摘要：今天這裡局部放鬆，明天那裡略微調整，我就問一句，你會去嗎？（歡迎關注槓桿遊戲）
撰文|張銀銀&編輯|欣欣然
深圳近期的樓市動作真是頻頻。
上個月才剛剛普減了二手房增值稅。詳見槓桿遊戲《深圳樓市大減免！雙11最壕金主》（11月11日）。
這不，凍結了2年的深汕合作區也開始放開。核心就是限購兩套，同時限售五年。
消息是12月2日深圳特區報披露的。
兩件事放一起看，傻子都該明白，這是希望激活一些樓市交易。到底能不能激活？要不要買？全國會普遍性放鬆嗎？
1、對深圳樓市有何影響？
首先，槓桿遊戲介紹一下，「深汕特別合作區過渡期商品房銷售的公告」的核心內容，以及背景。
事情是這樣的，2017年5月，廣東省醞釀將深汕合作區，交給深圳管理。為防止炒樓，合作區凍結了房產交易和戶籍遷入。
這個操作放在當時，肯定沒毛病。
問題在於，深汕特別合作區可不是毗鄰深圳，而是在深圳以東100多公裡的汕尾市海豐縣境內。
這個開發區，實際上2011年廣東就批覆了，合作期限30年。但之前的發展不夠快，深圳也缺地，於是2017年合作升級了。詳見槓桿遊戲當時寫的文章《深圳邁出一大步！中國經濟第三城再無懸念？》。
大家都知道，深圳房子緊俏，特別2017年時樓市還沒有完全壓下來。如果稍微不管嚴一點，可能炒樓風氣就會盛行。
這一管就是2年多，不僅深圳調控整體沒有放鬆，高層也屢次喊話「房住不炒」。全國的行情，特別二手房確實有壓力。
而深汕合作區規劃面積463平方公裡，可用建設用地145平方公裡，考慮到深圳的面積，這個體量很大很大。可目前，深汕合作區的常住人口還不到10萬。
顯然，過去嚴厲的政策，以及人口和產業基數，會導致深汕合作區樓市過於平靜。那麼適度放開，這是可以理解的。
這次公告，總計出臺了9條意見。核心就是，本地戶籍居民家庭限購2套、單身限購1套，自取得不動產權利證書之日起5年內禁止轉讓。
至於外地戶籍人士如何整，槓桿遊戲看了半天好像還是不夠明確。
但，明確的是，深汕合作區的購房指標，和深圳其它行政區分別計算。這肯定就是利好了。
我注意到，「深汕特別合作區過渡期商品房銷售的公告」的九條內容，網友特別好玩，最關心的是第一條的措辭：成年單身人士（含離異）。
一、居民家庭在合作區持有的商品住房、商務公寓總套數不得超過2套，成年單身人士（含離異）在合作區持有的商品住房、商務公寓總套數只能1套。
對呀，什麼叫成年單身人士（含離異）？當然這是說笑了。
核心還在於限購2套，5年限售。就這兩條，也就限制了很多深圳人，或符合條件的群體投資這裡。
從這個角度說，這對深圳樓市不會造成明顯分流。加上之前深圳出臺的二手房增稅普遍減免政策，對深圳二手房市場回暖、活躍是很有幫助的。
簡單總計就是，深汕合作區的樓市新政，不利多，也不利空深圳樓市。那麼，利好深汕合作區嗎？請看下文。
2、謹慎看待深汕合作區房產投資
毫無疑問，利好是一定的，問題在於程度。
有意思的是，不管是住宅和還是公寓，深汕合作區都是5年限售。這實際比深圳其他區還要嚴格，比全國大部分地方也要嚴。
但不管怎麼說，算是適度擴大了可購房人群數量。
同時，深圳市區和深汕合作區相互不計算套數。槓桿遊戲一直說，投資就是加槓桿的事，不能加槓桿才是最大的壞消息。
而互相不計算套數，那就是可以買，可以貸款。很低的首付，拿較多的貸款，未來倒手就可以賺錢。常規的房產二級市場投資，不就是這個思路。
