摘要
【買100平米房子只得70平米 「公攤面積」有望取消！房價會被推高嗎？】近日，住建部官網發布38項住建領域全文強制性工程建設規範公開徵求意見的通知，涉及住宅項目規範、非住宅類居住建築項目規範等38份規範的修改。
近日，住建部官網發布38項住建領域全文強制性工程建設規範公開徵求意見的通知，其中提到了住宅建築應以套內使用面積進行交易，未來「買100平米房子只得70平米」現象或將終結。
取消「公攤面積」？
近日，住建部官網發布38項住建領域全文強制性工程建設規範公開徵求意見的通知，涉及住宅項目規範、非住宅類居住建築項目規範等38份規範的修改。
而最大的亮點是，其中的《住宅項目規範(徵求意見稿)》指出，住宅建築應以套內使用面積進行交易，據稱這也是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應由套內面積來進行交易。根據住建部官網，此次公開徵求意見的意見反饋截止時間為2019年3月15日。
什麼是公攤面積？
目前，對於我國大部分省市來說，購買的房屋面積包括兩個部分：套內面積+公攤面積。
其中「公攤面積」的內容，包括以下兩大部分：
第一部分包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建築面積等；
第二部分包括：樓宇(套)與公共空間之間的分隔，以及外牆(包括山牆)牆體水平投影面積的50%。
那麼套內面積是指什麼呢？
根據2000年8月1日實施的《房產測量規範》GB/T 17986.1-2000國家標準規定：房屋套內建築面積由房屋套內使用面積，套內牆體面積，套內陽臺建築面積三部分組成。
有觀點認為「公攤面積」的概念就是源自香港。但是從2013年1月1日起，香港就已告別「公攤面積」時代，開始實行住宅物業銷售新規，要求二手房銷售先行提供「實用面積」。而2013年4月29日，香港《一手住宅物業銷售條例》正式推出，新規擴展至新房。
「公攤面積」飽受質疑
《住宅項目規範(徵求意見稿)》指出，公攤面積是居民關注的焦點問題，關係到每個住宅用戶的切身利益。目前，我國住宅建築主要以建築面積進行交易，這樣會出現同一項目的建築面積相同而套內使用面積不同的問題，以此加劇「公攤面積傷民」的矛盾。
去年，新華社一篇《買100平方米的房子只得70平方米，這麼坑的「公攤面積」到底怎麼來的？》的文章質疑該制度的不合理。那麼，公攤面積到底不合理在哪裡呢？
從進入商品房時代開始，中國房地產交易就採用的是套內面積加公攤面積的計算方法。而這種計算方法也一直飽受爭議，質疑主要圍繞以下幾點：
一是公攤面積的計算標準很模糊，現實測量較難，開發商的彈性操作空間較大。這使得「公攤面積」實際成為房屋交易當中的一個隱性黑洞，甚至引發消費者的訴訟。
二是按公攤面積計價，放大了市場交易的公平焦慮。比如，兩套總價一樣、產權面積一樣的房屋，很可能因為公攤面積不同，導致購房者實際獲得的使用面積相差很大。
三是現實中存在開發商、物業公司私自將公攤設施賣出或租賃的情況，損傷了業主權益。
若「取消公攤面積」將有什麼影響？
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受媒體採訪時表示，全國統一套內面積進行交易，發揮了房住不炒的導向，從購房者的角度，在買房的時候，少了一個顧慮。這一次住建部的規定，具有很大的變革，可能會使一些房地產稅，包括一些跟房屋交易面積掛鈎的制度發生變革，對於財政稅收、相應的計稅標準等都是積極的。
中原地產首席分析師張大偉則認為，是否套內計價對於購房者實際購房成本基本無影響，主要影響的是部分打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發商。另外，對於購房者而言，物業費等因為建築面積衍生的收費也有可能降低。
他同時表示，公攤面積並不是越小越好，不計入面積價格，意味著開發商同樣可以提高套內單價，另外如果開發商過度擠壓公攤，會導致社區品質下調，包括樓道、會所、大堂等公共面積縮水。另外，這只是一個工程建設規範公開徵求意見，距離正式文件還很遙遠，即使成為正式文件，也不確定是建議標準還是規定強制標準。
重慶早已「取消公攤面積」
據了解，重慶是目前內地唯一實行以套內面積計價售樓的城市。早在2002年，重慶市人大常委會就以地方法規的形式，首次對商品房的計價方式做出明確規定和要求。2002年6月，重慶人大常委會通過了《重慶市城鎮房地產交易管理條例》，要求：商品房現售和預售，以套內建築面積作為計價依據，商品房買賣合同及商品房權證應當載明共用部位及設施。
該條例於當年8月1日施行，宣告重慶在全國率先強制施行商品房銷售以「套內建築面積」計價的政策，不按這一計價依據銷售的開發商，將由房地產行政主管部門責令改正，並處以商品房交易金額5%~10%的罰款。
談及重慶為何要做強制改革商品房計價方式的「先驅」，時任重慶國土資源和房屋管理局市場處處長曾強在接受媒體採訪時說：「最大的目的在於讓消費者明明白白購房，最大限度地減少房地產交易糾紛，保護購房者的合法權益。」
據相關媒體稱，重慶房產廣告中會明確標出「套內單價」和「建面單價」兩種價格。以兩種方式計算下來總價相差無幾，但是這麼做消費者在比較各個樓盤的價格時，可以單純比較居住價格，而不被公攤面積所迷惑。
本文僅供投資者參考，不構成投資建議。
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(責任編輯：DF064)