王府井百貨是王府井百貨集團實施百貨連鎖經營對外發展的第一家門店。
廣百百貨東山店屬於百貨專櫃與租賃業態相結合的社區型商業中心。
開業36年的東山百貨大樓在繁華熱鬧的署前路一家獨大。
王府井百貨一樓引進了數碼精品業態。
廣百百貨東山店三樓的教育培訓機構。
黃金櫃檯一直是東山百貨的明星櫃檯。
聚焦廣州商業發展
廣州「老東山區」商圈調查系列報導
老廣州們一定聽過「有錢住西關，有權住東山」這一說法，舊時廣州東山住的多是達官貴人，稱為東山少爺。而從農林下路開始，一直經東山口到署前路，可以說正是廣州老東山區的核心，也正是農林下路商圈的所在。
這裡交通便利，附近居民消費層次較高。但有意思的是，這一商圈以百貨及街鋪為主，沒有大規模的購物中心。多年來，一直看似不溫不火的商圈，現狀到底如何，其生存法則又是什麼呢？
現狀：三大百貨撐起一片天
農林下路商圈，真得沉寂了好久。最近的一次大新聞，還是發生在2012年。當時，開業僅一年多的廣州民營百貨「美東百貨」黯然謝幕，本土百貨龍頭廣百百貨接手，正式進駐農林下路商圈。近日，南都記者對商圈進行了走訪，首站就來到了廣百百貨東山店。廣百東山店商業體經營面積達3.6萬平方米。負一層為永旺超市，一至五樓以百貨為主，六樓除百貨外，搭配了電器超市業態，七樓為餐飲。另外，三樓還添加了兒童和餐飲業態。
在廣百百貨東山店的對面，就是王府井百貨。是王府井百貨集團實施百貨連鎖經營對外發展的第一家門店，於1996年7月5日開業。商場經營面積達3萬平方米，以經營中高檔的國際知名品牌及優質的國內品牌服飾為主。
記者走訪看到，商場一樓除超市外，以化妝品、黃金珠寶品牌為主。值得注意的是，和前幾年相比，商場在該層引進了「數碼精品業態」——小米線下店以及戴森等，而且位置臨近大門，非常顯眼，提升了整層的時尚感。二樓在原有的鞋帽箱包保健品品牌之上，增加了咖啡休閒業態。服裝品牌主要在三至六樓，七樓業態較多，涉及家電家居、美容美髮、餐飲甚至培訓機構。可以看到，與此前相比，整個商場的業態豐富了很多。
沿著農林下路往東山口走，還能看到一座商業體量不大，總建面積只有7000平方米左右的小型商業綜合體——「東山匯」。地上有六層，一樓有多家銀行進駐，二、四、五樓以教育業態為主，進駐了瑞思學科英語、明師教育，六樓則有醫療業態。
而在東山口地鐵上蓋，是有著地下一層、地上六層規模的商業體——現代城。記者看到，該商場總體規模較小，負一樓和地鐵連接，設置了輕餐飲和一些服裝格子店，一樓主力店是萬寧，搭配肯德基、星巴克和賽百味等。由於每一層面積不大，所以入駐的品牌量不是特別多，比較特別的是，在三樓引入了力美健，四樓是電影院，五樓是柏悅酒家鵝肝專門店，六樓則是教育業態，引入了學而思。
來到署前路，東山百貨大樓在這裡一家獨大。它的前身是1948年由朱南英等人集股在永漢路(今北京路)創辦的美華百貨公司。1983年東山百貨商店在原址上建成新樓，改稱現名。南都記者走訪看到，該商場一樓以化妝品、滋補品、菸酒類產品為主。食品、日用品超市設在二樓。三至五樓主要為服裝和黃金產品，六樓是鞋類和家居，七樓是家電。
分析：基本生活配套是該商圈主要業態
世邦魏理仕廣州顧問及交易服務商業部董事周崢華接受南都記者採訪時表示，農林下路商圈是在特定的條件和背景下發展起來的。「一是地利，農林下路是多條公交車線路總站所在地，是廣州東、西向交通換乘的重要節點，再加上地鐵東山口站，形成人流旺盛的交通樞紐。二是人和，農林下路附近居民消費層次較高，消費需求比較旺盛。」
