謝逸楓:趕緊上末班車!廣深佛樓市量價齊漲呈現年底翹尾現象

文/謝逸楓

果不其然，筆者年初預測廣州、佛山、深圳、東莞樓市走勢時就指出，2020年廣州、深圳樓市肯定是穩中上漲，而擁抱著廣州大都市圈的佛山，與擁抱深圳大都市圈的東莞，將以量價上漲的走勢完美落幕。12月3日，筆者注意到一組頗為「興奮」的數據，11月份，廣深佛樓市量價齊漲呈現年底翹尾現象，讓市場進入一個平穩向上的趨勢，與預判的結果一致。

出現廣深佛樓市量價齊漲呈現年底翹尾現象，其主要的原因三個。其一是大的經濟、貨幣、信貸基本面好，經濟復甦，貨幣信貸寬鬆，人才吸引政策，戶籍放開。其二是行業層面，房地產市場購買力旺盛。其三是大灣區規劃利好紅利持續、交通軌道（高鐵、輕軌、地鐵、城軌）的城市一體化、人口增長、加上調控溢出效應、土地市場的升溫、往來房企的進入等因素。其四是新房供應量創新高。

值得注意的是2020年廣州、佛山、深圳、東莞土地市場升溫超出市場預全，外地房企紛紛進入大灣區。其北京、上海、浙江、江蘇、福建等全國品牌龍頭房企最多，拿地的金額與土地面積及數量超過往年。例如，廣州的土地出讓金前11月已經超過2000億元，創下1980年以來過去四年歷史最高，地價上漲的幅度最高價，與前三輪大漲周期能夠相提並論。

首先看看廣州11月的量價數據趨勢看，上半年平穩，下半年逆轉，10月開始反彈，11月爆發，預計12月翹尾大升。按照代理機構的數據顯示，今年11月，廣州一手住宅網籤量達到了12878套，達到本年度的峰值。成交創近4年最高，是近四年同期（註：2016年11月-2020年11月）廣州樓市的最佳行情。這個數據僅次於2016年9月（註：13214套）和10月（註：15887套）。

按照代理機構的數據顯示，今年11月廣州新房網籤12878宗，環比上月升14%，同比去年升118%，創四年同期紀錄。網籤面積133.76萬㎡，環比上月升11%，同比去年升105%。此外，本月新增供應162.4萬㎡（16135套），環比上月增加63%，同比去年升288%。自下半年6月以來，廣州新房成交按下快捷鍵。上半年被積壓的需求釋放，近4個月成交更是呈現「階梯式」抬升。

房價穩中上漲，上漲的幅度保持著合理的水平、區間。由於受到限價、限籤、市場區域與產品結構性、網籤滯後性、統計口徑（網籤合同）與數據來源及數據採納的因素影響，房價平均價格與上漲的漲幅數據，只可參考。總體來看，11月，廣州全市的一手住宅價格漲幅是微微倒退的，為-1%，只有南沙出現相對出挑的漲幅，高達21%，位居全市之首。

下半年成交「階梯式」增長，刺激消化周期持續走低，11月全市庫存量893.71萬㎡，去化周期8.2月。由於新增供應屢創新高，廣州庫存量升至近一年高位。由於下半年成交「階梯式」增長，導致去化周期自5月起不斷下降。目前全市去化周期為2017年10月以來新低（7.7個月），市場成交氣氛積極。廣州11區中，越秀、天河、黃埔消化周期低於6個月，供不應求情況進一步加劇。此外荔灣、花都、南沙、增城四區消化周期低於10個月，說明買家購買步伐正不斷加快。

2020年廣州商品住宅房供應量創歷史最高，市場上的購買品種選擇多，同時廣州批覆的一手住宅預售證數量達到了歷史之最。主要是這得益於過去兩年，廣州宅地供應猛增，高商品住宅庫存及新建商品住宅轉變成入市的一手住宅新房供應的周期縮短到1年到2年。目前廣州宅地轉化為入市的一手住宅，只需要1-2年的時間，印證新增住宅供應的「瘋狂放量」。

按照另一家的媒介機構數據顯示，11月廣州一手樓成交量同比大漲了近七成，二手房市場的成交量數據重新回到上升通道。11月廣州一手樓網籤成交13339套，同比2019年11月的7849套增加5490套，同比上升69.95%。從面積來看，11月廣州一手住宅網籤面積為13.89萬平方米，同比上升67.56%。11月以來廣州新房成交量連續三周突破3000套，年內僅次於9月的16575套，更勝10月的12275套，是有統計以來史上成交量最高的11月。

從成交區域看，外圍五郊區(花都區、從化區、南沙區、番禺區、增城區)依然是成交主力，共計成交8522套，中心六區(越秀區、荔灣區、海珠區、天河區、白雲區、黃埔區)成交4817套。其中黃埔區奪得銷量冠軍，共成交2974套。其次是增城區和南沙區，分別為2758套、2472套。番禺區和花都區成交量也超過1000套。成交套數最少的則是越秀區，只成交了52套。

11月廣州市二手住宅市場成交重回上升通道。據廣州市房地產中介協會的統計，11月全市二手住宅網籤宗數為14398套，環比增長34.56%，同比增長64.34%。這個成交套數僅次於8月，是年內第二高位月。按網籤面積計算，本月全市二手住宅網籤面積為136.45萬平方米，環比增長33.32%，同比增長70.18%。從區域來看，天河區、番禺區、海珠區的熱度最高，三個區均成交了1800套以上。

