做為在2013-2015年紅透半邊天的宇宙中心龍華，經過3年左右的橫盤，想要挖掘未來5年龍華的投資機會，本質上主要搞清楚三個問題即可：
1，市委和龍華區政府會重點建設龍華哪幾個片區？
2，龍華會有哪些軌道交通線路和與市內聯繫的道路落地？
3，舊改重點項目分布在哪，能夠讓片區環境改善煥然一新？
針對這三個問題，接下來我會一一分析
1. 龍華未來重點建設片區在哪？
最近，龍華區委副書記、代區長雷衛華在深圳廣播電臺先鋒898《民心橋》節目中透露了龍華未來的發展目標：
區長在這裡的採訪中基本已經透露了未來龍華五年的重點建設片區，宏觀上分為：
1，龍華南部的中央活力區( 梅林關門戶區域，北站新城，龍華商業中心 )
2，龍華北部的重點發展高端製造業和數字經濟產業，梳理出12個產業區塊，覆蓋各類規上企業1700餘家的產業發展帶
之前龍華區正式印發的《關於建設數字龍華 打造「一圈一區三廊」區域發展格局的決定》文件，以及龍華十三五規劃裡面，也都詳細闡述了龍華未來的區域發展格局：
龍華區「一圈一區三廊」區域發展格局圖
龍華區十三五規劃城市空間格局
重點片區一：梅林關門戶區域
我們從南向北依次講一講，梅林關門戶區域，這裡是龍華最接近福田的地方，本質上梅林關最大的優勢就是交通和區位，這裡商業和產業沒有什麼大的亮點，但是梅林關不需要什麼大商業和大產業亮點，交通優勢足矣！看梅林關片區，主要還是要結合福田未來的發展來看，而未來福田則是要重點打造梅林-彩田片區城市更新，通過城市更新來提供大量的產業空間：
目前梅林-彩田片區的更新如火如荼，已經成型，隨著新一代信息技術產業園投入使用，這裡會提供大量的就業機會，而這裡的購買力會把梅林關片區做為很好的選擇，目前梅林關片區的租金也非常高，也側面說明了福田的外溢，所以梅林關未來的發展主要還是靠福田的發展和外溢。本身因為發展已經很成熟，未來只能靠新的軌道交通和舊改來拓展發展空間，規劃中21和22號線交匯的橫嶺站，以及橫嶺舊改或許能夠成為這裡面未來5年最大的機會
重點片區二：北站新城
接下來，說說北站新城，北站新城的核心是以深圳北站和紅山片區組成，未來也會輻射帶上上塘站片區，因為沒有大量的舊改，這裡以前都是農田，通過8年左右的快速建設，遍地的高端住宅和寫字樓拔地而起，成為了當之無愧龍華的核心，龍華現在和未來的精華都將濃縮在這片區域，之前鴻榮源的宣傳手冊裡面其實定義的很準確
片區基本集中了龍華最好的學校：深圳高級中學北校區，深圳外國語龍龍華校區，龍華實驗學校，目前帶深高北學位的房子，賣到了14萬每平米的單價！而紅山片區普通的住宅基本也是到了均價9萬；有龍華的在建的市級的新華醫院三甲醫院，還有市級的美術館和圖書館，以及未來深圳首家costco超市，基本上優質的公共配套都集中在這片區域
北站新城的發展目標是要成為世界級的國際會客廳，從法定圖則可以看出，紅山-上塘片區的住宅用地大部分已經出讓，也基本成型，可開發的土地基本消耗的差不多了，而北站的站前商務區基本都是商業用地，主要用於發展寫字樓和商業，那麼未來機會在哪裡？答案也只能是北站前面的站前商務區，這也符合城市建設的邏輯，先建好住宅和各種公共配套，然後再發展商務辦公寫字樓
從深圳市規劃和自然資源局裡面發出的深圳北站樞紐地區城市設計國際諮詢文件可以看出，未來要重點打造的區域就是深圳北站站前商務區向東延伸到民治大道上圍合的這片區域
而站前商務區目前通過國際諮詢競賽，已經有比較清晰的建設藍圖：