高力國際諮詢服務部華南區執行董事陳厚橋表示，越秀區一直以來是廣州的行政中心和教育中心，農林路、東山口聚集著大量的公務員、教師群體及為小孩讀書而臨時搬來的家庭，他們需要的更多是日常生活配套。「還有就是老城區居民，相對年齡結構較大，時尚消費訴求不強。同時，這個商圈並不是商務寫字樓集聚區，隨著CBD東遷，年輕白領數量不多。所以整個商圈就是基本生活配套業態為主。」
第一太平戴維斯廣州商鋪部董事張宸豪表示，農林下路商圈受限於城市發展歷程的關係，商業物業形態以散售、缺乏統一規劃與管理的街鋪以及百貨為主，並且這一狀況在短時間內如果沒有整體舊城更新的政策的話，也不會有任何改變。「老城區的交通、停車與物業老化等問題，會對其他城區的消費群體及年輕人缺乏相對吸引力，所以該商圈的主要客群還是以周邊傳統居民為主，且該類型客群年齡層次會相對偏大。因此，商圈內目前有些傳統酒樓的生意依然表現不錯，這也代表廣州年齡偏大一些的消費群體的傳統消費習慣。」
採寫：南都記者 伊曉霞 實習生 鄒健怡 張佩燕
攝影：南都記者 周佩文
專家建議
關鍵在於發掘片區的文化特色和獨特資源
在世邦魏理仕廣州顧問及交易服務商業部董事周崢華看來，隨著城市發展，農林下路的優勢其實在逐漸弱化。「地鐵軌道交通形成網絡，交通換乘為農林下路帶來的客流量減少，從而削弱了對其他區域消費者的吸引力。同時，高消費人群已經形成前往購物中心消費的習慣，高端消費外流至天河路商圈。」
他建議，由於農林下路商圈的商業形態以百貨和商業街為主，區別於以購物中心為主導的商圈，在購物環境和業態組合方面沒有優勢，那麼，可以考慮突破原有的商業模式，從新零售、新媒體的角度另闢蹊徑，發掘農林下路片區的文化特色和獨特資源。「附近新河浦歷史文化街區的興起是值得借鑑的案例，充分發掘歷史建築的文化價值之後，成為吸引年輕人的熱門商圈。其實農林下路附近也有類似的資源，例如宋子文故居、文化交流中心等。」
高力國際諮詢服務部華南區執行董事陳厚橋表示，近年來，這一商圈的人口結構變化不大，新增供應也少，不能帶來新項目衝擊。他建議，可以從從周邊居民的具體需求繼續挖掘，並關注商圈的優勢資源。「比如教育、文化、飲食、構建主題性商業、新型商業。如構建超級物種、盒馬鮮生等新零售應用場所，農林下路商圈最不缺的就是人口和生活氛圍。」
第一太平戴維斯廣州商鋪部董事張宸豪表示，如果不能從舊城更新這種大的片區整改方向出發的話，那就必須從當前物業的管理及運營權入手。「通過研究如何能夠將目前陳舊且分散業權的商鋪進行統一規劃、招商與管理，並將商業物業交給有運營經驗及口碑的團隊去進行招商及管理，以此來提升商業形象與品牌檔次。」他舉例說，目前珠江新城的廣粵天地與興盛路兩個社區商業項目的形象差別就是因為規劃、招商與管理的重要性而成為了兩個截然不同的代表。
案例分析
商圈生存法則就是瞄準剛需
與其他商圈不同，農林下路至署前路這一帶的商業氛圍，主要由廣州王府井百貨、廣百百貨東山店和東山百貨大樓三家百貨企業支撐起來的。盤踞在商圈這麼多年，它們的生存法則是什麼呢？
廣百東山店：增加多元素業態
據廣百東山店店長馮凱介紹，門店周邊居住人口密集，目標消費人群比較穩定，圈內街道周邊以省委宿舍、軍區常住人口、白領、醫生、名企職工等5類主力人群消費為主，屬於百貨專櫃與租賃業態相結合的社區型商業中心。
