龍崗商務區基本成型 兩大板塊構築宜居新版圖

五象大道沿線板塊和濱江板塊構建龍崗宜居新版圖 本報記者宋延康攝    地鐵4號線貫通龍崗，計劃年底開通    本報記者賴有光攝    龍崗片區30號路東段（江灣路—龍崗大道）通車    本報記者程勇可攝

　　2008年，《南寧市龍崗片區控制性詳細規劃》出臺，讓位於邕江與八尺江匯合處的龍崗半島走上了蛻變之路。歷經12年發展，龍崗現已升級為「龍崗商務區」，不僅是南寧第三大商務區，成為南寧市級商業中心、五象新區商務次中心，還在相關規劃中晉升為南寧四大城市副中心之一，堪稱完美逆襲。

　　近年來，龍崗高速發展，片區房地產開發也漸入佳境。成片的高檔住區拔地而起，形成「四縱四橫」大路網格局，眼下江灣路至龍崗大道正式通車，更助力龍崗駛入快速發展新階段。尤其是地鐵4號線將修通到龍崗，五象火車站選址落戶龍崗，讓其成為擁有地鐵+高鐵的TOD板塊，區域價值將極大提升。在諸多利好加持下，龍崗成為南寧樓市熱點板塊，成為購房者持續關注的重點區域。 

　　龍崗全面「開掛」　高起點配齊「鐵路橋醫學商」

　　事實上，龍崗在五象新區發展的15年中，起步並不算晚，但常年徘徊在五象熱門板塊之外，以五象新區輻射區而存在，板塊價值被嚴重低估。業界似乎也更喜歡將龍崗稱為「五象東」，為的是藉助五象的發展提高龍崗在購房者心中的地位。

　　隨著五象大道、龍崗大道以及龍崗大橋、青山大橋等道路橋梁的建設，龍崗的區域面貌開始煥然升級。尤其是近五年，龍崗迎來高光時刻，住宅市場成交量開始明顯上漲。從萬達茂開業到青山大橋通車，從地鐵4號線設置龍崗站到五象火車站落址龍崗，從城市副中心到龍崗E街區規劃出臺，從江灣路全線通車至龍崗大道，到清坪大橋進入前期工作，龍崗的每一項配套都是城市重磅級的，可見其站位之高。

　　據邕寧區住房與城鄉建設局介紹，龍崗商務區已累計實現50個道路項目開工建設，五象大道、龍崗大道、新邕路、那造路等23條城市主次道路通車，另有19條道路部分竣工通車，基本形成了「四縱四橫」的道路交通網絡。值得一提的是，備受關注的龍崗30號路東段已在9月28日正式通車，這標誌著龍崗交通路網日益完善。這條東西走向道路，西接龍崗大道，東止江灣路，全長1.2公裡。它的貫通，有利於帶動沿線片區開發，對促進龍崗乃至五象新區建設具有重要意義。

　　生活配套方面，龍崗商務區共有33個商業配套、房地產、總部基地項目，另有4個鄰家廣場（3個竣工）、3個農貿市場（1個在建）、3家醫院、1個老年社區，基本能滿足片區居民生活需求。

　　教育方面，自去年成功引入哈羅禮德國際學校後，龍崗的教育資源日益豐富，且名校聚集，義務教育階段有城關二小龍崗校區、五象新區第三實驗小學、江灣路小學、民主路小學五象校區。中學則有邕寧民族中學、步雲中學、龍崗商務區中學、邕寧高中，還有南寧學院等高校，龍崗將著力以公立學校為主覆蓋全片區。

　　醫療方面，龍崗也不輸其他板塊，在建的有南寧市兒童醫院、廣西前海人壽醫院，南寧市第二社會福利院預計今年試運營，邕寧中醫醫院遷建工程獲批，邕寧區人民醫院已整體遷入龍崗新院區。