增城區成交了1679套緊隨三區之後。中心城區越秀區和外圍區花都區的成交量也在1300套以上。荔灣區、南沙區、從化區成交不足千套，其中從化區僅成交481套。從面積來看，60—90平方米麵積區間所佔比例環比增長1.16個百分點，而90—120平方米麵積區間所佔比例環比下降1.66個百分點，其餘面積區間所佔比例環比變化較小。

目前廣州二手房掛牌量暴增2.5倍。上星期匯悅臺29.1萬元/㎡的天價二手房刺傷神經，過兩天又看到全國好多城市的二手房掛牌量暴增。廣州的二手房掛牌量從2019年初的3.1萬套，升至2020年11月7.9萬套，增幅為2.54倍。注意，這只是鏈家平臺的二手房掛牌量。首先就涉及到一個變量門店擴張。簡單理解就是，鏈家開的門店越多，覆蓋的社區越廣，來找它放盤的業主就越多。

自然，平臺資料庫收集到的掛牌房源就會越多。另外，我們把鏈家數據的統計時間拉長看，其實，今年廣州的二手房掛牌量增速反而是明顯慢下來了。去年三個月多了1萬套，半年就多了2萬套，而今年4月到11月，新增的掛牌房源還不夠1萬套。等鏈家的門店覆蓋率到達一定高度了，影響掛牌量波動的變量因素降低了，討論廣州二手市場的存量變化才更有意義。

2020年前11月，大灣區9市成交涉宅用地共422宗，總出讓面積2109.82萬㎡，總建築面積6409.15萬㎡，吸金5339.3億元，樓面均價8331元/㎡，平均溢價率15.7%。出讓金與2019年同期（2950.9億元）上漲80.9%，且創下歷史新高。而樓面均價同比2019年同期（7879元/㎡）上漲5.7%。

縱觀2020年前11月大灣區各城市宅地出讓金，城市出讓金前三名破750億元，佔據大灣區總出讓金67.6%。其中廣州以1738.8億元領跑灣區，與去年同期相比漲幅103.6%。佛山以1114億元位居第二，相比去年同期漲幅66.6%。第三為深圳，出讓金達758億元，相比去年同期漲幅高達115.7%。此外，從涉宅地成交建面排名來看，前三名城市成交體量均超1200萬㎡，佔據大灣區總體量62.7%。

其次看看佛山樓市。連續7個月住宅成交破萬套後，佛山11月住宅市場迎來寒流，一手住宅成交8612套，成交面積約97.09萬㎡，環比下跌近3成。不過截止到前11月佛山樓市成交突破10萬套，已經接近19年全年成交水平。信息網統計，在連續7個月網籤數據破萬的情況下，佛山十一月成交套數、成交面積均呈現下跌。一手住宅共成交8612套，成交面積約97萬方，環比下跌31%。

放眼至近11年11月的新房網籤情況，屬於中等偏下的水準，成交數據位列第7高，但若同比2019年11月的話，則兩者相去不遠，仍屬於正常的水平。截至2020年前11月，佛山新房成交已達到了100999套，已逼近去年全年成交的水平（111855套），或有望持平甚至趕超！至此，佛山守住了連續6年新房破10萬套的年成交紀錄。

二手房共成交5983套，成交面積70.05方，環比上漲17%。其中三水區一手住宅環比下跌幅度最大，高達-46%。跌幅最小則為順德，為-25%。值得注意的是，儘管11月佛山一手住宅成績單環比跌幅不小，但同比去年11月8904套的數據，基本持平。而在近10年單月網籤數據中，則排名第7，屬於中等偏下的水平。

最後看看深圳樓市的情況。臨近歲末，深圳樓市仍保持供需兩旺，11月份預售8663套新房住宅，市場迎來翹尾行情，2020年11月深圳備案成交6296套新房住宅，為2020年以來的月度新高。市場翹尾，11月深圳成交6296套新房住宅。2020年下半年以來，深圳樓市持續保持新房住宅高位供應態勢，其中8月預售9600套新房住宅，9月預售6908套新房住宅，10月預售3259套新房住宅，11月預售8663套新房住宅。

新房受限價影響，與同區域內的二手房存在一定的價格剪刀差，備受市場青睞。打新是2020年深圳樓市的主題，新房供應活躍，成交量持續高位，自2020年8月份以來，新房住宅月度成交量均保持在4000套之上，年底出現明顯的翹尾行情，2020年11月新房住宅成交6296套。翹尾行情之下，2020年11月深圳新房住宅成交量十分搶眼，共成交6296套新房住宅，為近七年來的新高。

2014年和2015年，在寬鬆調控政策下，11月成交量喜人，其中2014年11月成交5787套，2015年11月成交5668套，2016年-2018年，受緊縮調控政策影響，11月份成交量均不足3000套，2019年略有放大，為3196套，2020年在打新市場的催化下，11月成交6296套。打新仍在持續，深圳樓市實現翹尾行情，2020年11月成交新房住宅6296套，為年內月度新高。

11月，深圳新房住宅預售面積887138平方米，住宅預售套數8663套。其中，寶安區預售2958套，南山區預售1431套，坪山區預售2343套，光明區預售1040套，是主力供應區域。2020年11月深圳成交6296套新房住宅，其中90㎡以下的產品成交2232套，佔全市總量的35.5%。90-144㎡改善型產品成交3899套，佔總量的61.9%。144㎡以上的產品成交165套，佔總量的2.6%。

進入11月份，深圳二手房成交量止跌回升。2020年11月，深圳成交5812套二手住宅，環比增加15.1%，成交面積502864平方米，環比增加12.3%。龍崗、寶安是二手住宅的主力成交區域。龍崗區成交1842套二手住宅，環比增加15.8%，成交面積161352平方米，環比增加15.6%。寶安區成交1153套二手住宅，環比增加12.7%；成交面積106637平方米，環比增加7.9%。