競賽第一名方案: 株式會社日本設計等聯合體設計
第一名：交薈門戶，樞紐雙芯
第二名：綠鏈都芯——融合生態、交通、公共生活的超級中樞
第三名：灣區壹號目的地
從規劃設計方案和法定圖則可以看出，這片區域梅龍路以西基本都是待開發的空地，而梅龍路以東則是需要大量舊改才能完成的地方，而這裡面蘊藏著比較大的機會，樟坑一村，樟坑二村，樟坑三村目前已經準備拆遷，正在徵集意願和測繪階段
而商品房打新，目前機會不大，龍光玖悅臺9萬的均價，加上未來鴻榮源寶山工業區舊改項目的入市，僧多粥少啊！
重點片區三：龍華商業中心
在龍華區2020年國民經濟與社會發展計劃裡面提到這樣一段話：
其中比較重點的一個詞是"市級核心商圈"，可見定位還是很高的，而且商圈面積也非常龐大，建面200萬平方米，以龍華處於深圳中心的地理位置來看，發展商業貿易，是一個很不錯的思路！
龍華商業中心的規劃的範圍還是很龐大的，由龍華大道、龍觀大道、布龍路、福龍路等道路圍合而成，總面積約16.83平方公裡，片區內城中村、舊工業區等共871.6公頃，佔總面積的51.8%，其中，城中村368.9公頃，舊工業區484.3公頃，舊商業區5.7公頃，舊居住區12.7公頃
但是短期5年內，能看到城市面貌煥然一新的核心範圍基本是壹城中心，中州商業中心，海岸城圍合而成的區域，目前壹城中心處於最後一期的建設中，龍勝華僑城一期已經動工，中州剛啟動，另外2個還未開工
龍華商業中心核心範圍
龍華海岸城規劃效果圖
中州商業中心規劃效果圖
壹城中心
商業和寫字樓，這個在深圳嚴重供給過剩的產品，看龍華目前的商業其實已經很豐富了
商業其實已經不具備稀缺性，做為龍華商業中心的排頭兵首發作品壹城中心，高密度的擁擠住宅的和學位緊缺，缺乏軌道交通的快速銜接，已經被人詬病，這裡面其實最大的問題還是缺乏軌道交通，如果單純的只靠機動車出行，那擁堵基本是常態，所以未來龍華商業中心的機會點，還是深圳地鐵第五期建設裡面哪些線路能夠入圍
總的來看，這3個重點區域投資還是要遵循好學位+軌道交通的原則，這個才能充分的發揮龍華的區域優勢，不要過度的追求商業和所謂的寫字樓之類的，因為好的企業好的工作機會，基本都會被市內前海，南山，福田拿走，商業shopping mall在深圳也是嚴重過剩，根本不具備稀缺性
2. 未來5年龍華將會有哪些軌道交通線路落地？
龍華未來將會有哪些軌道交通項目，可以從目前公布的一些文件中找到一些蛛絲馬跡
龍華2019年國民經濟與社會發展計劃
龍華2020年國民經濟與社會發展計劃
深圳交通規劃中心軌道線站位規劃圖
這裡面提到的線路有：18，21，22，25，27，17，6號線龍華段，遠期深廣中軸城際，所以唯一需要確定的是，這些線路裡面哪些會入選深圳地鐵五期工程，按照深圳地鐵四期工程無一入選的龍華區，在地鐵五期工程至少會進入2條毫無懸念！
已經官方公布走向的線路：深大城際（民治北站，龍勝站），深惠城際（深圳北站），22號線（草案公示中）
目前龍華的軌道交通的2大問題：
1，4號線嚴重飽和，高峰期嚴重擁擠，6號線也是今年開通，而都集中上塘，紅山，深圳北站，而龍華的東北部則基本沒有軌道交通覆蓋
2，缺乏通往南山的地鐵，以及通往福田的地鐵嚴重飽和
而通往南山科技園和前海的因為有了深惠城際，21號線的迫切度就沒有那麼高了，所以目前22號線當之無愧的會成為龍華區強推的線路，目前已經公示了線路的具體走向，可見基本入選地鐵五期毫無懸念
