來源： 樓面
作者|不聞啊
小而精很重要。
就像在住房的選擇上，大面積往往意味著寬鬆舒適，但綜合種種，比如房價、戶型、實用性等多方面，大面積段的住宅不見得是能住出幸福感的最優選（別槓，豪宅除外），反而一些設計得當的小面積段產品，更能讓人舒心愜意。而這就是今天要跟大家討論的話題。
什麼面積段的房子適合你？
江湖上有個不成文的算法——三代計算法，是根據公式來計算家庭住宅所需面積，雖然沒有具體依據，看了下結果，倒也合理。
算法的具體內容是：夫妻以50-60平米計算，學齡前的小孩是10平米，小學至高中的小孩是每人15平米，大學的小孩和老人每人20平米。按照標準根據家庭人口結構和年齡，就能算出家庭住宅所需面積。
比如一個三代同堂的家庭，一對夫妻，加兩位老人和一個4歲的兒童，則這個家庭所需的面積為：60+（20*2）+10=110平米。
除了根據人口結構來計算所需住宅面積，另一個決定住宅面積的就是經濟因素了。
根據中國現在的房價現狀，大多情況下，我們沒有「人有多大膽，地有多大產」想買多大買多大的選房條件，而是只能根據自身的經濟水平量力而行。
一般來說剛需家庭，三口人60-70平米的兩房，三代同堂80-90平米的小三房，家庭成員有獨立居住空間就很好了，在保證房間數量的前提下，經濟侷促就壓縮房屋面積，在承受範圍內選擇對應的戶型產品。
改善家庭，則是在剛需房產面積基礎上，增加30-40平米的空間，經濟條件寬裕，則可以選擇更大的面積，通常改善住宅面積在120平米以上。
不同面積段怎麼買？
人生的不同階段對應不同的需求，很少有家庭是一步到位購置面積充足的住宅，或是一套住房居住一輩子。
那麼對應的，我們在購買時就要考慮房屋的增值保值屬性，以及流通屬性。
與增值保值屬性關聯的因素很多，比如地段、物業、學區、交通等因素，相同面積的幾套住宅，首選附加優勢屬性更多的那一套。
因為多數情況都會遇到房產置換，所以我們主要看一下流通性。
前些年的房產市場上，兩房的戶型是主力的流通戶型，其次是三房戶型。
但隨著時間推移，越來越多的改善需求被釋放出來，近年來三房戶型的產品漸漸成為市場主力，特別是在二三四線城市，三房的需求明顯增加，而房價偏高的一線城市，增長相對平緩。
與之對應的，就是不同的住宅面積段。從統計數據來看，70-90平面積段的住宅成交數據在逐年降低，而100-140平面積段的成交不斷攀升，這就說明三房及四房戶型的需求和流動性在上升，且三房產品尤為明顯。
圖源水印
由此可見，目前的市場上，三房產品已經逐漸取代兩房成為市場主流。
考慮置換需求，在一線城市兩房和三房需求相當，資金有限選兩房，有能力則建議直接購買三房產品；二線及以下城市，首選三房產品，在主流成交面積段內，有大買大，或選擇空間功能更完備的戶型（乾濕分離、玄關等）。
在市面上流通的主流面積段中，我們還可以繼續篩選，挑出更具性價比的房產面積。
上面說到，兩房產品小面積性價比高，且因為面積不大，在二手房流轉過程不會因為面積產生稅費差異，而三房及以上產品，多會由於面積差異在交易中需要承擔不同幅度的稅費。
而同樣因為房價抬升，雖然市場主流面積段在向100-140平變化，但同為主流的三房產品卻在敏感的價格面前，越來越多的以九十平以內精緻且功能完備的小三房形式出現，尤其是那些卡在89平米的戶型。
如果是購房者的首套房屋，一套89平米的三房戶型，既面積合理充沛，又可以享受到首套契稅1%的繳納比例，在房價動輒幾百上千萬的一線城市，單是契稅就可以省下大幾萬，同時又具備較好的流通屬性，如果再兼備一些有利的配套因素，就非常具有性價比了。
結
涉及數據，建議比較瑣碎，結尾就針對以上，做幾點總結：
1.家庭合理房產面積根據人口結構確定，兩房買主流面積70平米左右，三房買90-100平。
2.三房產品呈取代兩房成為市場主流之勢，一線城市兩房仍可以買，但三房潛力更大，二線及以下城市買100-120平三房最佳。
3.89平米的三房產品兼備功能和流動性，可作為剛需置業首選。