【打造「無訟社區」】走進龍潭街道司法所,一起學習《民法典》之...

原創 點此關注→ 南京市棲霞區人民法院

近日，棲霞區法院「無訟社區創建」民法典宣講團成員民二庭員額法官繆子焰、立案庭員額法官王波、民二庭法官助理管悅走進龍潭街道司法所，向街道領導、機關科長及各村居書記（主任）解讀《民法典》合同編的亮點及重要變化。管悅以虛構人物王女士作為主人公，以發生在王女士身上的故事作為切入點，結合案例深入淺出地進行講解。兩位法官還對現場觀眾提出的問題進行了詳細解答。

《民法典》合同編一共分為三個分編：通則、典型合同、準合同，共計526條，佔條文總數的41.7%，合同編在原來的合同法基礎上，進行了全方位的修訂，緊跟新時代步伐，積極回應社會生活的熱點問題。

讓我們跟隨王女士一起，看看《民法典》合同編是如何守護我們的生活吧！

1.

規定了電子合同的訂立規則，提交訂單成功時合同成立

案例

618某電商促銷期間，王女士看到某化妝品宣傳的折扣力度史無前例得大，便守著零點下單並支付了相應的款項。下單當日的下午，在事先未協商的情況下，該電商網站取消王女士的全部訂單，退回所付貨款並告知王女士「庫存不足」，但王女士點進頁面查看發現化妝品的庫存還有很多，只是價格恢復到打折之前。

王女士該如何保護自己的權利？

法條連結

《民法典》第491條第2款：當事人一方通過網際網路等信息網絡發布的商品或者服務信息符合要約條件的，對方選擇該商品或者服務並提交訂單成功時合同成立，但是當事人另有約定的除外。

解讀

網購合同在訂單成立後，合同即成立，合同成立即具有法律拘束力，賣家單方面取消訂單即是構成違約，商家應承擔違約責任。《民法典》確立的網購合同成立規則，從立法上限制了佔有優勢地位的網絡商家任意取消訂單的行為，強化了對消費者的利益保護。

2.

完善格式條款規則，加強對格式條款相對方保護

案例

王女士的老公李先生在某汽車銷售公司購買了一輛小汽車，雙方在籤訂合同時使用的是該公司提供的格式合同。李先生籤完合同、付完款提車回家後，王女士發現汽車前機蓋存在不同程度的脫漆，經專業人員檢查鑑定後得知，該車屬於瑕疵車輛。當夫妻倆找到該公司時，該公司拿出了之前籤訂的合同，指出其中一條 「車輛經售出後便不再負責售後維修事宜」，表示李先生籤訂了合同便是對該條款的認可，按照合同約定，該公司不再負責維修。

李先生該如何保護自己的權利？

法條連結

《民法典》第496條：格式條款是當事人為了重複使用而預先擬定，並在訂立合同時未與對方協商的條款。

採用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，並採取合理的方式提示對方注意免除或者減輕其責任等與對方有重大利害關係的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。提供格式條款的一方未履行提示或者說明義務，致使對方沒有注意或者理解與其有重大利害關係的條款的，對方可以主張該條款不成為合同的內容。

解讀

商家在履行提示義務後，應主動向對方解釋說明該格式條款的意思表達，充分全面地告知消費者有關權利義務的內涵，以保障消費者的知情權。如果格式條款合同提供方沒有提示和說明有重大利害關係的條款，那麼就視為該格式條款未訂入合同。這一規定限制了商家利用格式條款損害消費者權益的任意性，有效地保護了消費者的合法權益。

3.

明確懸賞廣告發布人支付酬金的義務

案例

王女士有一條可愛的小泰迪犬，感情特別深，會給狗狗做漂亮的衣服並穿上。因為狗狗很可愛，鄰居家小孩也特別喜歡，有空就和狗狗一起玩。有天狗狗趁著王阿姨開門通風的時候溜出門後一直到晚上都沒回家，王阿姨很著急地在小區內部貼了懸賞廣告。第二天，鄰居家的小孩從寄宿學校回家途中，在小區外看到王女士家的狗狗並帶了回來。

王女士要向鄰居家的小孩支付酬金嗎？

法條連結

《民法典》第499條：懸賞人以公開方式聲明對完成特定行為的人支付報酬的，完成該行為的人可以請求其支付。

解讀

懸賞廣告的構成要滿足以下幾個條件：一是以公開的方式作出聲明。公開的具體方式，可以是通過廣播電視、報紙期刊或者網際網路等媒介發布，也可以是在公眾場所發傳單、在公開的宣傳欄張貼廣告等。二是懸賞人在聲明中提出明確的要求，即要完成特定行為。聲明對於該要求，要有具體、明確的表達，不能含混不清。三是懸賞人具有支付報酬的意思表示，即對完成特定行為的人給付一定報酬。懸賞人應當對報酬的形式、給付方式等作出明確的表達；如果報酬是給付金錢，應當明確金錢的幣種、數額等。對於滿足以上條件的懸賞廣告，完成該特定行為的人可以請求懸賞人支付報酬，懸賞人不得拒絕。

499條並未將知道懸賞廣告的存在作為請求支付報酬的前提，而是直接賦予了完成特定行為行為人的報酬請求權。因此王女士鄰居家的小孩雖然不知道懸賞廣告的存在，王女士也應當向其支付報酬。

4.

