我們購買房子，除了關心房屋格局、朝向，以及房價、交通、配套等外，似乎也有必要關心一下房產的土地使用年限到底是多少？
瀋陽市規劃和國土資源局最新的土地掛牌信息顯示，規劃用途為居住的地塊土地出讓年限為70年，而在去年年末，同樣性質的地塊出讓年限為50年。瀋陽土地交易市場上的這一變化，引起業界的關注。
居民用地使用年限為何「漲」20年?
「土地掛牌出讓時，都會根據使用性質做相應的設置，最近掛牌出讓的居住用地，出讓年限的確為70年。未來是否所有居住用地都把土地出讓年限設計為70年，尚無定論，但應該是一個趨勢。 」昨日，瀋陽市規劃和國土資源局人士說。
此前較長時間，瀋陽城區居住用地出讓年限基本都是50年，對此該人士強調「並不違規」。對方表示，國家根據土地用途設定了土地使用權出讓的最高年限，其中住宅是70年，而工業、商業、綜合分別為50年、40年、50年，並不意味著所有土地在出讓時均要按最上限。
事實上，國內大多數大中城市掛牌出讓國有土地使用權時，尤其是居住用地使用權出讓時，多按最高年限的上限70年執行，遼寧省內大部分城市也是如此。
該人士進一步解釋，土地使用年限可根據地區政策、產業特點和土地實際情況等因素確定。瀋陽市現行居住用地出讓年限為50年是在符合國家政策條件下，根據瀋陽的產業政策、房地產發展狀況以及房地產使用周期等實際情況確定的。
不過，由於土地使用權出讓年限不同，土地出讓金也會不同。業內人士表示，今年起瀋陽土地出讓價格普漲，除土地隨市場變化升值外，與出讓年限提高也有一定關係。
很多人擔心居民住宅能住滿70年嗎?
香港聯祥市場研究中心主管何祥俊說：「土地使用年限到期後，政府可以將到期的土地拍賣出去，而對地上建築給予相應的拆遷補償，甚至不到期，也可以出於城市規劃需要而有償徵收用。 」
何祥俊表示，不少購房人有認識上的誤區，以為土地使用年限是從自己買房時開始計起，事實上是從拿地開始算起，有些土地因開發單位來迴轉手，或延期開工、爛尾等，使用年限大幅縮水，瀋河區一寫字間項目土地使用年限只剩20年，比出讓時的40年整整少了一半。
去年買房的張小翠說，她拿到的土地使用證標明年限到2048年，算起來自己房產土地實際使用權只剩下37年，「我蠻擔心房子住到2048年，動遷時只需給我很少的補償就讓我搬家，相當於比別人少住十多年」。
居民李維華則認為，現在的建築質量根本不可能住到70年，甚至不滿50年就會被拆遷，而且也是下一代人的事了，如果拆遷補償裡包含土地剩餘期限的價值，那麼當然是土地使用年限越長越好。
土地使用期滿後房產何去何從？
事實上，由於土地在多個買家間轉讓、閒置、開發周期較長，導致目前沈城不少樓盤土地使用年限普遍「縮水」，縮水幾年甚至十多年也並不罕見。
法律界人士王智表示，我國實行的土地國有制，法人或個人所取得的只是附期限的土地使用權，但房屋的買受人對所購物業享有所有權，而所有權是以永續存在為基本特徵的民事權利，這樣必然和土地使用附期限性產生衝突。「土地使用權50年大限或70年大限問題，的確是橫在人們面前的一個課題，如果期滿無償收回土地使用權，百姓就會質疑『花高價不是買房而是租房』，他們的這種理解和擔憂，從法律意識上講也是有道理的。」王智說。
而《物權法》規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。但並沒有明確續期是「無償」還是「有償」，如果有償，又是按什麼樣的標準執行？「不可迴避的是，隨著第一批商品房土地使用權大限臨近，這個問題須有明確的司法解釋，讓公眾吃上定心丸」。
主任記者 胡海林
(遼瀋晚報)
[責任編輯：賀小雁]
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