粵港澳大灣區正從規划走向現實，隨著城市、產業、交通和人口的融合和變化，粵港澳大灣區樓市將發生怎麼樣的改變？
如果以粵港澳大灣區為一個整體來研究比較，那預測2020年人均居住面積達到德國水平，二手房更好賣！
城鎮化率2020年達到88.1%
當某個國家越過城鎮化峰值以後就會開始下降，如德國、日本這些國家人均的住房面積約為35到40平方米，此後進入相對平穩期。
假設大灣區城鎮化率以1.1%的年複合增速計算，2020年城鎮化率達到88.1%。按照目前7360萬人計算，城鎮人口規模達到6480萬人。以近年來人均居住面積增速1.15%來計算，2020年大灣區的人均居住面積可達到34.57萬平方米。
二手房交易將成為買賣主要方式
隨著大城市的規模擴大，新房的供應基本處於郊區，且供應不如二手房充足和及時，市場購房需求必定逐步向二手房市場轉移。再加上換房人群數量不斷增大，二手房逐漸成為房地產交易的主要部分。而二手房流通率反映二手房市場的活躍程度。
金融危機之前，紐約灣區的二手房流通率在3%左右，近年來穩定在1.4%左右，而東京灣區二手房流通率為1.41%左右。目前粵港澳大灣區的二手房流通率約為2.63%，遠大於東京灣，比紐約灣區高峰時稍低。
目前粵港澳大灣區的吸引力不算高，二手房將成為居民解決居住問題的有效途徑。如果按3%的流通率來推算，2020年粵港澳大灣區二手房的總需求量為74萬套，二手房與新房成交量的比值為1.12，二手房的發展勢頭稍好一些！
深圳購房：需求會向東莞、惠州轉移
從單個城市來看，未來三年廣州的新房供應量最大，廣州土地儲備充足，未來人口增速較大，新房市場還有較大的發展空間。
深圳因土地供應減少，儘管對新房的需求較多，但未來新房發展空間不大，需求會向東莞、惠州轉移，這兩個城市有望受益深圳人口住房需求的外溢效應。
換句話說，如果單純從實際供需上講，東莞、惠州的房地產價格依然還有不算小的空間。