來源：吉屋網 發布時間：2021-01-14
上次我們了解了什麼是建築面積，今天我們繼續來說是公攤面積。現在國內買房一定會有公攤面積，網上關於公攤面積來源的說法有很多，據說是從香港傳過來的，全世界只有中國內地和中國香港地區使用公攤面積計算房屋面積。公攤面積從購房者角度來說是有點吃虧的。因為這些面積不屬於自己，還要付很多錢，但是換個角度想居住的舒適度也是很重要的。
一、什麼是公攤面積
公攤建築面積是指由整棟樓的產權人共同所有的整棟樓公用部分的建築面積。它與套內建築面積之和構成了一套商品房的建築面積。
二、公攤面積範圍
一般公攤面積包含以下幾個：
1、電梯井，尺寸是按照電梯選型來確定的，井壁上安裝電梯軌道和配重軌道，預留的門洞安裝電梯門；
2、結構，包圍樓梯的建築部件（如牆或欄杆），同時它是一個相對獨立的的建築部分，聯繫整個建築的交通運輸；3、變電室，小區的電力系統中對電能的電壓和電流進行變換、集中和分配的場所；4、設備間，設備間是在每一幢大樓的適當地點設置電信設備和計算機網絡設備，以及建築物配線設備，進行網絡管理的場所；5、公共門廳，進入住宅後的一個較大公共空間，屬於室內空間，採暖和製冷要求一般按建築物功能要求設置；6、過道，住宅套內使用的水平交通空間；7、值班警衛室，設在小區大門口一側的門房，警衛室外門口處還有升降欄杆；8、共用牆體，住宅主體承重結構部位（包括基礎、內外多層建築一般是指層數在6層左右磚混結構的建築，其參與公攤部分的面積包括外牆水平投影的1/2，樓梯，樓梯間，為住戶提供服務的物管用房（熱交換站、水泵房、配電室等）。
根據我國法律規定以下範圍不能作為公攤面積
1、作為人防工程的地下室
2、高層低於2.2米的夾層、技術層、地下室、架空層;利用引橋、高架路、高架橋、路面做頂蓋建造的房屋;
4、與房屋室內不相通的房屋伸縮縫;活動房屋、臨時房屋、簡易房屋、房屋天面上屬永久性建築的樓梯間、水箱間、電梯機房。
5、層高在2.2米以上的部位，按其外圍水平投影計算面積;層高小於2.2米的部位，不計算建築面積;
6、屋頂為斜面結構房屋，層高在2.2米以上部位，按其外圍水平投影計算面積;層高小於2.2米的部位，不計算建築面積。
7、此外，挑樓、全封閉的陽臺面積，按其外圍水平投影面積計算;未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算，露臺不計算建築面積。
三、公攤面積如何計算
公攤面積計算公式：
1、建築面積＝套內建築面積＋公攤面積；
2、公攤面積＝公攤係數×套內建築面積；
3、公攤係數＝建築總公攤面積／總套內建築面積；
4、套內建築面積＝套內使用面積＋牆體面積＋陽臺面積。
四、公攤面積多大才比較合理
不同的住宅性質，所產生的公攤面積和公攤率也是不同的，根據現在市場上常見的幾種住宅，可以參考以下4種情況。
1、7層以下的住宅的公攤率是7％—12％
多樓層建築的樓層數指得是在6層左右的磗混合的建築，而其他的公攤部分的面積也包括外牆的水平投影的二分之一樓梯、樓梯間以及為每位住戶所提供的服務業務的用房（熱水交換站、水泵房、配電室等等）。一般情況下，這些會佔我們住房建築面積的13％—18％。
2、7層—11層的住宅的公攤率是10％—16％
一般情況下，小高層的公攤率取決於各樓盤的自己本身情況來決定的。因為，不同的小高層樓房的公攤是有差異的。如果在地下沒有設備用房，而在底層也沒有任何商鋪和底層架空的情況下，小高層的公攤係數是在10％—15％之間的。而帶有電梯的小高層住戶，公攤的係數在15％—20％之間。
3、12層—33層的住宅公攤率為14％—24％
根據建築規模的不同，高樓層的建築一般都會在25層—33層之間。而且，高樓層的住宅也是樓梯高度最高的。而且，高樓層的建築除了有電梯和電梯前室所佔用的空間之外，安全通道的樓梯也佔用了很多的空間，還有「管道井」、「強電井」以及「弱電井」等等，許多公用的設備也都佔用了很多的空間。所以，高樓層的建築，樓層越高，公攤面積就越大。
4、別墅類型的住房的公攤率是1％—8％
別墅類型的住房包括地下樓層在內的，最多三層樓房的獨棟住宅的形式，其中帶室內的車庫。一般來說，獨立的別墅是沒有公攤面積的，而聯體的別墅有比較少的公攤面積。
五、哪些因素影響公攤面積
1、房型結構（幾梯幾戶）
例如一梯二戶可能與一梯多戶需要分攤的公用面積相差不了多少，但是每一層的戶數增加了，則分配到每一戶的公攤面積就減少了。
2、樓盤形態
樓棟的樓層高度越高，則公攤越大。
3、物業類型
一般來說板式得房率高，疊式次之，點式則較低。
4、公共活動區域大小
一般來說，高品質的物業多建有高挑大堂，寬敞電梯、室內車庫，公共設施、走廊越多、面積越大公攤就越大。
六、公攤面積騙局揭露
1、別盲目追求低公攤雖然公攤面積需要購房者來買單，但是公攤與居住舒適度息息相關，所以不能一味最求低公攤。追求低公攤就需要犧牲住宅品質。購房者更應該注意的是購房前要看開發商是否按規定公示了項目公攤比例，並實地查看住房公共區域是否設置合理，在籤訂購房合同時也要注意是否註明了公攤面積。2.「零公攤」的銷售噱頭不可信一些開發商打出「零公攤」的銷售噱頭，即通過送入戶露臺等方式，將送的面積「對衝」公攤面積。但國家對哪些面積要計入公攤已經有明文規定，因此真正意義上的「零公攤」住宅是根本不存在的。