洞見新買房時代:南京宇宙中心、改善新貴、潛力新星板塊全揭秘!

疫情後的樓市復甦，比想像中來的早。南京金三開盤潮第一槍，已打響！上周，城北邁皋橋錦麟融譽、江寧正方新城榮盛雋峰領取銷許，成為年後南京首批入市的純新盤。

「邁皋橋也要3.5萬/㎡了？」南京買房人在倒春寒中瑟瑟發抖。你還真別急，江心洲，河西南，邁皋橋等板塊一路看漲在前，今年南京還有不少板塊要爆發，在城市建設、房價格局等方面展現新面貌！

第一財經|江蘇房產三周歲生日之際，推出重磅策劃《洞見新買房時代——2020南京安家指南》，開篇關注南京樓市最新板塊格局，揭秘那些「置業新規則」！

當仁不讓的宇宙中心

限購算啥？全家湊齊7個號，去搖南京宇宙中心！

2017年，南京河西10盤齊開，有買房人湊到7個號去搖多家樓盤，光驗資金額就達1800萬，令人側目。

在南京生活的人多數都知道，南京素有「東富西貴」的說法。近年來，城東板塊鮮有地塊出讓，除了高雅奢華的別墅豪宅雲集的城中板塊，河西、鼓樓濱江一帶，成了南京當仁不讓的宇宙中心。

01

河西

價格指數：☆☆☆☆☆

難買指數：☆☆☆☆☆

現在大家熟知的河西，細分為河西中部、河西南、江心洲三個子板塊。目前板塊新房天花板價格為6.4萬/㎡，新房搖號中籤率最低4.5%左右，是南京最難買的板塊！

二十多年前，河西還是個默默無聞的農村，這裡的發展，起步於2001年。

2001年，《南京市城市總體規劃調整》提出：南京必須通過「老城做減法、新區做加法」的一疏一導，實現南京歷史保護和現代化建設空間分布的相得益彰。據此，南京市委市政府在第十一次黨代會上提出了「一疏散、三集中」、「一城三區」的城市發展戰略。

隨後，河西新城展開了如火如荼的建設。最早的一批品牌房企如萬科、中海、銀城等，開啟了河西的商品房時代。

如今：

河西中部商業、交通、醫療配套齊全，城市開發已具規模。不少買房人置業河西中部，衝著新城本部、金中河西等一線學區房去的。板塊主力小區二手房均價在5-6萬/㎡不等。今年，純新盤雲際、海玥花園亟待入市。其中，雲際預計本周開盤，放風價5萬/㎡以上，全部為四房戶型，最小面積140㎡。下個月，河西中部G02純宅地將出讓，該地塊緊鄰保利天悅，限制樓面價為44008元/㎡。

河西南，此前因「地價4.5萬/㎡、新房3.5萬/㎡」的麵粉貴過麵包格局，新房備受歡迎。佳兆業、五礦、綠地等限價新房中籤率幾乎在10%以下。而後3.5萬/㎡新房收官，3.98萬/㎡的魚嘴金茂悅、華潤置地潤府入市。去年底，葛洲壩6.4萬/㎡、河西金茂府5.2萬/㎡新房入市，將河西南房價天花板再突破。河西南的生活配套近年來在不斷完善，以教育資源舉例，民辦的12年制學校南京河西外國語學校+公辦的初中南京外國語學校河西初級中學備受家長們追捧。

江心洲，目前在售主力樓盤為仁恆江灣世紀，新房均價4.4-4.6萬/㎡，新盤儲備有榮盛G08、國資G78。板塊內有地鐵10號線、江島新天地等生活配套，還規劃有國際化學校1所、高中1所、初中3所、小學6所、幼兒園11所。