　　商業方面，除萬達茂外，龍崗還有寶能城市廣場、合景天峻廣場、威寧·龍崗北鄰家廣場等大型商城將逐步開業。值得一提的是，在龍崗E街區控規（修編）草案公示後，龍崗就有了「街區制」區域的新身份，簡單來說就是圍繞社區構建大型的商業中心。在「街區制」的模式下，龍崗商業業態將更加小型化、專業化、垂直化、就近化。「街區制」在龍崗興起，將在很大程度上推動區域、社區、商業等方面的發展，對於打造一個全新的區域形態具有重要影響。

　　樓面價破「8」　濱江板塊打造龍崗宜居新高地

　　硬核配套加身讓龍崗的後發優勢明顯，正因如此，龍崗有足夠的時間借鑑其他板塊的經驗來完善自身的規劃，最終實現超越；相比之下，龍崗擁有更多的土地資源可供雕琢，當其他區域已經逼近價值頂點的時候，龍崗還大有潛力可挖。

　　市場反應說明了龍崗的價值。今年3月25日，龍崗推出兩幅江濱地塊，佔地共77畝，地塊更臨近靈龜山公園，江景生態資源優越，吸引了包括龍光、彰泰、恆大、陽光城、榮和、金科等19家房企現場搶拍。最終藍光揮金9.43億元將其收入囊中，兩幅地塊折合實際樓面價分別為8217元/㎡和7088元/㎡，龍崗樓面價首次破「8」，土地溢價率達78.5%。

　　據不完全統計，在龍崗今年成交的地塊中，多幅優質地塊引發房企拿地大戰，單幅地塊參拍的房企數量從10～20家不等，競拍輪次最高超200輪。克而瑞數據顯示，2020年1—7月，龍崗板塊住宅用地成交建面53.61萬㎡，佔南寧市總成交9%。平均樓面價6856元/㎡，平均溢價率與去年同期相比，增長141%，龍崗土地價值持續釋放。

　　業內人士表示，龍崗地價突破8000元/㎡，未來這一帶的樓盤，單價大概率會達到1.5萬元+。此次刷新龍崗樓面價的地塊，位於龍崗東濱江板塊（江灣路附近），根據最新規劃，該板塊便是龍崗商務區核心。

　　記者從上周舉辦的「龍崗半島，五象新一極」區域發展對話會上獲悉，近年邕寧區開發的樓盤主要集中在龍崗板塊，龍崗已經成為投資置業的熱土，住宅用地從2006年的300多萬元/畝升至如今的1340萬元/畝。其中沿江灣路到蒲廟大橋一帶的邕江沿岸樓盤，是龍崗的一大熱點板塊。

　　據了解，龍崗板塊2019年吸引不少一線品牌房企進入，當年3月開始，龍崗沿江板塊商品住宅單價突破萬元。隨著板塊內金科·博翠天宸、龍光玖悅府、世貿金科博翠江山、彰泰江景灣、藍光芙蓉山悅等中高端盤的入市，龍崗濱江板塊改善產品逐漸在樓市中嶄露頭角，將進一步提升板塊人居價值。據邕寧區土地儲備分中心透露，目前龍崗已完成2600多畝土地徵收，下一步計劃推出商業商務辦公用地和總部辦公用地。而作為龍崗商務區核心的龍崗東濱江板塊，將是打造商務總部基地的首選。

　　「雙鐵」E街區組合　五象大道沿線成就人居價值走廊

　　除龍崗東濱江板塊外，龍崗西五象大道沿線板塊表現也非常搶眼。作為五象新區第一條門戶大道——五象大道被視為南寧的「黃金大道」，沿線樓盤被眾相追捧。尤其是在萬達茂輻射半徑約1公裡範圍內，新老樓盤的成交異常活躍。

　　今年底，地鐵4號線西段（洪運路站至楞塘村站）將開通運營，計劃待五象火車站建設後再開通東段（五象火車站至龍崗站）。這條貫穿龍崗的地鐵，已成為助推龍崗發展的強勁加速器。

