最近，一篇《買100平方米的房子只得70平方米，這麼坑的「公攤面積」到底怎麼來的？》的文章在網絡熱傳，甚至引起了新華社和人民日報等國家媒體的關注。
新華社在文章中指出，「公攤面積問題不是一個新鮮話題，但長期存在並不一定意味著這種做法是合理的。越漲越多的公攤面積實質上已經侵佔百姓的利益，也損傷了市場經濟的公平與公正。在房價高企、調控加碼、一房難買的窘境之下，國人不禁追問：按套內面積計算房價幾乎成國際慣例，為何中國計算房價、物業費等等，卻要包含佔比頗高的公攤面積？」
面對新華社提出的這些質疑，我們應該如何回答呢？公攤面積合理嗎？
公攤制度的前世今生
公攤制度起源於香港。
1952年之前，全世界的房子都是整棟出售的，整棟樓從地皮到建築全是你的，自然也就沒有公攤這個說法了，其實在國外，現在還有大量的房子是通過這種方式在進行出售。但是由於整棟房子的價格太高，沒有幾個人有能力買房，買得起房產的都是大富豪，為了加速資金回籠，一家比較聰明的香港地產商發明了新辦法，那就是把樓房拆開銷售，每一層銷售給一個人。由於總價大幅降低，所以房子一下就好賣多了，這個創新手法很快被香港的其他地產商都學會了。當然，一層樓還是有點大，依然有很多人買不起，為了能更快的銷售，香港地產商又在單層銷售的基礎上再度創新，把一層樓拆細成數個小公寓進行出售。這一下購房的門檻再度大幅降低，房子就更好賣了。
不過這種賣法引來了一個嚴重的問題——那就是有很多公共面積無法分攤到每一個小的公寓裡，從而導致所有分拆的面積加總起來比整棟樓的面積縮水很多。於是香港地產商就想出了一個法子，他們按照「公共契約」的模式，把整棟大樓的土地和全部的產權以建築面積的方式，按照一定的比例分配給了所有的住戶，所以你花錢買，買的是建築面積。後來，公攤制度和建築面積就成為了香港特色的土地制度，後來推廣到了臺灣，然後推廣到了大陸。
公攤面積、套內面積、建築面積、使用面積
使用面積=各個房間的面積總和。
使用面積即真正可以擺家具的的面積，在香港叫「地毯面積」，顧名思義就是地面上能鋪地毯的空間（包括廚房和衛生間）。一般是不計算窗臺、露臺和開放式陽臺的。
套內面積（實用面積）=使用面積+牆體厚度+陽臺
在使用面積上，加上了牆體的厚度。因為套內面積和使用面積相差不大，經常被混為一談。日本買房就按套內面積計算，但不包括陽臺。
建築面積=套內面積+公攤
所謂的公攤，即整個大樓的公共區域加起來，分攤到每戶頭上。像是樓梯、大堂、電梯井，統統都算在公攤裡。
公攤比例多少算合適呢？
一般來說公攤面積介於10%-30%之間，根據樓層和戶型不同，公攤面積佔比也不太一樣。大體上，樓層越高，公攤越大。如果超過30%，就屬於特別高了。
公攤正常嗎？
大家知道，國外買房基本都是按套買，一套多少錢？在英美等發達國家，大多是獨棟建築，也就是說你買一棟房子，樓梯、院子、停車位，什麼都是你的，所以自然也就沒有公攤這一說。對於樓房或者公寓，人家也會標明使用面積、公攤面積等，而且價格計算是按照套內面積來計算。因為套內面積是相對透明的，業主可以自己測量，也不存在造假，所以大家覺得這樣很公平。
但是實際上，國外的房子難道就沒有樓梯、過道等公攤面積了嗎？不存在的。那麼這一部分開發商會白送給你嗎？那也是不可能的。只不過人家在價格均價的時候沒有把公攤面積算進去。舉個例子，建築面積100平米的房子，使用面積70平米，公攤面積30平米，總價100萬，那麼他們會按照70平米計算單價，這樣均價是1.4萬，而我們是按照100平米計算，均價就變成了1萬每平米。當然沒有這麼簡單，他們還有物業管理費等方式來彌補。大家知道在中國物業費很低，而且還有很多人不交物業費，因為在國內個人沒有徵信可言，在國外不交物業費是很嚴重的，所以大家沒有法律上的正當理由，是不能不交的。
因此，說國外沒有公攤面積是不準確的。從經濟學的角度看，不管有沒有公攤，對於一套房子，總價才是有意義的，單價多少只是一個相對的概念，主要是為了滿足我們比較房價高低的需要罷了，你總不可能把一套房子切碎了去賣吧。對於公攤面積，總之一句話，羊毛出在羊身上，幻想通過廢除公攤面積降低房價，是不切實際的。
那麼公攤面積為何遭到大家如此詬病？一方面是因為房價太高，大家需要有個指責和發洩的對象，另外更重要的一方面是跟公攤面積存在的一些貓膩有關。
關於公攤的一些貓膩
因為公攤面積是很難準確測量的，所以存在很大操作的空間，開發商就有機會在公攤面積上做手腳，從而達到他們的目的。
貓膩1：公攤面積過大損害業主權利
現在很多房子公攤面積佔比高得離譜，前面我們說過了，一般公攤在10%-30%之間，但是現在很多房子已經超過了30%，甚至公攤超過了使用面積。2010年，山東某樓盤推出後的公攤係數甚至超過52%。去年，南京某商住公寓一些戶型的公攤面積竟然比套內面積還大，得房率只有42%。而問題在於，現有的法律法規並沒有對公攤係數設定上限。公攤面積過大除了房價之外，還會導致各種費用和持有成本的上升，這是大家不能忍受的。
貓膩2：做大公攤面積提升房屋價格
現在房價這麼高，公攤面積也算在房價裡，這就讓逐利的開發商們動起了歪主意，他們就通過各種方式將公攤面積做大，從而多賣一些錢。要知道，一個幾十萬平米的項目，隨便做大幾百平米甚至數千平米的公攤，普通業主是很難發現的。為什麼呢？一方面因為公攤不好測量，另外一方面做大的這些公攤分攤到沒套房子身上其實很小，一般人不容易發現。但是按照現在的房價1000平米是多少錢？以北京為例，平均單價6萬每平米，這些面積就是6000萬，純利！
貓膩3：利用業主的公攤面積謀利
大家知道，既然業主已經為公攤面積交了錢，那麼公攤面積也應該是業主所有，利用公攤面積產生的收入也應該歸業主所有。比如小區電梯、樓道、門廳的一些廣告位，都能產生收入，開發商或物業公司出售廣告位謀利，這些錢理應屬於業主。另外，還有一些物業將公攤面積做成停車場，或者其他營利場所出租，這樣也能產生不少收入，這些收入是否返還給業主了呢？恐怕未必。
關於公攤面積的貓膩還有很多，聽說現在還有的開發商為了降低房屋單價，把公攤面積做得很大，這樣就可以滿足政府對房屋單價的限制要求，實際上也是對買房者權利的損害，畢竟現在物業費、取暖費等等都是按照建築面積來收取的。
關於公攤，你有什麼話說，如果你買了房子，不妨算一下你們家的公攤率有多大，有沒有超過30%，歡迎大家留言交流！
作者：投資指北