整體來看，河西新城生活配套完備，品牌房企集中度高，新房戶型偏向改善，5-8成的首付要求，也將置業門檻提高不少。是南京富人們改善置業的首選板塊之一。

02

鼓樓濱江

價格指數：☆☆☆☆

難買指數：☆☆☆

「南有夫子廟，北有大馬路」，是老南京人對主城的獨特情懷。搭上「擁江發展」順風車的鼓樓濱江，從老下關蝶變而來，成為近年來南京重點發展的板塊之一。

就在今年的全市城建城管工作會議中，南京提到要重點建設鼓樓濱江等板塊。

作為南京發展的十大功能板塊之一，鼓樓濱江總投資達1078.9億，計劃打造成南京第三個融合商務、商業、現代產業、居住等綜合功能的區域。

這裡有大觀天地mall、中冶和記洋行MALL等商業；地鐵5號線、9號線在建；在鼓樓名校氛圍的孵化下，形成了拉小方興小學、力學小學復興分校、南京市第十二中初中部等名校格局。

目前，板塊有中冶、龍湖、仁恆、世茂、深業等品牌房企集中，在售的主力樓盤為中冶盛世濱江錦繡天璽組團，為面積約176㎡、202㎡、380㎡的大平層，毛坯均價3.9萬/㎡左右。項目最大賣點為江景房、拉薩路小學方興小學學區房。因為起步戶型大、單價高，入手總價門檻並不低。

必須擁有姓名的改善新貴

OMG，買它！

要問今年南京出挑的改善板塊是哪些？集中供地、新盤蓄勢待發的南部新城、燕子磯必須擁有姓名！

01

南部新城

價格指數：☆☆☆☆

難買指數：☆☆☆☆

過去一年，南部新城迎來了品牌房企的集中進駐，金茂、金基、華僑城……由於地價逼近3萬/㎡，未來這裡的房價充滿想像！

要知道，這座新城的規划起點可不低：南部新城由搬遷後的大校場機場片區和高鐵南站片區組成，管理範圍19.8平方公裡、核心區面積9.94平方公裡，規劃打造「一個中心、兩條廊道、三大功能區域」的空間格局。是南京新一輪發展的「城市新中心、文化新地標、產業新高地」。

品牌房企集中的大校場地區，正在舊城改造的進程中，緯七路東進、地鐵5號線等交通建設穩步推進；南部新城醫療中心已投入運營，銀城去年拿下的G64醫院用地，未來也將豐富板塊的醫療配套；今年，南部新城管委會與芬蘭成功籤署合作中芬低碳生態技術產業聚集區項目，未來板塊將引進芬蘭低碳生態技術企業以及芬蘭PES建築設計事務所南京總部……

據悉，今年南部新城第一個入市的新盤，將是由金基、金茂、南京建發、新希望聯合開發的金茂府，項目樓面價29705元/㎡，住宅部分規劃有11棟層高為17-32層的住宅。至於價格與去化，不妨一起等待市場給出的答案。

南部新城2019出讓地塊信息一覽表

南部新城主力新盤儲備分布示意圖

02

燕子磯

價格指數：☆☆☆

難買指數：☆☆☆☆

燕子磯是一個充滿歷史文化故事的新城。

這裡有幕府山、觀音山，矗立於長江岸線上，自然山水與人文故事豐富。隨著南京擁江發展戰略的推進以及城市交通格局的拉開，燕子磯從幕後走向前臺，未來將建成一座集濱江休閒、濱江商務、城市住區、城市公園、門戶CBD於一體的主城濱江CBD。

這裡有地鐵1號線北延/6號線/7號線；有包含了招商花園城、萬象天地、燕子磯文旅古鎮等的140萬方商業綜合體；板塊內規劃有43所學校，其中有幼兒園23所、小學11所、初中6所、高中2所、九年一貫制1所。另引入泰晤士國際學校、南外分校燕子磯校區、曉莊小學和曉莊第二小學等名校。

