寶能強勢進駐板橋!今天南京拍出5幅重磅地塊,河西南地價重回4萬+

4月最後兩天，南京連續兩場土拍，熱度爆表！

繼昨天成功出讓5幅地塊後，今天（4月30日）南京又拍出5幅重磅地塊，涉及河西南（2幅）、南部新城（2幅）、板橋（1幅）等板塊，總用地面積超56公頃，起拍總價達212.1億元。

這5幅地塊全部為涉宅地塊，其中2幅純宅地塊來自河西南黃金地段，關注度非常高，競爭也最為激烈。

先來看今天的土拍結果：

經過113輪鏖戰，萬科以總價43.5億元斬獲河西南G10地塊，樓面價40196元/㎡，溢價率35%；

經過108輪競拍，融創以總價40.1億元摘得河西南G11地塊，樓面價40260元/㎡，溢價率36%；

僅1輪報價，華夏幸福以底價63億元拿下南部新城G12地塊，樓面價9968元/㎡；

僅1輪報價，金地商置以底價68.7億元拿下南部新城G13地塊，樓面價13659元/㎡；

經過191輪激烈競價，寶能以最高限價27.1億元競得板橋G14地塊，樓面價15253元/㎡，需自持租賃住房21200㎡，溢價率45%。

土場土拍簡評：

今天出讓的河西南G10、G11兩幅地塊，像極了區域內金茂府的兩幅地塊。G10、G11地塊僅隔一條雙閘路，但位置比金茂府更佳，而且這兩幅純宅地的鄰居就是南京單價地王盤——葛洲壩中國府。

實際上，此次河西南G10、G11地塊成交樓面價雙雙破「4」，地價並不誇張，比葛洲壩中國府45213元/㎡的樓面價，便宜了約5000元/㎡。值得注意的是，G10、G11地塊地價超4萬/㎡，意味著繼葛洲壩中國府之後，河西南地價重回「4萬+」，這足以說明開發商對於河西南未來的房價預期很高。

南部新城G12、G13兩幅塊地都是底價成交，這是南部新城推出的首批機場跑道沿線的涉宅地塊，地塊位置相當好，雖說均是底價成交，但是起拍總價都在60億元以上，地塊總價不便宜。要知道，G12、G13地塊出讓條件十分嚴苛，要求做好與地鐵的銜接工作。

今天唯一一幅觸頂最高限價的地塊是板橋G14地塊，該地塊位於板橋新城核心區域，緊鄰板橋現任地王項目宋都柏悅府（樓面價15453元/㎡）。如果算上自持的租賃住房面積，G14地塊的實際樓面價已經超過了宋都柏悅府的地價，可謂板橋新的「隱形地王」。

有業內人士指出，寧蕪鐵路外繞工程確定，讓長期地鐵不通達而價值被限制的板橋新城，煥發出全新的市場價值，寶能經過3個小時廝殺，以觸頂最高限價+自持租賃住房21200㎡的方式，強勢殺入板橋，充分表明了房企對於板橋新城的價值預期。

1

樓面價40196元/㎡ 萬科斬獲河西南G10地塊

經過113輪競價，萬科以總價43.5億元斬獲河西南G10地塊，樓面價40196元/㎡，溢價率35%。

河西南G10地塊為建鄴區河西南部4-1-A地塊，東至友誼街，南至雙閘路，西至規劃紅菱街，北至揚子江大道。總用地面積45091.83㎡，出讓面積45091.83㎡，用地性質為二類居住用地，容積率1.0＜Far≤2.4，限高80米。

G10地塊出讓條件：

（1）地塊內允許布置不超過地上總建築面積5%的商業配套用房。

（2）該地塊裝配式建築面積比例100%，建築單體預製裝配率≥50%，不享受容積率獎勵政策。

（3）地塊競價達到最高限價時停止競價，改為在本地塊內競爭人才房建築面積，面積最多者競得。人才房建成後無償移交給河西新城管委會。

2

樓面價40260元/㎡ 融創摘得河西南G11地塊

經過108輪競價，融創以總價40.1億元摘得河西南G11地塊，樓面價40260元/㎡，溢價率36%。

河西南G11地塊為建鄴區河西南部4-1-B地塊，東至友誼街，南至鄴城路，西至規劃紅菱街，北至雙閘路。總用地面積38308.26㎡，出讓面積38308.26㎡，用地性質為二類居住用地，容積率1.0＜Far≤2.6，限高100米。

