龍崗中心城還有機會嗎

深圳近期的消息有點多。從「粵港澳大灣區」、「818先行示範區」、「豪宅稅減免」到「前海擴容」，西部炸開了鍋，從鍋頭到鍋底沸騰了，把鍋蓋都擠出去。

樓上的業主準備漲價，樓下的已經漲了，這邊的等一等再賣，那頭的似乎賣就籤合同。最近西部的業主確實是有點忙！碧海、西鄉片區第一梯隊的房價已經由6w衝到了7萬大關，甚至部分單價達到了8萬。直逼南山，緊跟其後。

政策的確定性利好第一波業主已經撤離，第二波投資者能否趕在第三波大巴車來臨前下車，誰也不得知。西部好嗎？確實好。兌現速度快，關注度高，但是眼下節點房價而言對剛需不是特別友善。如果趁熱打鐵跟著洪流一波衝進去，可能連個火鍋底料都撈不到，反則一不小心當了個服務員！

而另一頭東部的龍崗比較務實、低調，成交總在無聲無息進行。年終大關11月份二手房成交突破1700套穩居第二，在少些掌聲與鮮花的環境下默不作聲表現出「升溫的跡象」，龍中、大運以及寶荷片區成交尤為活躍，我們來深入剖析下「一線城市的房子，二線城市的價格」龍崗中心城片區。

01.

說到龍崗中心城的印象是太偏了，周邊工廠、民房淪陷很多人覺得是逃離了深圳，關內過來路程接近一個小時，尷尬的是地鐵只有3號線。如果在市區工作交通成本太高，這也是很多關內上班族寧願租小黑房也不願意到龍崗很重要的一個理由。但隨著東部快速的發展，很多人對龍崗的印象停留在「歷史遺留的狀態」，龍崗中心城早就發生了翻天覆地的變化。

龍崗中心的商業發展早就已經很成熟，2公裡生活圈包括萬科裡、萬科廣場、世貿百貨、星河ICO、摩爾城、寶能、歲寶、華潤萬家、天虹百貨等，日常生活逛街購物都能滿足。

目前的龍崗中心是道路寬闊、停車方便、城市面貌煥然一新。2011年世界大學生運動會以後，龍崗中心城的道路、公園、公交、醫療、教育等配套按照高標準、高規格重點打造。

龍崗中心城在未來依然會以居住理念為核心，繼續打造更為完善和先進的居住區環境，會繼續加強居住相關的配套建設、文化建設，如中高端商業的覆蓋、三館一城的正式啟用、公園綠道建設、新地鐵覆蓋、學校資源的新增等等；

其次，在「深圳東進」的發展背景下，龍崗中心城在未來，將由深圳城市副中心轉型為深圳東部中心。板塊將以發展現代服務業和金融商業為主，以軟體、和創意產業為輔，以區政府為中心重點發展高檔寫字樓、商務辦公、文化行政、金融、高端商業等業態，形成生活服務為主的綜合性商務中心。

龍崗中心發展飛速，因為龍崗中心是龍崗最乾淨的一片土地，基本上無糾紛、無舊改，也沒有髒亂差的農民房，在這一片淨土上扎堆的是大運體育中心、大運大學城、668米亞洲第一高樓、啟迪協信科技園等聚集體育、文化、科技、教育為一體的高端規劃。

總而言之，高規格的建築物越來越多在龍中生根萌芽。

02.

從地理位置上來看，龍崗中心城位於龍崗區的東北部，也是深圳市的東北部，距離深圳市區大約18公裡（直線距離）。板塊雖與市區有一定距離，但卻是深圳東部重要的城市副中心區域。

說起龍崗中心城的範圍，業內的概念一直比較模糊。以前狹義的龍崗中心城是龍崗大道、龍城大道、龍平路、黃閣路圍合的區域，而隨著社會的發展，越來越多周邊的街道選擇向龍崗中心城「靠攏」。目前，廣義上的龍崗中心城，西起黃閣路，東至深汕路，南起愛南路，北至鹽龍大道。板塊西邊與大運新城、東莞鳳崗連接，東邊與龍東、坪山區連接，南邊與寶荷連接，北邊與新生、坪地街道連接。

交通方面龍崗中心城目前只有一條地鐵3號線經過，軌道交通匱乏，同羅湖、福田、南山等片區的中心地帶聯繫薄弱.在東進戰略的背景下，未來將有地鐵建設工程14和16號線經過龍中區域，其中最為矚目的當屬地鐵14號線快線，這條線路設計為東部快線，南起福田，北至坪山，由福田一羅湖中心向外輻射，為承擔東部布吉、橫崗、龍崗、坪山等外圍組團與中心城區聯繫的快速服務線路，極大的拉近了到福田的距離。

線路起於福田中心區崗廈北站，也就是說未來14號線沿線樓盤居民可以乘坐14號線快線快速直達福田中心區，預計龍崗中心城的大運片區的大運站點，30分鐘便可到達福田的中心地帶，與現在通達的超過1小的時間縮減了一倍。與此同時，大運站作為交通樞紐站，與之接駁的3號線以東沿線樓盤，也是受益不淺。

另外一條地鐵線路16號線，西起大運，往北延伸進過大運片區核心地帶，目前規劃一是走黃閣中路，設龍城西站和數碼城站輻射龍平西路一帶。

目前，龍崗區已經形成了以高(快)速路為骨架，高等級公路相銜接的幹支相連的道路體系，機荷、深汕、惠鹽、鹽壩、清平、水官等高速公路跨區而過。深惠路改造、鹽排、橫坪等十幾條幹線道路正在加緊建設，他們與現有的道路共同構成龍崗未來「一環三縱五橫」的路網

03.