問題是這回還行嗎？
我還是想說回成年單身人士（含離異）可以買一套這個事上來，理論上說，這是個機會和辦法，大家應該都懂。
可是5年的限售期，是否太長？
不需要解釋，因為離深圳確實太遠，不在可接受的通勤距離內。所以深汕合作區的剛需，不會是深圳市區上班的人，而只能是合作區周邊。
所以，放開或者深汕合作區的長遠價值在於，當地的經濟發展程度。從深圳市層面，以及廣東省層面的支持看，未來可能還是不錯。
只是需要時間。
而假如深圳未來擴容，靠近的惠州或者惠州部分區域得到確認，那麼整個深圳變更大。於此而言，對於深圳的經濟和長遠發展肯定利好。我說這是假如哈，這個事不亂說。
但是對於樓市，槓桿遊戲反倒覺得會分流，核心區的意義更加凸顯。而不會是深汕合作區等地區。
目前深汕合作區的房價1萬塊左右，和普通中西部省會，或重要二線城市的郊區價格差不多。
考慮到深汕合作區這個位置，以及人口、產業基礎，增值空間的核心，大概是政策。
我想話說到這個份上，大家應該明白。
3、很多地方樓市蠢蠢欲動，可是西北風就是不吹啊？
說完深汕合作區，槓桿遊戲自然要對近期的全國形勢做個分析。深圳或廣東之外的杆友，肯定關心，自己所在的城市，是不是也會逐步放鬆一點。
或者已經開的那麼一丟丟口子，意味著什麼，會不會繼續放？
這個問題，其實近期我寫了文章的。今天系統性再做個總結。
第一點，我的看法是看大風向。大風向不是說哪兒又「一區一策」，或者局部有啥調整。而是看國家層面的政策。
很簡單，最高級別的「房住不炒」這句話是否不說了，或者最近沒說，過一兩月是否又會說。如果說，那麼，一句話真沒戲。中央經濟工作會議，沒幾天了，大家一起等等。
或者央行是不是降息降準，連貫著來。以及信貸政策，目前來看，央行也好，商業銀行也罷，還是挺謹慎的。西北風沒吹啊！
第二點，看北京。我之前總說，北京是我國一切政策執行的最高標準。之於樓市調控放鬆，這就是下線。下線只要還在那裡，就別想多了。
可以想一下，哪個城市獲取資訊和執行政策，有北京敏捷？
第三點，看大房企。首先是我們注意到，大房企普遍在打折，你看看人家新房是不是促銷。這說明什麼？說明資金層面，現金流層面，人家知道必須回款。
然後是看大房企的拿地情況。如果大家積極高溢價拿地，說明一片喜慶，未來憧憬。如果大家拿，但不愛高溢價，甚至不拿。或者很多通過併購拿地，說明大房企的判斷是穩健。
一個穩健的市場，是給人炒作的嗎？顯然不是。
之前槓桿遊戲寫文章說，大城市壓力大，要理解啊！
所以廣州、成都、青島等城市的部分區域，或通過一些手段，實際上放鬆了調控。
當然，大家口徑都一樣，沒有人承認是放鬆。這就是和過去的區別。大家真的都是小規模，甚至是偷偷摸摸一樣，有的甚至怕媒體報導。
這個怕，實際道出了真相。說明北京方面意志堅定，大家不希望成為出頭鳥。
我認為，不要看著很多城市很熱鬧，今天這裡局部放鬆了，明天那裡略微調整了，我就問一句，你會去嗎？
目的只是針對特定人群，只是適當擴大增量，而不是敞開胸懷，歡迎全世界來炒房。政策底線那麼高，高首付、高利率，玩得起嗎？玩不起。
一句話，目前還沒有到轉機之時。
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