明年這些城市 土地供應太多可能有點危險

2020年算是樓市豐收的一年，成交量繼續上漲，開發商賺了，地方政府也藉機賣出很多地。數據顯示，2020年全國300個城市土地出讓金共計59827億元，同比增長16%；成交樓面價同比上漲7.1%，住宅樓面價同比上漲9.5%。土地出讓多，並不一定就是樓市利好，樓面價上漲可能會帶動房價漲，而且土地多供應也會多。

土地市場火熱，一方面是開發商對樓市中短期看好，願意拿錢囤地；另一方面是市場預期會希望地價上漲推動房價上漲。不過市場並不完全跟著邏輯走，因為土地市場分化也很厲害。比如成交前50名的城市土地出讓金佔全部的92.5%，大部分城市土地出讓金超過2019年，但成交面積也差異很大，這就導致樓面價分化。

一個城市的土拍收入金額並不能反映土地供給情況，想要判斷房價走向，還要看成交土地面積。2020年北京和南京的土拍收入差不多，但北京成交面積還不到南京的三分之一，也就是說，北京樓面價可能是南京的三倍。與其關注成交金額，更不如關注土地供應面積，這代表一個城市未來樓市的潛在供給。

土地供給是稀缺還是過剩，會直接影響房價表現。2020年土地供給量明顯偏低的城市有深圳、北京、福州、無錫、東莞、廈門、溫州、合肥、台州；供給量偏高的城市有上海、杭州、南京、武漢、成都、重慶、西安、天津、青島、長春、濟南、瀋陽、貴陽、烏魯木齊和唐山。不過檢驗城市的土地供給究竟多不多，還要跟人口來看。

深圳北京的土地供給本來就少，但常住人口多，平均下來三年總新增供應面積也只有0.5平方米左右，不要說房住不炒，滿足剛需都很難。上海土地供應是比較多的，連續三年保持在1000萬平方米以上，而且增長也快，但常住人口也很龐大，所以三年人均新增供應量還不到2平方米，依然處於偏少狀態。

有些城市土地供應太多就要注意了，比如2020年市場相對火熱的珠海，成交不少房價也漲。土地供應量雖然也只有653萬平方米，但因為人數不多算下來三年人均土地新增供應將近10平方；厲害的是烏魯木齊，人均供應超過11平方。還有青島、長春、貴陽的人均供應量也超過6平方，潛在供應量明顯過多。

作為購房者，看到這些土地供應的時候就要知道，儘量避免在三年人均新增供應偏多的城市買房，尤其是基本面弱供應又多的，比如烏魯木齊、貴陽、長春等。而那些基本面強供應又不多的，明年房價很可能又會漲，比如深圳、北京、上海等，小資家顯示這些二手房價格已經漲過一輪了。

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