最近，有朋友提出一個問題：番禺廣場值得入手嗎？
這位朋友打算入手番禺廣場附近的次新房，他給出的理由是：區府板塊、四地鐵交匯、TOD規劃。
其實，在我們公眾號的留言裡，每逢有關於番禺的內容，時不時就會有網友讓我們談談番禺廣場。
而我們粉絲對這個片區也是褒貶不一。
這個既有交通、規劃利好，房價還不高的板塊，到底會有多大的潛力呢？
不少購房者看好番禺廣場，其中很重要的一點是：地鐵番禺廣場站未來將有4條地鐵線交匯。
包括有已經建成通車的地鐵3號線，規劃或在建的18號線、22號線以及17號線，將讓番禺廣場成為重要的交通樞紐，
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18號線、22號線更是高速地鐵，串聯南沙與廣州市中心，未來南沙往來中心區只需30分鐘。
有消息稱，18號線、22號線將在2021年開通，也就是說番禺廣場有機會今年實現3地鐵交匯。
不僅如此，遠期規劃18號線將延伸至中山、珠海，22號線將延伸至東莞、深圳。
於廣州市內，番禺廣場將連接珠江新城、廣州東站、琶洲、萬博、白鵝潭等中心商務區。
於外，未來番禺廣場將快速連接粵港澳大灣區重點城市，成為大灣區重要交通樞紐中心。
從交通配套來看，番禺廣場的交通是頂級配置。放眼全廣州，能有如此配置的站點或板塊是鳳毛麟角的存在。
眾所周知，地鐵密集交匯的地方，都是城市發展的重心，加上番禺廣場有區政府的加持，按道理將會是番禺未來新中心。
事實上，番禺廣場規劃TOD模式在一定程度上，提升了該片區的城市地位。
而且番禺廣場及周邊地區控制性詳細規劃，加大了地塊開發強度，規劃新增建設量48萬平方米，是原規劃的一倍以上。
地塊的總計容建築面積由37.4萬平方米調整為85.3萬平方米。
規劃對番禺廣場的定位是： 番禺區公共服務中心及軌道交通樞紐，以交通樞紐、行政辦公、文化休閒、商業商務等功能為主導的番禺未來新中心。
以TOD樞紐為核心整合周邊，聯動市橋河片區形成「一軸一核，三大片區」結構。
規劃提出，對番禺廣場及周邊地區的地下空間進行綜合開發， 地下總建築面積為20萬平方米。
地下空間將是整合公園、社區服務、文化設施、旅遊服務、商業設施、交通換乘、公共停車等設施及功能的大型地下綜合體。
TOD交通核心區地下空間共5層，還有一個下沉廣場，可銜接地面、地下步行系統，成為地下空間的主要人流出入口。
顯然，規劃的思路是強化番禺廣場的功能作用。
密集的地鐵線路，高大上的TOD規劃，這是否意味著番禺廣場將成為「宇宙中心」呢？
在小編看來，番禺廣場仍然兩方面的不足：
其一，缺少高鐵、城軌。眾所周知，高鐵、城軌不僅具有通勤的意義，更能為片區帶來人流量。
人流量將為片區帶來巨大的消費力，這是最基本的人流量紅利。
番禺廣場西有廣州南站，南有慶盛站，北有廣州東站，如果單靠地鐵換乘到達，人流量將會大大稍弱。
換言之，這裡的人流量只能依靠地鐵來帶動，有一定的局限性。
其二，產業相對缺乏。目前番禺各板塊正在快速崛起，與此同時每個板塊都有明確的產業重點。
例如萬博總部經濟聚集效應明顯，廣州南站商務+文旅的定位十分清晰，生物島以科研為主導，即便是番禺東也有汽車產業為支撐。
在這樣的情況下，番禺廣場似乎缺少明顯的產業特徵。
缺少產業集聚效應，意味著對企業的吸引力不足，人才對該片區的關注度也會相對較弱。
不過，以番禺廣場的生活成熟度來看，對剛需購房者來說，是一個不錯的選擇，
儘管離市中心較遠，但地鐵拉近的通勤距離，這是眾多剛需購房者最看重的一點。
更重要的是，從均價來看，番禺廣場房價稱得上是價格窪地，均價僅不到3萬/平。
但一手住宅方面，該片區幾乎沒有在售項目，主要以二手房住宅為主。
但仔細看二手房源可以發現，片區價格差距較大。從1字頭到4字頭都有。其中，優質次新房價格較高，例如金融街融穗瀾灣均價達4.5萬/平。
大量均價3萬/平以下的房源，房齡較老，購買優先值沒那麼高。
在這樣的市場情況下，若選擇次新房，番禺廣場的價格並不算低，而且選擇較少。
總的來說，番禺廣場頗有「睡城」的意味。優點明顯，缺點也十分明顯，關鍵看購房者需求。如果單純自住預算又不高，是一個不錯的選擇。