增加規定優先承租權，助力建立租購同權制度

案例

王女士的兒子小李一直在外地讀書，畢業之後就在讀書的城市找了一份不錯的工作，並在工作單位附近租了一套小房子。眼瞅著一年租期馬上到了，小李不想再經歷找房與搬家的痛苦，於是提前一個月微信聯繫房東打算續約，但沒想到房東當天回復小李準備將房子租給其他人，並告訴小李馬上就要和新租客籤訂合同了。得知這個事，王女士和小李拿出了《民法典》。

小李要如何保護自己的權利呢？

法條連結

《民法典》第734條：租賃期限屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但是租賃期限為不定期。

租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優先承租的權利。

解讀

優先承租權是對承租人的一種特殊保護，它通過對出租人締約自由權的限制，以實現權利的平衡。設立的目的在於維護租賃合同關係的穩定，保護相對弱勢的承租人。《民法典》施行後，優先承租權從約定性權利升級為法定性權利，即使租賃合同的雙方當事人未對優先承租權作出約定，承租人也享有該權利。

然而，契約自由是法律的重要精神，優先承租權在某種程度上限制了出租人的選擇權。為此，民法典對優先承租權設置要件具體如下：一是主體是特定的，為原租賃合同關係中的出租方、承租方；二是時間是特殊的，成立於租賃關係開始後，發生在租期屆滿出租人有意繼續出租時；三是權利享有基本條件是同等條件，在司法解釋尚未作出明確規定的情況下，可以從租金的金額、支付方式、違約責任的承擔幾個方面進行衡量，並可綜合考慮承租人的履約能力和誠信程度。

5.

居間合同改名中介合同，禁止「跳單」守誠信

案例

王女士和李先生在城市裡奮鬥半生，馬上就要搬進新房，便準備賣掉老家的房子。為此，王女士找了一家房產中介，將房源信息交給中介機構，讓中介機構幫其銷售。後中介機構介紹了購房者與王女士認識，為了省一筆中介費，王女士和購房者說好跳過中介機構直接籤訂《房屋買賣合同》。中介機構得知此事，認為王女士的「跳單」行為構成違約給其造成經濟損失，要求王女士支付中介費。

王女士是否應當支付該筆中介費呢？

法條連結

《民法典》第965條：委託人在接受中介人的服務後，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務，繞開中介人直接訂立合同的，應當向中介人支付報酬。

解讀

《民法典》將現行合同法中的「居間合同」修改為「中介合同」。「跳單」行為被稱為「跳中介」，指的是買受人或出賣人已經與中介公司籤署了相關協議，中介公司按照協議履行了提供獨家資源信息並促使買賣雙方見面洽談等促進交易的義務，但是買賣雙方或一方為了規避向中介支付中介費等義務，跳過中介而私自籤訂買賣合同的行為。對「跳單」行為，以前的司法實踐中主要依據《民法總則》的誠實信用原則以及《合同法》的相關規定進行審理，而《民法典》第965條對該行為做了明確的禁止性規定，違背誠信的委託人會承擔不利的後果，意指在全社會形成踐諾守信的良好風氣。

當然，「跳單」行為不會輕易認定。目前房產交易過程中，出售方一般會在多家中介公司掛牌出售，買受方可以通過多種正當途徑獲取房源信息，買受方有權在多家中介公司中選擇報價低、服務好的中介公司促成交易，因此若交易雙方並不具備逃傭本質，一般並不會被認定為「跳單」。

6.

前期物業服務合同，業主應交物業費

案例

王女士收房時看見新小區裡有工作人員在保潔，噴灑消毒液。王女士心想：「我從沒跟物業籤過合同，也沒有委託物業公司，這些人都是誰請的？我沒有籤過合同，還需要交這物業費嗎？」

法條連結

《民法典》第939條：建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務人訂立的物業服務合同，對業主具有法律約束力。

解讀

業主雖未與物業公司籤訂正式物業合同，但建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同，對業主具有法律約束力；物業公司按照前期物業服務合同約定為業主提供了物業服務，業主應當交納物業費。

7.

物業服務人不得以停水停電等方式催交物業費

案例

王女士的隔壁鄰居經常出差，有時幾個周回家一次，於是鄰居認為自己沒有享受到小區物業的服務，拒絕交納物業費。物業多次上門催交，鄰居情緒激烈，堅持不交物業費。幾個月後，物業打算以停水停電的方式催繳物業費。

物業公司的行為是合法的嗎？

法條連結

《民法典》第944條：業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。

物業服務人不得採取停止供水、供電、供熱、供燃氣等方式催交物業費。

解讀

本條第一款明確了業主的法定義務，即物業服務人已提供服務情況下，業主不能以未接受服務或者無需接受服務為由拒交物業費。第二款規定業主拒交物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付，但並未限定催告的形式，這就意味著形式可以多元化，如上門催收、書面催告、電話催收、郵件、微信、簡訊息催收等形式均可，催告也不是訴訟的前置程序。第三款以法律形式明確物業服務人不得採取「五停」方式消極地進行物業費催收，對於規範物業服務和保護業主權利具有重要意義。

作者：管悅

原標題：《【打造「無訟社區」】走進龍潭街道司法所，一起學習《民法典》之合同編》

閱讀原文