　　此外，得益於龍崗E街區規劃——將在五象火車站北面建起2300多畝的集商務、商業、居住於一體的高鐵綜合配套服務組團，不僅讓龍崗成為繼鳳嶺北後又一個擁有「雙鐵」強樞紐的板塊，也讓五象大道沿線成為南寧又一條人居價值走廊。

　　規劃顯示，龍崗商務區E街區為那安快速路、五象大道、永福路、新邕路所圍合區域，規劃總用地約155.29公頃（2329.35畝），總人口1.6萬人，是龍崗商務區的重要組成部分。根據土地出讓計劃，未來龍崗E街區將規劃有6幅商業用地和1幅鄰裡中心商業用地，1公裡生活圈內擁有大型商業綜合體、鄰裡中心等。這一帶還將出讓不少商務、商業項目，其中不乏高度100米以上的地標項目，無疑將拔高龍崗商務形象。與此同時，E街區的教育資源也相當給力，將規劃設置1所42班小學、1所15班幼兒園、1所9班幼兒園，服務半徑覆蓋整個組團。

　　目前，板塊內有龍光玖瓏灣、東鼎雍和府等樓盤，可以設想，未來五象大道龍崗段，至龍崗大道範圍，還將會有多個高端住區出現，成為兼具投資和自住的人居價值走廊。

　　江灣路連通龍崗大道　中高端項目集中入市增倉「金九銀十」

　　隨著龍崗區位價值的不斷上漲、配套逐步落地，龍崗已經成為品牌房企深耕五象新區的重要一環，目前已進駐多家大牌房企，龍光、金科、彰泰、中海、大唐、萬達茂、萬科、中國鐵建、寶能、陽光城、藍光、重慶銀河等均在龍崗有代表項目。

　　今年以來，龍崗土地市場持續高熱，房價也較10年前翻了一倍多。克而瑞數據顯示，龍崗商品住宅均價在2011年為5095元/㎡，2020年1—7月達到10858元/㎡，在7月27日—8月2日當周達到12652元/㎡。2017年至2019年，龍崗板塊連續3年「霸佔」南寧板塊成交TOP1。

　　進入9月，龍崗多個新盤亮相和開盤，為龍崗樓市注入強勁動力。其中，商務區E街區五象大道沿線板塊的龍光玖瓏灣，首期開盤當日就勁銷4億元，取得不俗的銷售業績。此外，龍光9月還新推出在南寧的第32個樓盤——龍光玖悅府，位於龍崗濱江板塊八尺江畔，是龍光高端品類「玖系」在龍崗的第三個項目。在此之前，該板塊還有金科、大唐、彰泰聯合打造的濱江錦灣已經亮相，將於近期開盤，而銀河江灣明珠最快將於10月後面市。

　　在龍崗濱江板塊的大唐盛世旭輝府近期迎來首開，藍光高端盤芙蓉山悅也計劃於近期開盤，另外還有世茂金科博翠江山、金科·博翠天宸、彰泰江景灣、中海哈羅學府等新老樓盤在售，產品以洋房+高層為主，主力房價12000～15000元/㎡。據不完全統計，目前龍崗板塊在售商品住宅項目超25個，戶型產品主要為70～140㎡以上三至四房。

　　就在龍崗新項目集中入市之際，備註關注的龍崗30號路東段已經正式通車。它的貫通，有利於帶動沿線片區開發，對促進龍崗乃至五象新區建設具有重要意義。

　　從五象大道、江灣路、龍崗大道再到青坪大橋、五象火車站，龍崗在路網方面的優勢顯而易見，代表著觸手可及的便捷生活方式。對此，龍光南寧公司品牌負責人表示，龍崗規劃為南寧四大城市副中心之一，配套設施逐步到位，交通瓶頸逐漸打通，區域價值得以體現，如今推出的樓盤價格將使購房者的利益最大化。搶在龍崗發力之際「上車」，不失為明智之舉。

　　（王芳）