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「買100平米房子只得70平米」現象
有望終結？
近日
住房和城鄉建設部公布的
一項新規徵求意見稿顯示
「住宅建築應以套內使用面積進行交易」
房地產交易將正式告別「公攤面積」
這一事件成為最近的輿論焦點！
詳細查閱
建築面積由套內建築面積與公攤面積組成，在建築面積一定的情況下，公攤面積將影響套內建築面積。公攤面積大，則套內建築面積小，也進而影響到名義得房率，因為名義得房率等於套內建築面積除以建築面積，所以，公眾廣泛關注公攤面積，實則是關注得房率。
那麼，江門住宅的得房率究竟如何？
市民該如何理性看待得房率？
記者採訪了多位業內人士。
01
釋疑：得房率主要與哪些因素有關？
什麼是得房率？據合璟華富地產總經理黃錦康介紹，得房率分為兩種，即名義得房率和實際得房率，其中，名義得房率按照不動產測繪標準計算，由套內建築面積除以建築面積。各個城市的標準差不多，比如：陽臺算一半，而露臺不算。同時，地板到頂部的淨高少於2.2米的地方不算面積，比如飄窗，還有別墅的樓梯間等，而實際得房率往往要高於名義得房率，因為它會在套內建築面積的基礎上加上贈送面積，典型的如陽臺、入戶花園，花池等。
02
那麼，影響得房率的因素重點又有哪些？
廣州大學房地產研究所所長、房地產專業首席教授及廣東省房地產業協會專家委員會委員陳琳指出，由於我國建築物採用國家通用的建築標準，其得房率的高低，和地域關聯不大，而主要取決於另外兩點：一是樓層高度。根據測繪經驗值，高層建築的名義得房率（沒有包括贈送面積，以不動產證上的數據為準）往往在80%以下，而多層建築的名義得房率可以接近90%。這很容易理解，因為高層建築需要的設施相對更多，比如電梯，樓層越高，往往配備得越多。同時，防火設備等配套等也會更多；二是看建築物類型。一般而言，住宅的得房率要遠高於辦公樓，這也很容易理解，畢竟辦公樓所要求的公共空間佔比更大。
珠海左岸控股有限公司董事長李炳亮則表示，住宅的得房率，與非電梯還是電梯房、標準層幾部電梯、標準層幾戶、戶型是大戶型還是小戶型、住宅裙樓是否有架空層，以及是否有不使用住宅電梯的商業或辦公層等有關。一般來說，多層住宅的名義得房率在85%—92%左右，11層帶一部電梯的在80%—85%左右，12層到30層左右的，大約在75%—82%左右。
03
聲音：江門得房率優於一二線城市
黃先生在保利大都會購買了一套住宅，其資料寫到：該商品房的房產測繪機構為江門市國土測繪大隊，其建築面積共143.22平方米，其中套內建築面積115.53平方米，分攤共有建築面積27.69平方米，據此算出，名義得房率約80.7%。
這一數值在江門處於怎樣的水準？帶著這一問題，記者隨機採訪了市區10多個樓盤，梳理其銷售顧問的回覆不難發現，由於在售的多為高層住宅，其名義得房率一般為78%左右，而實際得房率（加上贈送面積）在92%左右。
「江門大致是這樣的水平。」裕隆基地產總經理楊東卉舉例來說，一套100平方米的住宅，套內建築面積大約是80平方米，那麼，其名義得房率為80%。如果算上贈送的10平方米，其實際得房率則為90%。
但也有個案。一名不願透露姓名的業內人士表示，江門有的高層住宅項目的得房率較低，不到75%，其中不乏大品牌開發的項目。
業內人士指出，縱向來看，由於江門的住宅重點由多層住宅轉向高層住宅，得房率呈減少趨勢，但橫向來看，江門的得房率又高於一二線城市，因為一二線城市對居住品質的要求相對較高，標準層的戶數要求相對嚴格，同時對公共空間的分攤比例容忍度較高。