「門店附近有軍區後勤、御東和府、錦城花園、東風廣場、東山雅築等數個小區，該宅群內居住的大多為較高收入和較高素質人士；還有大量的寫字樓，例如新裕大廈、電信大廈、藝星大廈、廣發銀行大廈、南方鐵道大廈等20多座大型寫字樓；以及市級以上的大醫院5間、大學2間、名中學6間、小學10多間、報社、省級機關2處，省級企事業2家；較大的省市級企業宿舍群3處，組成了該範圍內常住人群。」據馮凱介紹，目前該店消費80%以女性消費為主，顧客以有消費力成熟群體佔比居多。針對商圈特點，東山店近幾年在深化「社區型商業中心」的過程中，在品牌經營上，有多個女裝專櫃年銷售接近500萬元。
百貨與購物中心相比最大的弱點就是業態單一。因此，商場陸續引進餐飲等多元素業態，如老班長、四季京味、COCO奶茶、馬可先生等，英孚、金寶貝等兒童教育機構和金吉鳥健身中心，以及8008八佰伴、香蔓等美容美髮機構，實現與附近商業項目進一步錯位經營的發展理念。
目前，廣百百貨東山店經過前期的經營改造，將門店定位為以多元素為主的社區型綜合混合體，與周邊的傳統百貨模式錯位經營，打造中高檔次的社區型商業中心。增加社區配套、休閒娛樂、消費體驗元素的經營比例，豐富門店商品架構；通過「一店一策」，精準捕捉本社區顧客需求，從服務、營銷方式上更加適應在農林商圈的發展。
馮凱認為，農林下路商圈周邊成熟家庭居民密集，且具有較高的消費力，一直以來缺乏具有特色的大型商業網點帶動商圈升級，具有很大的挖掘潛力。
東山百貨大樓：瞄準35歲以上顧客群
廣州東百業務部經理戴崇業向南都記者介紹，東百的主要客群集中在35歲至55歲這一年齡段。當然年輕一點以及55歲以上的客人也有。「但我們主要瞄準的是35歲至55歲這一年齡段的顧客需求，這是我們努力的方向。」
這明顯與其他商業體瞄準年輕人的定位不同。「這一客群其實很有特點的。她們消費力不弱，而且這一兩年也開始追求品牌和質量，而不是單獨看價格。」戴崇業直言，老東山區居民經濟上比較富有。「我們在花地灣那邊也有分店，對比就非常明顯，那邊相對就弱一些。」因此對這一商圈，他們還是很看好的。
所以他們的生存法則就是揮好三板斧。「首先是品質，品質如果不好其他都是虛的。品質過關再加上我們有優勢的價格和優良的服務，把這些做好，做到有一定水準，我們就能活下去了，要是做得更好一些，我們就可以活得比較滋潤了。」
東百的服務做得格外細緻。「比如說穿戴類的銷售人員，她們會記得顧客的愛好、年齡，或者建立微信聯繫，成為朋友圈裡的好友，一有什麼新品和促銷，可以馬上通知顧客，如果沒有這樣的服務，我們的生意是做不大的，品類是難以擴張的。」不論是銷售人員，還是商場的值班經理、督導，看到年紀比較大的顧客買東西，都會放下手中的工作，幫顧客把貨送到家裡。戴崇業自己都曾經幫老年客戶把電風扇抬回家。
從東百的主力經營品類就能看出這一帶的消費特點。據介紹，東百的穿戴、超市、家電及黃金業務在商場的整體經營裡是做得最好的。「前三類業務，可以看出我們是一個大型的社區實體百貨，解決附近居民的日常需求，即剛需。」值得注意的是，東百的黃金業務在全市商業領域裡做得都比較出名，其影響力和輻射已經超出了社區百貨的範圍，可以走出廣州去到順德南海，甚至更遠。「我們的黃金類的業務，實力不會比天河弱，甚至還能體現更多購買實力。」從年初至7月28日，東百黃金銷售(含投資金、飾金)同比上升6.3%。特別是在今年的年中大促中，3天的活動期間裡，東山總店和花地灣店首飾金銷售共計同比上升17%。第二季度至今，最大一筆客單價高達75150元。
這幾年，商場一直都有升級動作，像外牆的修繕以及電梯、空調的更新等等。