根據早前深圳市軌道交通規劃（2016-2035）規則文件，25和27號線的走向如下：
18號線則是從寶安海上田園，途徑光明樞紐，龍華觀瀾，平湖，終點在鹽田
早在今年9月份地鐵集團董事長辛傑在回答市民的提問中答覆到：目前市政府組織正在編制五期建設規劃，上報方案還沒有確定。從目前支持重點片區發展來看，17號線和18號線有望納入五期，最終需以國家發改委的批覆為準。這是目前得到最權威的答覆，雖然這個答覆跟沒有說沒有啥兩樣，但是他露了一個重要信息：地鐵建設優先支持重點片區發展！
不過從最近一年曝光的時序來看，18號線在光明樞紐站和寶安20號線，鹽田沙頭角城市規劃中都有相應的曝光，也是呼聲比較高的一條，途徑寶安的海洋新城，光明科學城，龍華觀瀾九龍山智創城，龍崗平湖樞紐，鹽田沙頭角
27號線和25號線龍崗區十四五規劃裡面也提到，龍崗十四五規劃裡面提到龍崗西核心和東核心，為了促進這2核心的發展，龍崗應該會主推21號線和27號線
綜合來看，未來5年龍華的交通格局：
1，22號線是鐵定會上五期
2，21號線和27號線會是龍華主推的，因為對於龍華最有利，都是通往南山，深圳灣和前海的線路，這是龍華最欠缺的；而21號線和27號線也將會是龍崗主推的，27號線可以幫助龍崗西核心和南山建立連接，21號線則可以幫助龍崗東核心快速和南山，前海實現快速通勤連接，所以這2條線在最終決策博弈的時候能夠贏得很多支持
3，18號線，目前看應該屬光明和鹽田最積極，不過不符合龍崗和龍華的利益最大化，最終線路博弈上略佔劣勢
4，21號線雖然龍華，龍崗很樂意，但是由於33號線已經開工，從宏觀上看必要性不太強，不排除後續因為建設時序的博弈而出局
從最終入選的概率上來看，短期5年看未來交通利好由高到低排序的幾個站點：
1，22號線+深大城際交匯的民治北站
2，4號線+6號線+深大城際交匯的龍勝站
3，21號線+22號線交匯的橫嶺站
4，5號線和22號線交匯的民治站+5號線和深惠城際交匯的深圳北站
5，27號線+22號線交匯的松和站
3.舊改重點項目分布在哪，能夠讓片區環境改善煥然一新？
根據龍華區十三五舊改規劃，龍華的舊改布局如下：
從規劃中可以看到，龍華未來四大連片舊改區域：
1，位於南部的橫嶺村舊改
2，位於中部的上塘舊改，以及新增加的樟坑舊改
3，大浪中心附近，以及大浪元芬站附近
4，北部觀瀾是圍繞龍華新的新政中心，以及牛湖片區
南部最大的舊改緊鄰龍華商業中心，圍繞龍勝，上塘，上芬的一大片區域納入了拆除重建範圍，這個區域最主要是華潤上塘舊改項目
按目前的進度，目前還沒有立項，且西頭新村地鐵旁這麼好的位置拿不下，傳言爆料說華潤要放棄，項目保守估計得8-10年！
其次在深圳北站商務區的建設需要，舊改規劃將會調整，新增了樟坑一區，二區，三區列入舊改計劃：
觀瀾片區已經披露的2大項目：
1，牛湖鴻榮源觀城舊改，佔地面積達到了2平方公裡，足足有4個壹城中心這麼大
2，長湖頭村舊改項目（萬科啟城項目），拆除用地面積10.65萬㎡，規劃總建築規模超40.5萬㎡，是觀瀾片區最大的舊改項目之一
大浪片區的連片舊改，目前沒有任何消息，只有一些零星的項目
總的來看，短期內龍華南部能夠讓環境煥然一新的片區只有壹城中心，中洲商業中心，海岸城，華潤上塘等項目組成的龍華商業中心片區了，其次是北站商務中心的樟坑舊改，這2個既屬於全區重點片區，也是龍華未來固定投資最密集的片區