G11地塊出讓條件：

（1）地塊內允許布置不超過地上總建築面積5%的商業配套用房。

（2）該地塊裝配式建築面積比例100%，建築單體預製裝配率≥50%，不享受容積率獎勵政策。

（3）地塊競價達到最高限價時停止競價，改為在本地塊內競爭人才房建築面積，面積最多者競得。人才房建成後無償移交河西新城管委會。

G10、G11地塊僅隔一條雙閘路，地段優越，位於河西南部地區最北端——河西商務商貿和高品質住宅的聚集區。地塊配套成熟，靠近地鐵S3號線平良大街站、有軌電車友誼街站，還緊鄰規劃地鐵9號線，和揚子江大道、河西大街、江東中路共同形成快捷出行體系。

周邊生態環境也很不錯，青奧村公園、濱江風光帶、長江，景觀資源優越；毗鄰在建的華僑城歡樂海岸、兒童醫院河西院區、青奧村廣場、青奧村小學、伊頓國際學校等優質公共生活配套資源。

3

總價63億！華夏幸福拿下南部新城G12地塊

僅1輪報價，華夏幸福以底價63億元拿下南部新城G12地塊，樓面價9968元/㎡。

南部新城G12地塊為秦淮區紅花街道機場路以南、國際路以東地塊，東至規劃冶修二路，南至規劃機場路，西至規劃國際路，北至規劃機場路。總用地面積269359.61㎡，地上出讓面積180576.96㎡，地下出讓面積88782.65㎡，用地性質為商辦混合用地、商住混合用地、二類居住用地，綜合容積3.50，限高150米。

G12地塊出讓條件：

（1）A、B、C分區在保證開發總量、各類建築面積與建築高度不變的前提下，容積率可在三個分區之間進行總量平衡轉移，容積率可轉移幅度不大於30%。轉移後，單個分區建築密度≤65%，綠地率≥10%。D、E、F分區在保證開發總量、各類建築面積與建築高度不變的前提下，容積率可在三個分區之間進行總量平衡轉移，容積率可轉移幅度不大於10%。轉移後，綠地率、建築密度指標不變。

（2）D、E、F、G分區住宅建築高度≥35米。A、B、C分區商業建築面積佔地上總建築面積不小於80%，可在A、B、C分區之間總量平衡轉移。D分區商辦建築面積佔地上總建築面積不小於75%，E、F分區商辦建築面積佔地上總建築面積不小於35%，其中D、E、F分區商業建築面積佔地上總建築面積不大於5%，可在D、E、F分區之間總量平衡轉移。G分區商業服務配套設施不得大於地上總建築面積的3%。A、B、C、D、E、F分區不得設置酒店式公寓。

（3）H分區地面為特色街巷及綠地，地下為B1商業用地,地下空間出讓；I、J分區地面為特色街巷，地下為S9其他交通設施用地,地下空間出讓；K分區地面為城市道路，地下為S9其他交通設施用地,地下空間出讓。出讓地下空間應符合地鐵建設、綜合管廊建設、綠化種植、市政管線敷設、南部新城地下公共空間及地下公共通道建設等要求，作為商業和停車設施使用，具體以審定方案為準。

（4）L分區地面是廣場用地和跑道南北兩側的綠地和街巷（跑道為歷史建築），地下為地鐵、地下通道等公共空間以及城市預留空間，其餘為S9其他交通設施用地，功能為停車，可出讓。具體建設內容以審定方案為準。

（5）A、B分區之間允許在特色街巷上方設置3處多層空中連廊，B、C分區之間允許在特色街巷上方設置2處多層空中連廊，連廊為交通功能。空中連廊寬度不大於8米，連廊下方淨高不低於9米，宜採用通透界面。空中連廊平面上不得錯位設置，必須保證特色街巷自然採光。連廊的建築面積納入兩側地塊指標計算。

（6）地塊位於土山機場淨空保護範圍內，在土山機場未搬遷或未得到部隊書面同意前，D—G分區建構築物最高點限制絕對高度分別為77.94米、81.11米、81.88米、71.97米。

（7）地塊應按照共建要求與地鐵5號線、10號線做好設計與施工銜接（含地鐵四小件等附屬設施），並徵得地鐵部門同意意見，滿足地鐵建設進度要求。經地鐵部門認可的專有部分面積不納入容積率計算。

（8）地塊內須配建建築面積不小於11616平方米的人才房，以整幢、整單元或整層為最小單位，不足一單元或一層的應在同單元或同層內集中布置，由競得人建成後無償移交南部新城管委會。