「深圳的得房率基本在75%—80%之間。」樓市分析師馮景全進而解釋說，由於深圳商品房普遍定位較高，入戶大堂、公共配套等做得比較高檔大氣，公攤面積佔比較大。以南山華潤城為例，定位高端，得房率為75%左右。
04
建議：得房率應合理看待，並非越高越好
曾有媒體發表調查文章《買100平方米得70平方米：公攤面積7大亂象》指出，在當前全國房價企穩的情況下，部分房地產開發商為獲利，頻頻打起住房公攤面積的主意。
「其實開發商在公攤面積上的牟利不多，更多的是想辦法『偷面積』給業主使用。」美智地產總經理湯建軍舉例說，通常的陽臺計算一半面積、空中花園不計算面積、飄窗甚至是花槽等都利用起來，以提高客戶的實際使用率，也使得實際得房率增高。
黃錦康的說法與湯建軍的說法大致一致：在目前江門的政策下，開發商「偷面積」只是為了讓客戶得到更大的實際得房率，因為開發指標是以建築面積來計算的。在規劃電子報批環節，開發商不可能通過「偷面積」來獲取更多的可售面積，所以只能在實際得房率上花心思，將其提高，讓購房者享受更多的贈送面積，讓自己的產品更有競爭力。
很多市民之所以關注公攤面積是否透明，實則是關注得房率，但業內人士建議，得房率合適、合理就好。
楊東卉解釋說，在贈送面積一定的基礎下，如果要提高得房率，意味著公共面積就會被壓縮，入戶大堂、樓梯等變差，而公共走廊、電梯等配套會不太完善，居住品質無疑將受到影響。
「盲目追高得房率，是沒有意義的。」湯建軍認為，公攤面積作為業主的使用空間，有其實用意義。如果為了減少公攤面積，減少應有的電梯數量，那麼上下班高峰期，業主就要長時間等電梯；如果將過道、走廊造得非常狹窄，業主搬家時，搬運家具、大家電等大宗物品就會很不方便等，整體居住舒適度也會大打折扣。
「住宅建築應以套內使用面積進行交易」引熱議
權威人士：此舉易於住戶自行測量，
進而實現「所見即所得」
「住宅建築應以套內使用面積進行交易」，住房和城鄉建設部日前公布的一項新規徵求意見稿顯示，房地產交易將正式告別「公攤面積」。近一年來輿論密切關注的「買100平方米房子只得70平方米」現象有望終結。消息一出，引發國人廣泛關注，江門市民亦不例外。
記者隨即採訪了10多位市民，並對該消息的網友留言梳理發現，部分市民認為這一消息的實際意義有限，因為「在總價不變的前提下，計算方式發生變化，只會導致單價提高，羊毛終究出在羊身上。」還有部分市民歡迎此舉，認為這有助於消費者明明白白消費。
公說公有理，婆說婆有理。
那麼，權威說法是怎樣的？
據新華社報導，承擔《住宅項目規範（徵求意見稿）》起草工作的中國建築科學研究院有限公司回應稱，「住宅建築應以套內使用面積進行交易」這一條款的提出，主要考慮是從技術角度規範住宅面積的計算規則。按照國務院相關通知中「提高標準國際化水平」的要求，此次規範徵求意見稿中擬將住宅交易的面積統一按套內使用面積計算。
中國建築科學研究院有限公司相關負責人24日接受新華社記者採訪時回應：一是解決套內建築面積相同而住戶使用面積不同的問題，由於我國地域差異大、住宅結構類型多等因素，造成住宅牆體厚度不同，導致套內建築面積相同的情況下，而套內實際可使用面積不同；二是解決住戶使用面積不透明的問題。按套內使用面積進行計算，易於住戶自行測量，實現「所見即所得」，而按套內建築面積計算，在沒有專業支撐的情況下難以做到。可以說，從技術角度明確按套內使用面積交易，一定程度上有利於消費者權益的保護。
來源：整理自江門日報，記者周春鋒
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