河南商報記者 楊桂芳
鄭州商業發展趨勢在今年上半年如何?未來會是什麼態勢?
7月30日，戴德梁行「戴家客聽」活動舉辦，探尋「商都」鄭州商業地產新趨勢，並發布《2019年上半年鄭州商業地產市場回顧與展望》《中部新一線城市商業發展趨勢報告》。
數據
2019年鄭州迎來超過80萬平方米的優質商業新增供應
戴德梁行鄭州業務及市場部助理董事王威在《2019年上半年鄭州商業地產市場回顧與展望》中提到，鄭州優質零售市場處於業態不斷調整升級、餐飲及體驗業態積極布點的發展趨勢中。
報告顯示，2019年上半年，鄭東新區迎來了永威·木色的開業，新增供應為5萬平方米，鄭州市優質商業存量增長至238.2萬平方米。
二季度末，全市商業空置率下降至3.7%，較2018年底下降0.1個百分點，優質商業項目一鋪難求。
由於多個商業項目積極進行品牌調整增強了客流吸引力，推動全市商業租金漲至454元每平方米每月(調研數據為商業一層最優租金)，比去年上升9.5%。
鄭州優質零售市場在2019年將迎來超過80萬平方米的新增供應，其中超過20%的項目集中在鄭東新區，未來鄭東新區的商業氛圍將得到進一步的發展和促進。下半年填空式的社區商業將繼續成為市場新亮點。預計，明年優質零售商業供應量會有所下降，預計為50萬平方米。
變化
地鐵商業將推動鄭州商業市場蓬勃發展
報告顯示，餐飲及體驗式業態成為下半年市場吸納主力，其中書店成為新的亮點。繼2018年下半年尚書房、鍾書閣等書店相繼在購物中心開新店後，2019年上半年西西弗書店、中信書店也選擇在購物中心開大面積店鋪。
在引入內容上，上半年鄭州多個購物中心對公共空間進行了開發，積極引入了主題展覽與主題活動，吸引更多年輕顧客前來購物並拍照打卡，未來開發公共空間來吸引顧客將成為趨勢。
商業也在隨著交通的變化發生衍變。上半年地鐵5號線開通，地鐵商業取得了進一步的發展。根據鄭州市城市軌道交通第三期建設規劃，鄭州在2024年之前還要陸續建成7條地鐵線路。王威提到，地鐵商業將推動鄭州商業市場蓬勃發展。這兩年鄭州商業爆發態勢明顯，而爆發意味著之間的競爭性很強，商業在錯位競爭、內容轉化方面應該重視。
趨勢
新一線城市已成為零售品牌必爭之地
《中部新一線城市商業發展趨勢報告》認為，從主要品類在中國大陸地區門店的拓展情況看，新一線城市已經成為零售品牌擴張的必爭之地。
報告顯示，截至2018年底，主要的奢飾品、輕奢品牌、社區新零售品牌在新一線城市的門店數量佔其全國總門店數量的40%以上，快時尚品牌和網紅茶飲品牌在新一線城市的門店數量佔到其全國總門店數量的30%左右。具體來說，主要品類在新一線城市門店數量佔比中，奢飾品達到46.2%，輕奢品牌達到41.5%，快時尚品牌達到31.5%，網紅茶飲達到27.6%，新零售品牌達到40.9%。
輕奢品牌開始加碼鄭州
以輕奢品牌為例，近年來，隨著優質商業項目的不斷入市，主流輕奢品牌在鄭州的布局開始加碼。2018年有多個輕奢品牌首次進入鄭州市場，如 ToryBurch、MCM、Stuart⁃Weitzman、Sandro、Theory等。輕奢品牌由於在價格上較奢侈品親民，但在品質和定位上相對高檔，對年輕時尚人群很有吸引力，目前來看仍有較大的發展空間。
在門店分布上，MK、KS、TB、Coach、MCM的抽樣數據顯示，截至2018年年底，輕奢品牌門店主要分布在二七商圈的丹尼斯大衛城(精品店)、丹尼斯百貨(精品店)，另外還有去年開業的「巨無霸」正弘城(精品店)，以及遠郊的杉杉奧特萊斯(折扣店)。
快時尚品牌在選址上更傾向於新開業的購物中心
快時尚方面，快時尚品類在鄭州的數量，明顯少於武漢和長沙，這也意味著鄭州快時尚品類整體較武漢和長沙滯後。
報告提到，在鄭州，快時尚品牌在選址上更傾向於新開業的購物中心。
2017年以來，受主流快時尚品牌整體盈利情況下降影響，快時尚品牌在鄭州擴店放緩，2018年，NEWLOOK和Forever21紛紛閉店宣告撤出鄭州市場。
鄭州相較於武漢來說，社區新零售發展相對滯後
近年來，電商渠道開始由一線城市積極向低層級城市滲透，電商社區新零售從2018年開始陸續登陸武漢及長沙市場，電商社區新零售代表品牌盒馬鮮生於2018年二季度進入武漢市場，同年四季度進入長沙市場。鄭州市截至2018年底還沒有主流新零售品牌入駐，對於新零售來說還屬於一片藍海。
但這也意味著鄭州相較於武漢來說，社區新零售發展相對滯後。報告提到，面對電商新零售品牌的積極擴張，武漢及長沙本土傳統零售商轉型積極，比如湖北區域零售巨頭中百和長沙本土傳統零售品牌步步高紛紛開始轉型涉足社區新零售。目前鄭州市場上的傳統超市零售品牌已經引入一系列新零售技術來支持日常運營，未來鄭州有望迎來主流的新零售品牌入駐。
另外，在網紅茶飲上，報告認為，在鄭州，網紅茶飲已經成為各大購物中心「引流」標配，其選址上偏向於人流量較大的核心商圈購物中心，例如國貿360、正弘城、丹尼斯大衛城等。值得注意的是，隨著主要茶飲品牌陸續進入中部新一線城市，市場競爭的持續加劇迫使門店類型的創新和場景的打造成為網紅茶飲的下一個新的競爭點。
鄭州商圈在差異化發展
隨著新興商圈逐步崛起，目前鄭州形成了6個主要商圈，包括老牌傳統商圈二七商圈和花園路商圈，以及新興的鄭東新區商圈、北區、西區和高新區商圈。
其中，鄭東新區商圈是最近鄭州發展最為迅速的新興商圈，目前正逐步由社區配套商業升級為以購物中心為主的、具備一定輻射力的商業副中心。鄭東新區商圈、二七商圈將成為鄭州的雙中心。而北區和高新區商圈整體發展較晚，將是未來幾年商業發展的重點區域。
但不可否認的是，鄭州商業主流業態中，零售業態依然「獨大」，時尚零售在目前鄭州核心商圈的零售業態中佔比高達85.3%，而生活零售僅佔14.7%。
餐飲方面，特色中餐和甜點飲品最受歡迎。核心商圈餐飲業態中以特色中餐數量最多，佔比達32%。其次是甜點飲品，佔核心商圈餐飲門店數量的29%。快餐、小吃、國外料理合計佔比39.6%。
來源：河南商報