（9）項目內所有商業（含地下商業）及辦公用房均須由競得人整體持有，不得分割銷售、不得分割轉讓。如需整體轉讓，只允許整體轉讓、銷售給競得人所屬集團的關聯方或其控股子公司（該關聯方持股不低於20%），且符合《地塊投資發展協議》要求。

（10）該地塊的商辦和住宅須同步開工，同步建設。住宅部分可分批申領銷售許可，但在A、B、C分區結構封頂前，住宅申領銷售許可總量不得高於住宅總量的95%（由於地鐵建設、機場限高等外部客觀因素影響開發周期除外）。

（11）地塊要求裝配式建築面積比例100%，住宅建築單體預製裝配率≥50%，公共建築單體預製裝配率≥40%，住宅建築100%實行全裝修成品房交付，不享受容積率獎勵政策。

（12）競得人在項目設計過程中應按照《南部新城開發建設項目設計管理辦法》的相關要求進行報審。

（13）該地塊因建築業態較多、自持比例較大，出讓後可應競得人要求提供各用途及分區的起始價測算說明。

（14）競得人須在成交後十個工作日內與南部新城開發建設管委會籤訂《地塊投資發展協議》。

（15）地塊競價達到最高限價時停止競價，改為在本地塊內競爭人才房建築面積，面積最多者競得。人才房建成後無償移交南部新城管委會。

4

總價68.7億 金地商置拿下南部新城G13地塊

僅1輪報價，金地商置以底價68.7億元拿下南部新城G13地塊，樓面價13659元/㎡。

南部新城G13地塊為秦淮區紅花街道明匙路以東、機場路兩側地塊，東至規劃東風河路，南至機場跑道，西至規劃明匙路，北至規劃西一路。總用地面積136487.14㎡，地上出讓面積113278.47㎡，地下出讓面積23208.67㎡，用地性質為商住混合用地、商辦混合用地，綜合容積率4.44，限高150米。

G13地塊出讓條件：

（1）B分區內有一處歷史建築瞭望塔，高度約為9米，建築面積約為1307.66平方米，佔地面積約為995.72平方米，一併納入地塊指標計算。

（2）C分區地面為城市道路及綠地，地下為S9其他交通設施用地,地下空間出讓，出讓地下空間應符合地鐵建設、綜合管廊建設、綠化種植、市政管線敷設、南部新城地下公共空間及地下公共通道建設等要求，作為停車設施使用，具體以審定方案為準。

（3）地塊位於土山機場淨空保護範圍內，在土山機場未搬遷或未得到部隊書面同意前，A分區建構築物最高點限制絕對高度為98.96米，B分區建構築物最高點限制絕對高度為83.40米。

（4）地塊應按照共建要求與地鐵6號線、10號線做好設計與施工銜接（含地鐵四小件等附屬設施），並徵得地鐵部門同意意見，滿足地鐵建設進度要求。經地鐵部門認可的專有部分面積不納入容積率計算。

（5）該地塊須配建建築面積不小於12689平方米的人才房，以整幢、整單元或整層為最小單位，不足一單元或一層的應在同單元或同層內集中布置，由競得人建成後無償移交南部新城管委會。

（6）A分區地塊內住宅建築高度≥35米，商業辦公建築面積佔A分區地上總建築面積不小於20%，其中商業建築面積佔A分區地上總建築面積不大於3%。A分區商業自持比例不小於A分區商業總量的50%。A分區不得設置酒店式公寓。A分區還應配套建設建築面積不小於2500平方米的基層社區中心一處，具體要求如下：社區衛生服務站，建築面積不小於300平方米；文化活動室，建築面積不小於600平方米；體育活動站，建築面積不小於200平方米；黨群服務中心，建築面積不小於1000平方米；社區警務室，建築面積不小於60平方米；居家養老服務站，建築面積不小於150平方米；公廁，建築面積不小於100平方米；以上設施共計2410平方米，須由南京市南部新城開發建設管理委員會出資並委託競得人建設，建設費用須經第三方審計機構確認，建成後移交南京市南部新城開發建設管理委員會，移交的公建配套設施所對應土地按劃撥方式供應。

（7）B分區酒店式公寓建築面積佔B分區地上總建築面積不大於35%，B分區商業建築面積佔B分區地上總建築面積不小於50%，商業布置應集中。B分區須建設建築面積不小於10萬平方米的綜合型高端集中式購物中心，由競得人自持，不得銷售，不得轉讓，統一經營。

