屋住宅的產權不都是70年嗎？為啥現在很多樓盤產權的年限都不一樣呢？」外地人周桐最近在忙著買房子落戶瀋陽，但令他疑惑的是，幾個樓盤都是住宅項目但產權年限卻不盡相同，有70年的，有50年的，還有40年產權的。
在周桐的腦海中，住宅項目的產權都應該是70年，而50年產權應該是商務公寓。
記者調查發現，周桐遇到的問題並不是個例。目前瀋陽在售商品房產權年限參差不齊，50年、40年產權的住宅項目比比皆是。那麼，為什麼如此多的在售住宅項目出現「折壽」的情況，如果購買不足70年產權的住宅項目會有什麼問題呢？
對此，業內專家認為，現在市場上住宅項目產權不足70年主要是與該項目所屬的土地性質有關。
記者調查
70、50、40年，「樓齡」為啥存差異
「我跑了幾處房子，50年產權的能佔了一半。」周桐表示，本來他已經選定了一個房子，這個房子無論從價位、地段還是戶型都令他和未婚妻很滿意，但就是產權開發商說是50年，「我就不明白了，以前聽說住宅都是70年產權，為啥現在挺多房子都是50年，這裡邊有啥問題嗎？少了那20年的產權，我是不是要損失很多呢？」一連串的問題讓周桐和未婚妻最終沒有選擇本來心儀的房子。
記者隨即走訪了渾南新區和和平區發現，目前瀋陽市場上在售住宅項目確實存在很多項目產權年限只有50年，或不足70年的情況。僅以奧體中心板塊為例，附近的多個在售住宅項目中，就有約6個項目產權是50年。「我家就是50年，是住宅，不是商業項目。」奧體一家知名地產項目銷售人員表示，但對於為什麼不是70年產權，他也搞不清楚。「我當然會介意了。」周桐的擔心其實不無道理，因為此前產權年限不足70年的項目大部分都屬於辦公寫字間或者是商務公寓，購買這樣的房子不僅產權年限少，而且日常的水電費用都要高於住宅收取的標準，應該說公寓項目的居住成本要高於住宅項目。
在幾個房地產的專業搜索網站上，記者按照房屋產權年限搜索發現，目前，瀋陽的房地產市場上產權年限50年的項目已經差不多佔到三成，產權年限40年的項目數量佔到一成左右，而產權年限70年的項目仍然是住宅市場的主流，據了解，瀋陽萬科明天廣場、金地錦城、恆大雅苑、萬達公館等熱銷項目都是70年的房屋產權。記者在一些地產論壇上看到，許多購房者都會有這樣的擔心，同樣花錢，購買住宅產權50年的房子是不是不划算呢？但至少有一點是可以肯定的，就是一旦真的住滿了50年，那麼還需要多支付20年的土地出讓金。
售樓員
現在一套房子你能住70年嗎
就產權不足70年一事，記者隨即以購房者的身份詢問了幾個項目售樓處的銷售人員，售樓員的回答不是不知情就是言詞閃爍，根本不正面回答記者提出的問題。
「我們的樓盤肯定是住宅項目，這一點是毋庸置疑的，產權是50年，現在的住宅不都這樣嗎？具體情況我也不太清楚，很少有客戶質疑這個事。」鐵西區重工街附近一家樓盤置業顧問韓女士表示，他們賣房子的時候沒有受到產權年限的影響。
「現在一套房子你能住到70年嗎？」渾南奧體中心旁一項目的售樓員李先生義正言辭地告訴記者，現在的房子別說50年了，住30年也差不多該扒了。這位售樓員補充說，目前瀋陽城市化發展進程非常快，按照現在的城市改造建設的速度，房子的實際使用年限最多也不過三四十年。而作為補償的拆遷安置房的土地產權是重新開始計算的，所以根本不用擔心產權的問題。
據業內知情人士透露，現在許多開發商要求其銷售團隊，碰到房屋產權年限的問題儘量採取迴避的態度，除非購房者問，否則不會主動告知，這似乎已經成為了地產銷售圈的一種默契。許多購房者直到見到購房合同上「產權年限50年」的字樣，才有些許「受騙」的感覺，有的購房者甚至因此最終放棄購買。
隨後記者在採訪中還發現，許多樓盤實際上都不同程度地存在著「產權期限縮水」情況，縮水5到10年很正常，而購房者有時候在不明不白中成為「冤大頭」，甚至不少因為樓齡縮水問題與開發商鬧上公堂。在不少網站的房地產論壇上，針對樓齡縮水的帖子用詞多為「不良開發商」、「黑心開發商」，列舉出縮水的年限，然後就提醒網友不要再購買此樓。跟帖的人多半回應，自己或者身邊朋友都有發生類似事情，如果屬於開發商正常開發時間，不要太離譜，還是選擇接受。但如果縮水十幾年，那肯定不接受。
專家解析
產權年限亂象為哪般
首先，房屋的產權年限與其所在土地的屬性有關。根據我國現在執行的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：居住用地70年；工業用地50年；教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；商業、旅遊、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。
據了解，在瀋陽近幾年掛牌出讓的土地中，有許多地塊不是純住宅用地，而是商業或綜合用地。每塊地塊在政府出讓的時候，其屬性就已經確定。因為是商業、綜合用地，所以其產權年限為50年，這些土地上面蓋的即便是住宅項目，其產權年限也僅為50年。除此之外，還有哪些情況使得你購買的房子「產權年限縮水」了？
資深地產從業人員介紹，除了綜合用地建造住宅的情況，還有兩種情況引發產權年限「折壽」的現象出現：一種情況是由於開發商資金不到位，相關證件遲遲未辦齊等因素造成開發商在拿地後，其開發進度多年始終處於停滯狀態，所以房子到購房者手中時產權年限已經不足70年；還有一種情況是一些爛尾樓改造的項目，新東家在接手這個項目的時候，對項目進行重新開發和建造，使得土地使用權的出讓日期與開發商出售房產的日期有較長的時間間隔，造成購房者的「房產產權期限縮水」。
合富輝煌市場研究中心總監何祥俊也解釋，土地使用年限是自土地競拍之日起計算，從土地拍得到建成房屋出售，至少要花費2至3年時間，這也意味著所有樓盤的產權年限都不可能達到標準年限，因此，部分「房屋產權期限縮水」也屬於正常現象。開發商會根據自己的土地儲備以及市場需求情況有計劃地對土地進行開發，但如果產權縮水時間過長，則是開發商的人為因素造成，購房者在買房時需要詳細了解所購房源的信息，以免造成不必要的損失。
此外，依據《物權法》第一百四十九條規定：住宅建設用地使用權限期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期，依照法律規定辦理。這是這些不同產權年限的房屋最主要的差別。另外，40年或50年產權住宅與70年產權住宅相比，由於房屋所在的土地性質不同，不同產權年限的房子，其在水電費計價標準、落戶情況、公攤面積、稅費繳納以及貸款限制等方面也都有所不同。