燕子磯人居也經歷了從1.0時代到3.0時代的演變：

最早是2015年左右以招商、電建等為代表的毛坯商品房；

2016年起，融創、中海等為代表的精裝商品房入市；

2017年，華發、華潤、佳兆業、華僑城、頤居等品牌房企集中進入燕子磯，地價攀升至2萬+/㎡。今年起，燕子磯的這些儲備新盤將陸續入市，燕子磯3萬/㎡的房價時代，會就此告一段落嗎？

燕子磯待入市新盤一覽表

日後高攀不起的潛力新星

今天的我你愛理不理，明天的我你高攀不起。

在南京，總有那麼一些板塊，你買了心有不甘，不買日後將高攀不起。處在南京房價金字塔腰身的江北核心區、江寧上秦淮、地鐵小鎮等，3萬/㎡上下的價格，自由選擇的餘地還能想像。

01

江北核心區

價格指數：☆☆☆

難買指數：☆☆☆☆

從樓盤去化、新房中籤率等等來看，江北核心區自然是南京3萬/㎡房價梯隊的領頭羊。

在南京最新版的城市總體規劃中，江南、江北雙主城擁江發展的「揚子江時代」已來。依託於江蘇省唯一的國家級新區，江北核心區近年來在城市資源、樓市開發等方面走在整個江北板塊的前面。

核心區內規劃有地鐵4號線/11號線/13號線/15號線，周邊還有南京揚子江隧道、南京長江隧道、漢中路隧道（規劃中）等多條隧道，讓交通出行便捷；虹悅城、紅星美凱龍、華潤萬象商業等大型商業綜合體，將核心區商業配套拔高；江北核心區還有南京一中江北校區、健康城育英小學、定向河小學等教育配套；此外，核心區新金融中心、超級地下城、江北圖書館等重磅配套已在有條不紊的建設中。

江北核心區的樓市格局，也在更新迭代。早期的華潤國際社區、揚子江金茂悅、綠地海悅，到去年紅極一時的江與城、中海左岸瀾庭，大多已收官。如今板塊在售的主力樓盤有潤辰府|悅辰府、江畔都會上城等。

值得注意的是，由於處在江北大板塊內，早些年江北核心區的板塊定位偏向剛需、剛改，無論是早期樓盤，還是現在在售的主力樓盤，戶型設計上大同小異，多在89-140㎡左右。

02

上秦淮

價格指數：☆☆☆

難買指數：☆☆☆

江寧和江北一樣，一直是南京樓市的供貨大戶。江寧核心區百家湖新房基本收官，雙龍大道向南，九龍湖、上秦淮脫穎而出。

得益於九龍湖前期的城市建設，這裡早在十多年前起就有銀城、萬科、新城、保利、恆大等品牌房企陸續進駐，是南京為數不多的品牌房企集中的板塊。

2016年起，五礦、銀城、葛洲壩、碧桂園，拿下九龍湖南一批現房銷售地塊，在而後的城市拓展中，上秦淮概念打響。

目前，板塊內的五家主力現房樓盤均已開售，有高層、有平墅，還有疊墅產品，可供選擇的產品類型豐富，囊括了剛需乃至高端改善的置業需求。

上秦淮主力樓盤一覽表

03

地鐵小鎮

價格指數：☆☆☆

難買指數：☆☆

樓市下行期，地鐵小鎮曾經歷過新房「賣不動」的尷尬。去年，紫東核心區加持，地鐵小鎮一下子火了！

其實建設之初，地鐵小鎮的規划起點就不低，這裡是南京對標一線城市的首個TOD小鎮，除了已通的地鐵4號線、2號線，還規劃了8號線、15號線、18號線，構成一體化的交通軌道系統。

教育方面，地鐵小鎮有重磅教育資源南外仙林分校，還規劃有一所民辦國際高中。距離仙林近，小鎮還可以享受仙林板塊的成熟生活配套。

這一年來，地鐵小鎮的東望府、瓏悅、文瀾府等熱盤成功收官。目前板塊在售的主力樓盤為譽峰苑，新盤儲備有望東國際巧寓（酒店式公寓）、深業青瓏上府、高科榮院。

拯救剛需的上車神器

我太難了！

不少想在南京安家的年輕人著急：放眼望去，南京遍地是宇宙中心、改善新貴，哪裡還有價格窪地可供選擇？別擔心，從近一年來南京樓市格局的變化來看，剛需還能果斷上車的板塊有五橋、龍潭、祿口等。

