間的橋梁，在管理中處於重要的基礎地位。計劃是決策後所選定的方案。
物業管理企業和一般企業一樣，在實施每一項物業管理決策之前，都必須對資源、時間、人力等各方面情況進行詳細的計劃，物業管理計劃是物業管理決策的具體化。由於物業管理是一項非常具體的服務，也就是說，作為物業管理提供方應向廣大客戶承諾所提供物業服務的項目和質量指標（即質量承諾）。然而每一個服務項目都有他的具體服務過程，具體對過程的策劃實際上就是對產品實現過程的策劃，策劃的結果形成了服務的計劃。
三、組織
組織的目的就是要保證決策和計劃的實施，去實現既定的目標。通過組織可以形成比個體大得多的力量，進行分工協作去完成任務。這就要求依據任務的多少建立卓有成效的組織機構，擬定上下左右聯繫方式，制定一系列組織制度，使各種要素在總的目標下被充分利用，高效率、保質、保量地完成任務。組織是管理的載體，是其他管理職能活動的組織保證。
對於物業管理而言，根據企業的總體服務目標，結合物業管理企業及所經營管理項目的實際情況，進行企業資源調配和組織設計，以確保物業管理各項決策和計劃的貫徹落實。
四、領導
領導是領導者通過指揮、領導、協調等去影響個人和集體活動以實現組織目標的過程。領導者可以從正式組織或非正式組織之中產生，正式組織的領導者擁有組織賦予他們的職位和職權，而非正式組織的領導者並沒有組織賦予他們的職位和職權，而是依據權威自然形成的。領導的本質就是通過領導者與被領導者的相互作用，使組織的活動協調一致，並有效地實現組織目標。組織中的領導者可依據權利、責任大小不同分為高、中、低等不同層次，不管是哪一層的領導都要求具有優良的品質和高超的領導藝術，這樣的領導集體才能帶領組織成員去有效地實現組織目標。
物業管理一個重要的特點就是每天都是和物業管理區域內的各類人員打交道，因而，對物業管理人員的素質要求就相對較高。
五、激勵
在一個組織中，各成員的需要和願望是既有相同之處又有差異之處，激勵就是通過一定的手段使組織成員的需要和願望得到滿足，以調動他們的工作積極性並充分發揮其個人潛能去實現組織目標的過程。人的需要是多種多樣的，因而激勵的方法也應是多種多樣的，如可以採取物質激勵的方法，也可採取精神激勵的方法，還可以採取物質激勵和精神激勵相結合的方法等等。
和其他企業組織一樣，物業管理的各項事務都是由處在不同層次和崗位的物業管理員工去具體實施的，而人是具有主觀能動性的，激發員工的潛力去為業主或使用人服務，實現物業企業的總體目標就顯得非常重要。物業管理激勵常用的方法主要有物質激勵、精神激勵等。
六、控制
控制是依據預定的目標和標準，對管理活動進行系統的監督、檢查和衡量績效，若發生偏差，就要採取措施加以糾正，使整個活動按既定的計劃和標準進行。因此，控制首先要有一個控制的依據或標準，這往往是計劃中所規定的；其次，要運用各種監測手段對進行中的活動進行觀察、測度和衡量；第三，對觀測到的、測度到的情況和數據要與計劃規定的標準進行比較，發現是否存在差異；第四，如活動與標準存在差異，就採取各種措施和方法去糾正偏差，使整個活動按計劃進行。對不同的控制對象應選用不同的控制方式和手段。在企業的整個活動過程中，對各個環節、各項活動都應加強控制，以保證計劃和組織目標的實現。
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