近期廈門市房管局官網公布了第二季度的樓市統計數據，官方發布權威數字之後，就可以著手分析一下了，讓我們看看復工復產之後，廈門樓市恢復情況究竟如何。
今年上半年，廈門商品住宅成交面積84.1萬㎡，與去年下半年環比下降12.6%，與去年上半年同比上升11.8%，成交套數是7701套。廈門二手住宅成交面積135.1萬㎡，與去年下半年環比下降4.2%，與去年上半年同比下降36.2%，成交套數是13839套。廈門二手住宅上半年日均成交76.5套，二手房佔有61.6%的市場份額。
對比去年二手房佔據的壓倒性優勢，看起來今年上半年一手房的境況有了好轉，去年二手房市場份額超過七成，今年回落到了六成出頭，並且二手住宅成交面積同比降幅超過三分之一，而一手房在疫情影響之下反而同比上漲，看起來雙方形勢扭轉。那麼，其中真相如何呢？
今年第一、第二季度一手房成交面積確實相比去年同期都有所上漲，尤其第二季度廈門商品住房成交量56.1萬㎡，這是自2016年第四季度以來的最高點，可以說這是過去三年半以來廈門新盤日子比較好過的幾個月，這其中固然有開發商們支撐不住開始大幅打折降價的原因，但最重要的原因還在於島內的放量供應。正如去年11月20日文章《島內火熱，島外嚴寒——揭秘廈門新房銷售冰火兩重天背後的真相》中所說，島內一兩千萬的豪宅有人搶，島外兩三百萬的剛需房無人問津。而這種「冰火兩重天」的現象今年仍在持續。
看起來一手房成交量是上升了，但若將島內和島外分開來看，我們發現今年上半年島內商品住房成交面積是16.7萬㎡，島外是67.4萬㎡；而去年上半年是島內7.3萬㎡，島外67.9萬㎡。也就是說，真正好賣的是島內的新盤，實際上就算開發商使勁渾身解數降價促銷，今年島外的新盤還沒有去年賣得好。
與成交量相對應的是預售批准量，自2019年至今，廈門商品住宅預售批准面積一共342萬㎡，而銷售面積是255.5萬㎡，也就是說，在過去一年半時間裡，廈門樓市的新房庫存又增加了86.5萬㎡，假設平均每套80㎡，這又是一萬多套房。2019年以前積壓的庫存還沒賣完，2016年的地王們都還賣得異常艱難，大量新盤還在不斷湧入市場。
通過上述分析，我們可以看到2018年9月島內土拍以來，從去年下半年開始島內新盤供應量加大，島內新房的熱銷才是推動過去一年廈門一手房成交量上升的主要原因。
分析完一手房，再分析二手房。與一手房不同的是，二手房還是島內的成交面積佔比更高。今年第二季度二手住宅成交8730套，比此前三個季度都要高，看起來恢復情況良好。但正如我在一季度樓市分析文章中所說：反彈幅度不可能達到去年小陽春的盛況。
去年上半年所謂的樓市「小陽春」，實際上指的就是第二季度二手房成交回暖，去年第二季度廈門二手住宅成交13418套，三個月就相當於今年半年的量。而今年第二季度的二手住宅成交套數與過去五年相比，仍是除了2018年之外的最低點，僅僅只比2014年和2018年的兩個樓市冰封期要高一些。
此外，我們知道第二季度是入學季，這是每年學區房交易最為集中的幾個月。在學區房的拉動下，第二季度往往都是當年二手房成交的最高點，從2016年以來，除了2018年的樓市冰封期之外，每年都是如此。考慮到學區房都集中在島內，今年第二季度島內二手住宅成交面積同比下降31.8%，從這個跌幅也可以看到今年廈門學區房成交量減少情況。很顯然，島內那些老舊的「學區房」，今年賣得格外艱難，尤其是三年前在山頂上接盤的那些人，如今正感受著刺骨寒風。
此前不少朋友表示近來我對廈門樓市的相關文章寫得較少，希望能夠多寫一些。我戲稱這是擔心一說廈門樓市不景氣就會被某些人圍噴。但實際上較少寫廈門的原因主要是沒有必要多寫。現在廈門房價雖然相比最高點時下跌不少，但依然是「二線城市、一線房價」。舉一個很簡單的例子，300多萬你在廈門島內只能找個老舊小區買套不大的房子，而這筆錢你在福州、泉州的市中心足以買套豪宅，縱然你可以說廈門島內的城建水平泉州市區比不了，但比起福州市區，廈門島內就毫無優勢可言了。至於廈門島外和島內的差距，不用多說大家也都知道。
倘若時光倒流，回到2017年以前那個樓市火爆的時期，或許有些人還會很自信地告訴大家房價永遠漲，特別是一些營銷號總喜歡找出各種理由支撐房價永遠漲的論調，隨便有個小動作都能吹成重大利好，總之在他們嘴裡一切都能推導出房價上漲這個結論。
但是，如今的樓市形勢我們已經看得十分清楚，眼瞅著高位接盤的人在痛苦掙扎，有誰還相信房價永遠漲呢？
眾所周知廈門戶籍人口數量遠比常住人口要少，按照今年廈門市統計局發布的數據，截止2019年廈門戶籍人口大約僅佔常住人口的六成。除了本地換房需求在「一買一賣」之間撐起二手房成交量外，廈門島外的新房和存量二手房大多要靠外地剛需來消化，他們才是廈門樓市資金的新增來源，也是投資客們手上的房子能否脫手的關鍵。
對於在廈門買房較早並已定居多年的人而言，此時換房未必是問題，不少人早年買得便宜，本就賺了很多錢。但對於還沒有買房的外地剛需而言，看著廈門領先全國的租售比，你們就應該明白一個道理：如今租房等於是房東為你打工。明知房租遠遠比銀行利息要便宜，你們又何必急著去替人接盤呢？
買不起房又賺不到錢的人，可以考慮離開廈門換個環境，或許還有更好的機遇在等著你。而在廈門能賺到錢的人，你們也不妨舒舒服服地一邊賺錢、一邊存錢等待時機，而不是明知房價太高還去飛蛾撲火。實際上這兩年來我對於廈門買房的建議都十分簡單，那就是未來幾年保持觀望，能不買房就暫不要去買房。
自2018年以來樓市形勢就已經十分明朗，2018年廈門樓市陷入寒冬，一手二手成交量都極其慘澹，2019年上半年雖然在冰封了一年之後有過一個短暫小陽春的回暖，但此後又歸於平靜。如今新房打折、二手房降價，房價仍在緩慢回落，也正是由於價格下跌換來了成交量的平穩，沒有重現2018年的樓市狀況。
從島內這些高總價豪宅的熱銷可以看出，廈門樓市在經過了十幾年的火爆之後，的確吸納了不少閩南三地的有錢人，也讓不少本地人賺得盆滿缽盈。但富人畢竟是極少數，無論他們多麼熱火朝天在搶房，只靠這點島內新盤根本撐不起整個樓市的成交量。
而島外的新盤縱然降價依然很難賣，樓市就像一個蓄水池，如果進水口粗、出水口細，最終庫存仍會不斷上升。如今樓市購買力已經透支，再也支撐不起往日高昂的價和量。沒有了大量外地剛需湧入買房，沉澱在大量鋼筋水泥空盒子裡的投資資金也只能眼巴巴看著房價陰跌，想跑也跑不了。