教育方面分為兩個板塊，一個是大運體育館東側——外國語學校，附帶學位的社區也是佔盡了大運最好的位置，堪稱四大神盤。分別是：陽光天健城、中森雙子座、奧林華府、綠景大公館。

目前四大神盤的價格分別到了6-7萬之間，為什麼稱為神盤？因為樓盤的品質、學位、位置以及配套是龍中的CEO級別，在2016調控過後還逆勢上漲直逼7萬大關。同在大運片區華附學位的樂成、頤安都會中央價格也到了4萬多，當然頤安都會中央實屬老妖盤級別，開盤到目前價格基本上橫盤。

另一邊是龍崗中心城老城區，比較知名的學校如深圳中學龍崗初級中學、龍崗實驗學校、清林學校、蘭著學校、龍崗中學、平安裡學校等社區基本上分布在龍平西路一帶與龍翔大道龍崗大道、吉祥路、清林路合圍。龍平西路一帶學區房較新基本上08年後社區，比如說：閱山華府、紫悅龍亭、萬科瀚林城、同創九著等，龍翔大道清林路一帶社區普遍比較老，02年後社區較多比如說：城市花園、尚景華園、紫薇花園、天健花園等。

龍平西路一帶價格基本上處於4萬多，龍翔、清林路社區較老價格普遍在3萬多。龍崗中心近幾年的考試成績雖然沒有冒尖，從近幾年數據來看升學率也在提高。

04.

龍中的房子很多人不夠了解它的特色-高贈送，90平方米以下做個3房甚至4房。早期開發商多數為潮汕派系，以擴展面積大，房子戶型好而聞名。

龍中是89的天堂，為什麼那麼多89，因為可以避稅。超過90平方米稅收就變成了1.5。根據成交數據顯示，成交面積90平以下達到60%的佔有率。

龍中非常適合剛需，三房價格普遍在300-400之間，戶型多數為高贈送、高擴展、社區較新普遍樓齡08年後。

我們看看龍中89社區戶型圖：

閱山華府89三房：

紫悅龍亭86四房：

寶能悅瀾山88四房：

對於中層階級家庭三房為剛需一家三口居住，戶型較為實用。對於剛需入手龍中購房建議可以參考以下樓盤：

大運板塊300-400：樂成、中海康城、嘉億爵悅。

龍崗中心城300-400：閱山華府、紫悅龍亭、金地龍城中央、遠洋新幹線、海航城。

中海康城是屬於大運熱火社區，居住分為非常好，戶型比較齊全，從1房到7房都有。總戶數4119戶，綠化30%，小戶型集中在1、2、8棟，三房集中在1-7/9-15棟，其中靠著鹽龍大道的戶型噪音比較大，價格相對便宜。車位1:0.8，中海物業，相對比較好。

閱山華府是位於中心城住宅區最舒適的位置，容積率2.8，小區共由9棟高層板樓及30戶連排別墅組成，其中高層戶型為面積89—180平方米的三房和四房住宅，聯排別墅戶型面積220—250㎡，項目共約742戶。閱山華府小區以2梯2戶南北通透板樓住宅為主，項目依託自然原山高臺地形，整體布局坐北朝南，盤龍式建築規劃戶戶視野的通透開闊。未來16號線輻射區域，部分為雙拼，主打戶型為88三房。

金地龍城中央實屬2018網紅盤，龍中成交排行榜第一。2013年次新樓盤，金地物業，緊鄰龍崗河，處於龍崗大道與龍城大道交界處，項目鄰深圳地鐵3號線龍城廣場站約500米，分為三期開發，一二期共8棟，主力戶型為89三房。

05.

西部夏天東部冬天不可能是一直持續的，在人氣最旺盛的時候進去是最危險的，在那個時候一切的利好因素和觀點已經被計入價格當中不會差斤少量，而且不會有新的買家。

我們所熱議的東部好西部好是個偽命題，最重要的看自己錢包和需求。

購房投資往往很多人欠缺逆向思維，當熱門片區兌現快速輪動時，很容易出現價格評估錯覺，就出現市場價格高估和低估反轉，而產生的低估高估恢復正常估值時，裸泳者和上岸的早已分得清清楚楚，熱門區域撤離止損，尋找更好的賽道。

西部還在沸騰，東部也即將開始，火車頭轟轟轟響著~！

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