01

五橋

價格指數：☆☆

難買指數：☆☆

南京長江五橋今年開通，是對江北五橋板塊最直接的利好刺激！從地理位置上看，五橋板塊位於江北商務區與三橋板塊之間，日後，通過五橋，10分鐘內可自駕抵達河西。

五橋還有不少重磅教育資源，喜歡民辦學校的家長都知道，五橋有漢開書院、蘇傑小學、明道中學等名校，未來還有金陵中學浦口分校等，雖然今年南京就要實行公民同招，但短期內民辦學校的優勢依然還在。

當下，五橋板塊在售樓盤有江山薈、頤和九裡、江山大境等，新房均價2.5-3萬/㎡不等。純新盤錦繡樾江府預計4月入市，放風價在2.5-3萬/㎡，據說精裝標準很高，我們認為，工作圈在河西的年輕剛需們可以考慮五橋這個價格窪地板塊。

02

祿口

價格指數：☆☆

難買指數：☆

過去一年，江寧祿口的新盤集中入市，板塊新房均價從1.2萬/㎡飆升至2萬/㎡。

在《南京祿口新城中心區（NJNBh020）控制性詳細規劃》中，整個祿口新城的功能定位為空港樞紐經濟核心區的重要支撐板塊、南京現代服務業的主要集聚平臺、宜居宜遊的典範品質地區。原本定位剛需的江寧祿口，頓時高大上了不少有沒有？

早期的朗詩、招商，後來的中駿、紅豆、中海，再到三巽、合景泰富、金基等，從近幾年開發商進入祿口的集中程度來看，板塊的受認可度還是蠻高的。

不過這裡由於生活配套有待完善、商品住宅開發過剩，新房去化遇到了瓶頸。但對有切實居住需求的買房人而言，當下祿口可供選擇的樓盤、戶型非常多，精裝、毛坯都有，還有一些現房銷售、拿房等待期短的樓盤，部分樓盤還有相應的折扣，不失為買入的好時機。

祿口主力樓盤一覽表

03

龍潭

價格指數：☆☆

難買指數：☆

距離南京市區約35公裡，處在寧鎮揚三市交界處的龍潭新城，這兩年頻頻賣地，出鏡率高。

根據總體規劃，龍潭新城未來將被打造成長江經濟帶重要的海港樞紐新城。規劃人口規模到2030年常住人口為35萬人，而城市建設用地2030年控制在52平方公裡。

在南京市規劃和自然資源局發布的《龍潭新城NJDBc011單元控制性詳細規劃》裡，龍潭新城迎來一攬子交通、教育、醫療等城建利好。

交通上，龍潭新城規劃有軌道線路1條，為寧揚S5號線，設於寧鎮公路和臨港路。該條線路開工在即，未來可與地鐵2號線、4號線換乘。龍潭過江通道，也是板塊的重要交通要塞，目前正在馬不停蹄建設中；醫療上，新增婦幼保健院1處，規劃床位數300床、保留龍潭老鎮醫院1處，床位數60床；教育上，規劃初中2處，小學5處，幼兒園7處。

去年，龍潭新城迎來供地大爆發。據統計，板塊內共賣出四幅涉宅用地，正榮、榮盛、孔雀城等品牌房企先後入駐板塊。

目前，板塊在售樓盤有創源龍樾、中駿東原璟閱、正榮悅東府。整個板塊內的人居產品以精裝交付為主，新房均價在1.75萬/㎡左右。

看完以上南京主流板塊的詳細分析，你心中有譜了嗎？這份2020南京板塊安家指南，請收好！