樓市"假陽春":房產中介人為炒作 個案被無限放大
2020-12-06 網易新聞（原標題：樓市「假陽春」：房產中介炒作，個案被無限放大）
春節過後，經過一番休整的房產經紀人開啟了猛烈的宣傳攻勢，藉助一些數據、利好政策在朋友圈唱多樓市，有意營造出房地產市場回暖的氛圍。同時，一些開發商也開始上調關注度較高的項目售價。
但實際上，儘管1月、2月的房價跌幅有所減緩，趨穩跡象顯現，但官方及機構公布的數據都不能證實樓市開始大幅回暖。分析人士也認為，所謂的火爆行情實際上只出現在部分城市的部分區域，只是在房企和房產經紀人的炒作下，個案被無限放大。
房企和房產中介集體「唱多」
2月22日，國家統計局公布了1月份70城的房價數據。數據顯示，受春節因素影響，1月樓市表現平穩。業內人士認為，一二線城市的二手房價格開始全面下行，表明持續了45個月的房價上漲周期結束，樓市拐點已經出現。
央視解讀1月份70城房價數據的節目截圖 來源：網絡
沒想到的是，上述數據卻讓房產經紀人開啟了「自嗨」模式。廈門貝殼新房一位葉姓置業顧問24日在朋友圈轉發央視財經關於解讀70城房價數據的一期節目視頻時稱：「說好的降價呢？(1月)一線城市同比上漲3.3%，二線城市同比上漲11.6%，三線城市同比上漲11%。」
在千裡之外的合肥，德佑地產的鄭姓置業顧問也轉發了這段視頻。鄭州某樓盤的置業顧問在發布視頻的同時，還稱「家裡有礦，請繼續觀望」。與此同時，中新經緯客戶端還發現，廈門、合肥、鄭州的房產經紀人並不認識，卻都不約而同地轉發了關於1月樓市上漲的視頻，並以此作為樓市回暖、價格將上漲的依據。
一位置業顧問在朋友圈稱：「壓制了3年的房價，現在已經快壓不住了！房價永遠是波段式上漲，任何的調控都是為下一波的上漲積蓄力量！現在就是買房的最佳時機！」。
與此同時，一些房地產開放商也動作頻頻。近日，某房企在其北京豪宅項目大幅提價的通知中稱，新品開盤在即，開盤單價18萬元/平方米，接下來將對部分已開盤的房源提價15%。
人為炒作、樓市微調造成「假陽春」
杭州一小區 中新經緯 薛宇飛 攝
根據以往的經驗，在春節過後的一段時間裡，樓市可能出現「小陽春」現象，成交量、成交套數與帶看量等數據會有一定上升。但中國城市房地產研究院院長謝逸楓對中新經緯客戶端表示，從成交量等數據看，今年1-2月並沒有出現「小陽春」，「市場躁動，不排除有房企和中介煽風點火甚至造謠的可能。」
針對上述提到的某房企在北京的豪宅項目將要漲價的消息，媒體報導稱，北京市住建委網站上並無該項目領取新預售許可證的信息，該房企也只是透露，後續會有升級版的新品推出。
中原地產首席分析師張大偉稱，從過去的歷史看，春節後房地產行業一般都有一波市場炒作，由於春節期間市場成交冰封，3月份必然會積蓄大量購房者。從現在看，炒作已經對市場產生影響。
不過，在房地產經紀人轉發的火爆項目中，也有一些是真實的。比如多家媒體證實，動輒幾千萬元甚至上億元、緊鄰華潤春筍總部大廈高端商務公寓華潤瑞府，確實較為搶手，8000萬元的公寓一開售就「秒光」。不過，謝逸楓認為，單個項目的火爆，並不能代表整體市場。
謝逸楓稱，的確有一些城市的部分區域和項目，1-2月出現了比較好的行情，但這是個案與局部現象。有些項目是因為經過了很長時間的蓄客，在開盤後集中釋放，才出現了成交量猛增的假象。
同策研究院首席分析師張宏偉對中新經緯客戶端說：「據我了解，一些城市的限價樓盤由於具有價格優勢，開盤後會受到熱捧，而除此之外的大部分樓盤銷售情況並不樂觀。整個行業的未來預期不好，恆大剛剛宣布住宅打九折出售，碧桂園也在進行人員優化，龍頭房企尚且如此，中小房企更加艱難，市場沒有出現『小陽春』。」
諸葛找房研究中心的數據顯示，2019年第8周(2月18日-2月24日)百城二手住宅掛牌均價為14810元/平方米，環比上周下跌0.01%。分城市等級來看，監測二線城市二手住宅掛牌均價微漲，一線城市及三四線城市小幅下跌。分區域來看，東部城市二手住宅掛牌均價上漲，其他區域均價均有不同程度下跌。
克而瑞研究中心稱，從全國20個典型城市2月的項目去化率表現看，多數城市的去化率依舊保持了下行趨勢，而諸如南京、武漢等城市節後的短暫回升，也極有可能是因前期供應疲軟所致。
此外，自2018年年底山東菏澤取消限售以來，多地政策都有微調，加上信貸政策鬆動，這些都會對購房人的預期產生影響。張大偉稱，之前，調控政策不斷加碼，房企想炒作也沒用，但現在寬鬆政策不斷，房企就是抓住了這一時機加大了宣傳攻勢。
2019年市場行情將如何走？
寫字樓 中新經緯 高曉瑛 攝
據克而瑞研究中心不完全統計，當前全國約有20個城市不同程度地放鬆了樓市調控，「因地制宜、分類調控」的特點更為突出，這成為開年以來樓市「回暖」背後的重要推手。不過，調控政策試探性放鬆雖然帶來部分城市市場短期升溫、部分項目熱銷，但難改市場總體向下調整的大趨勢。
2018年，全國商品房銷售面積171654萬平方米，商品房銷售額149973億元，兩者均創下歷史新高。張大偉認為，2019年的市場行情難與2018年匹敵，商品房銷售面積、銷售額都將負增長。
不過，從1-2月的房價變化來看，市場趨穩態勢還將繼續。中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組近日發布的《中國住房市場發展月度分析報告》顯示，1月全國房價總體趨穩，環比跌幅較上月顯著收窄，下跌城市個數較快減少。監測顯示，1月份，142個樣本城市房價平均環比下跌0.17%，環比跌幅比上月收窄0.51個百分點。
諸葛找房研究中心也認為，2019年第8周(2月18日-2月24日)百城二手住宅掛牌均價雖然還在下跌，但近乎持平，市場穩定態勢明顯。
張大偉對中新經緯客戶端稱，3月份市場會繼續回暖，一二線城市房價或止跌、跌幅減緩跡象，但大幅上漲的可能性不大。這波行情能持續多久，關鍵看信貸政策的寬鬆程度，最典型的就是「認房又認貸」的標準是否會變化，這一政策不變，市場就不會出現大的波動，反之，將出現明顯反彈。
謝逸楓判斷，部分一二線城市在3月份會出現「小陽春」，三四線城市則要等到二季度乃至三季度才有可能回暖。
張宏偉則較為悲觀。他分析稱，3月的樓市成交量可能會有小幅上升，但價格不會上漲，到今年三季度末之前，市場都不會出現明顯好轉。一二線城市或許會在三季度末企穩，而三四線城市則要等到明年上半年。
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