（8）地塊內辦公樓需按照5A級寫字樓標準建設，如需銷售應以整棟為最小單位，且符合《地塊投資發展協議》要求。

（9）該地塊的商辦和住宅須同步開工、同步建設。住宅部分可分批申領銷售許可，但在持有商業體購物中心結構封頂前，住宅申領銷售許可總量不得高於住宅總量的95%（由於地鐵建設、機場限高等外部客觀因素影響開發周期除外）。

（10）該地塊裝配式建築面積比例100%，住宅建築單體預製裝配率≥50%，公共建築單體預製裝配率≥40%，住宅建築和酒店式公寓100%實行全裝修成品房交付，不享受容積率獎勵政策。

（11）競得人在項目設計過程中應按照《南部新城開發建設項目設計管理辦法》的相關要求進行報審。

（12）該地塊因建築業態較多、自持比例較大，出讓後可應競得人要求提供各用途及分區的起始價測算說明。

（13）競得人須在成交後十個工作日內與南部新城開發建設管委會籤訂《地塊投資發展協議》。

（14）地塊競價達到最高限價時停止競價，改為在本地塊內競爭人才房建築面積，面積最多者競得。人才房建成後無償移交南部新城管委會。

G12、G13地塊相距1公裡，均位於機場跑道核心地段，是南部新城核心區的兩幅重磅綜合體巨無霸地塊。

這兩幅地塊坐擁地鐵優勢，G12地塊為地鐵5號線、10號線機場路站換乘地塊，G13地塊為地鐵6號線、10號線和規劃16號線紅花機場站三線換乘地塊。

南部新城新房斷供近2年，直到2019年下半年至今，才迎來一波大爆發，先後出讓了5幅涉宅地塊，吸引了金基、金茂、華僑城等大牌開發商入駐。

目前區域內多個純新盤待售，金茂G32目前定名雲瀾尚府，由金茂、金基、建發、新希望聯合開發，將打造11棟17-32層的住宅，戶型面積120㎡起，放風要賣5.5萬/㎡（樓面價29705元/㎡），預計今年二季度首開；華僑城G70定名華著蘭庭，樓面價28666元/㎡，由華僑城、建發、金地聯合開發，主力戶型約100-167㎡，項目預計6月份上市。

值得關注的是，區域內保利堂悅、復地宴南都等次新二手房成交價在4-4.5萬/㎡。

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樓面價15253元/㎡ 寶能觸頂最高限價摘得板橋G14地塊

經過191輪激烈競拍，寶能以最高限價27.1億元拿板橋G14地塊，樓面價15253元/㎡，需要自持租賃住房21200㎡，溢價率45%。

板橋G14地塊為雨花臺區板橋新城十二期地塊，東至規劃道路，南至規劃道路，西至規劃道路，北至規劃道路。總用地面積74027.38㎡，出讓面積74027.38㎡，用地性質為商住混合用地，容積率Far≤2.4，限高80米。

G14地塊出讓條件：

（1）地塊商業辦公建築面積佔地上總建築面積的比例控制在10%-15%。

（2）該地塊須配建建築面積不小於7551平方米的租賃住房，由競得人建成後自持，用於出租居住，只租不售，不得分割轉讓，不得分割抵押，遵守國家及南京市租賃房管理相關要求。

（3）該地塊裝配式建築面積比例100%，建築單體預製裝配率≥50%，住宅建築100%實行全裝修成品房交付，不享受容積率獎勵政策。

（4）地塊競價達到最高限價時停止競價，改為在本地塊內競爭自持租賃住房面積，面積最多者競得。

板橋近幾年的土地出讓量也不大，此次出讓的G14為商住混合用地，區位優勢顯著，周邊有板橋中學、華興實驗學校、雨花醫院、蓮花湖公園、花生唐、吾悅廣場（在建）等齊全公共生活配套，自在城、南郡國際等多個成熟社區營造出成熟的人居氛圍。

周邊新湖大道、新城大街、新林大道等路網均已建成，建成蓮花湖公交場站等，引入5條公交線路。

近年來，片區住宅斷供，僅有星葉歡樂城、柏悅府兩大純新盤待上市。目前，星葉歡樂城的精裝房均價25075-25668元/㎡，項目去化成績一般。區域內金地自在城、宋都南郡國際等二手房價約2.2-2.7萬/㎡。