1.導讀
今日，溫州市舊城A-23b地塊由保利浙南房地產開發有限公司（保利）競得，成交價53981萬元+競配5400㎡人才住房，成交樓面價18004元/㎡，溢價率29.5%（封頂）。剖除配建人才建面並以0.7倍計其地價後，計得實際樓面價約19033元/㎡。
這宗地所在的城西，算得上是今年以來溫州市區的「風雲板塊」。
無論是中央塗一片，包括玉錦麟、桂語江南、天境在內的一眾新品，還是黃龍、廣化片的鹿城之光、江濱ONE，以及九山的金茂府，一眾樓盤「扎堆」入市，斷供數年的城西一時間風起雲湧。
更重磅的消息，當然還是集鹿城行政副中心+實驗中學雙學府+集新未來社區於一體的黃龍商貿城地塊，歸屬其中的2個樓盤——未來城壹號和未來視界也已經攜手亮相。
集新未來社區示意圖
一邊是集中爆發的重磅區域利好，一邊是天量供應的劇烈市場競爭，這宗僅20畝的「袖珍」地塊最終以高價成交，究竟是說明了房開對城西板塊發展的信心，還是下半年市區土地市場接近斷供後、只能跟風「哄抬」的無奈？
2.地塊信息
地塊區位示意圖
性質：城鎮住宅用地，兼容零售商業、餐飲用途，不含安置房
區位：甌海大道與建中街交匯處
出讓面積/容積率/建築面積：13628㎡/2.2/29982㎡
起始總價/起始樓面價/封頂樓面價：41681萬元/13902元/㎡/18004元/㎡
住宅限高：54米（住宅建築須高於24米）
外立面造價：主體外牆選材真石漆、金屬漆或金屬板，造價不低於150元/㎡；
3.地塊點評
從大區位上來說，該地塊雖然與城西一眾鹿城區樓盤相鄰，卻獨屬於甌海區景山街道，在行政區劃上存在一定劣勢。
地塊與集新未來社區的聯繫較為緊密，西側約450米即至，雖然不如江濱ONE隔馬路相望來得親近，但和中央塗一眾樓盤、以及偏南的鹿城之光比，這個距離也算相當便捷了。
要注意的是，由於集新未來社區體量龐大，包含眾多大體量樓盤在內，預計實驗中學雙學府未來的招生規模僅限集新未來社區就已經「供不應求」了。周邊樓盤在學區劃片上想得利，估計是指望不上；更不必提這塊地還屬於甌海，那就徹底「沒戲」。
實驗中小學集新校區示意圖
但包括9大未來場景、TOD公交中心在內的諸多城市配套，卻是與整個板塊共享的，未來去買個菜、做個體檢、通勤甚至就近上班，都比較方便。
從小區位上來說，該地塊周圍既有將軍組團、新橋頭住宅區、景山勤奮小區等大量老舊社區，也有將軍華府、萬科城市之光這樣少數面貌較新的新社區，整體的城市面貌較為陳舊，和鹿城路以北相比還是略有差距。過幾年相鄰的集新未來社區集中交付後，會有很大改善。
地塊實景圖
南側是大名鼎鼎的景山公園，相距不過二三百米，閒來有興致時出門逛逛還是非常方便的。另一方面，據地圖上來看，地塊西南側約150米存在烏巖道院，東南側約500米冒出聖三一堂，東南側約650米又是淨社寺和萬神宮，這些宗教建築或構成一定的負面因素。
部分不利因素示意圖
地塊雖然體量較小僅20畝，但本身也有亮點，即低至2.2的容積率，以及24-54米的建築限高，預計未來以8-18層的洋房或小高層產品為主，得房率較高，可以爭取一定溢價。
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