龍華北區觀瀾，短期內鴻榮源觀城+龍華新的新政中心帶來的大量公共配套，片區面貌也能有一定的改善，其他的片區環境要想通過舊改來大幅改善，還需要漫長的等待！
4. 總結
大道至簡，在龍華投資買房，總的來看還是要依次在三大片區（北站新城，龍華商業中心，梅林關門戶片區）抓住2大牛鼻子：軌道交通+好學位的總體原則，不要過於看重龍華的商業，商業已嚴重過剩，也不要對龍華的產業發展有所期待，因為龍華自身的造血能力不足，且沒有集群效應和鮮明的特色
未來5年，在軌道交通上，必須緊緊抓住22號線+深大城際+深惠城際上的站點：
1，22號線+深大城際交匯的民治北站（新增）
2，22號線+21號線交匯的橫嶺站（新增）
3，4號線+6號線+深惠城際交匯的龍勝站（已有）
4，22號線+5號線交匯的民治站（已有）
而龍華的好學校，也分兩檔：
1，市屬學校：深圳高級中學北校區，深圳外國語龍華校區
2，區屬學校：龍華實驗學校，高峰學校，新華中學，民治中學也都不錯
（具體可以查詢下學校的排名和招生範圍）
參考資料：
1,深圳市龍華區2019年國民經濟和社會發展http://www.szlhq.gov.cn/bmxxgk/fzhggjtjj/ghjh_124184/fzgh/content/post_4369844.html
2,深圳市龍華區2019年國民經濟和社會發展計劃執行情況與2020年計劃草案
http://www.szlhq.gov.cn/bmxxgk/fzhggjtjj/ghjh_124184/fzgh/content/post_6967335.html
3,「軌道+公交」支撐城市地區更新——以龍華現代商貿中心片區為例
4,龍華區 2019 年重大建設項目計劃表
http://www.szlhq.gov.cn/attachment/0/587/587287/4956078.pdf
5,龍華區2020年重大建設項目計劃表
http://www.szlhq.gov.cn/attachment/0/459/459574/6971770.pdf
6,龍華區城市更新「十三五」規劃
http://www.szlhq.gov.cn/attachment/0/587/587373/4680458.pdf
7,深圳市龍華區關於深圳國家高新區龍華園區的管理辦法（試行）
http://www.szlhq.gov.cn/xxgk/zcfg/qgfxwj/qgfxwj_129575/content/post_8074737.html
8，龍華區打造數字經濟先行區十大舉措
http://www.szlhq.gov.cn/xxgk/zcfg/qgfxwj/qzcxwj/content/post_8032486.html
9，深圳市龍華區第四次全國經濟普查主要數據公報（第六號）
http://www.szlhq.gov.cn/attachment/0/625/625129/7569417.pdf
10，區委副書記、代區長雷衛華：全面建設數字龍華 加快建成「一城五區」
http://www.szlhq.gov.cn/xxgk/xwzx/tpxw_126142/content/post_8373794.html
11，深圳北站商務中心區城市綠谷景觀規劃設計國際諮詢
12，大灣區超級樞紐中心耀世登場——日本設計打造的「交薈門戶，樞紐雙芯」方案在《深圳北站樞紐地區城市設計國際諮詢》中摘得桂冠
13，灣區超級樞紐中心全新啟幕--深圳北站樞紐地區城市設計國際諮詢方案評審結果出爐